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【空室対策】トラブルを起こす入居者にスムーズに退去してもらう方法

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【空室対策】トラブルを起こす入居者にスムーズに退去してもらう方法

不労所得生活を夢見て憧れの不動産投資物件を購入したのは良いものの、「周囲の住民とトラブルを起こす」「共用部の物を破損させる」など、大きな問題を起こす住民のせいでじわじわと退去者が出てしまっているという賃貸オーナーはいませんか?

たった一人の住民のせいで空室が増え、結果的に大きな損害を被ってしまうのであれば、たびたびトラブルを起こす入居者に「今すぐ出て行って欲しい」と考えることは当然です。

しかし、実際に立ち退いてもらうためには任意交渉から始める必要があります。今回は、立ち退き交渉の行い方や立ち退き料の相場、立ち退き事例など、入居者を立ち退かせるための大事なポイントを徹底解説していきます。

1.入居者トラブルを放置した場合に起こること

入居者トラブルは、賃貸住宅での騒音問題や家賃滞納などが該当します。これらの迷惑行為に共通して言えることは、「放置しておいても良いことはない」ということです。

もし家賃滞納を放置してしまうと、最悪の場合夜逃げされ、結局家賃を回収できなくなってしまうという可能性があります。また騒音問題を放置しておけば、周囲の住人との関係が悪化し、最終的には近隣の方が引越してしまうなど、空室が増える原因にもなりかねません。

このように、問題が大きくなる前に早期対応を施さなければ、結局は貸主が損害を被ってしまうこととなります。しかし「借地借家法」により、いくら大家さんでも、簡単に入居者をマンションから退去させられるわけではありません。ここで一つ知っておきたいことは、入居者を退去させるために必要な「正当事由」です。

2.退去させる際に求められる「正当事由」とは

賃貸借契約の更新拒否や契約解除の申し入れを行う場合は、正当事由が必要です。何が正当事由と認められるかは裁判に委ねられますが、代表的な例には以下のような事由があります。

  • 貸主の家族や従業員などの住まいが必要
  • 貸主の業務を遂行するために部屋が必要
  • 建物の修繕や建て替えを行う 等

ただしこれらの「正当事由」がなくても、数ヶ月の家賃の滞納や部屋の無断転貸、契約違反など、入居者が貸主に明らかな損害を与えている場合は、契約更新の拒否や強制退去が認められることもあります。

3.入居者にスムーズに退去してもらう方法

貸主であるオーナーの心理としては、トラブルなくできるだけ円満に退去を完了させたいところです。ここからは、入居者にスムーズに退去してもらう3つの対処法をご紹介していきます。

3-1.立ち退き交渉

賃貸マンションにて入居者に立ち退きを求めるならば、まずは立ち退き交渉を行わなければなりません。しかし、賃借人にただ「立ち退いてください」と勧告しても素直に立ち退いてくれる方はほとんどいないでしょう。多くの場合は「立ち退き料の支払い」が必要となるためです。

また立ち退きを求める際は、「明け渡し期間」も重要となります。この立ち退き料や明け渡し期間について、賃貸人としっかり話し合わなければなりません。

3-2.話し合い

まずは、入居者に部屋を明け渡して欲しい旨、誠意を持って伝えましょう。そのまま応じてもらえる場合には、明け渡し期間を話し合います。

明け渡し期間を決める際は、借地 借家法27条1項で定められた「明け渡し期間は最低6ヶ月を確保しなければならない」という点を考慮しなければなりません。また、状況により6ヶ月以内に退去してもらいたい場合は、立ち退き料を上乗せして早期退去を提案してみることも一つの対応策です。

そして、立ち退きを拒否された場合には、立ち退き料の交渉を行う必要があります。立ち退き料には引越し費用や引越し先の住居の初期費用(敷金礼金など)、営業保証なども含まれます。双方の都合を考慮してお互いに譲歩することが、話し合いにおいて重要となるポイントです。

3-3.弁護士への相談

あまりにも立ち退き交渉がまとまらない場合は、法律のプロである弁護士へ相談するのも一つの解決方法です。また、立ち退き交渉では貸主と借主の当事者同士が感情的になってしまい、話し合いが進まないケースもありがちですが、弁護士という第三者を間に入れることで交渉を冷静かつスムーズに進めることが可能です。

弁護士へ相談する最大のメリットは、早期解決が望める点です。法律の知識を活かした交渉から書類作成、場合によっては裁判まで、立ち退きが完了するまでに最善の対処を施してくれます

一方で、弁護士へ相談するデメリットはコストがかさんでしまう点です。弁護士に相談する場合、まずは着手金(20万円以下の1ヶ月の家賃の場合は、20万円~50万円程度が相場)がかかり、退去が完了した際には報酬金(20万円以下の1ヶ月の家賃の場合は30万円~60万円程度)が発生することとなります。ただし、初回の相談のみであれば無料で行っている所も多いため、まずは相談だけ行ってみても良いでしょう。

4.立ち退き料について

立ち退き交渉を行う上で最も難しいのは、「立ち退き料をいくらに設定するか」です。安すぎると賃借人は納得しませんし、かといって高すぎると無駄な損失を被ってしまうこととなります。

ここからは立ち退き料の相場について解説していきます。立ち退き料に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

4-1.立ち退き料の相場

立ち退き料には「月額賃料額の何ヶ月分」といったような、はっきりとした相場があるわけではありません。実は、賃借人がその物件をどのような用途で利用しているかが大きなポイントとなります。

例えば、賃料20万円で物件を借り住居として利用しているAさんと、賃料20万円で同条件の物件を借り、飲食業務に利用しているBさんとでは支払われるべき立ち退き料が変わってきます。これは、Bさんの方が経済的損失が大きいためです。

立ち退き料は退去する賃借人に発生する経済的損失額を基準とし、調整した金額とする必要があります。しかし、適正な経済的損失額金額は、簡単に算出できないものです。通常は「公共用地の取得の補償基準」を参考にし、経済的損失額を計算していきますが、立ち退き料を算出したとしても、貸主側と賃借人側で算定額に差が出ることがあります。

そのため、立ち退き料を提示した後も、双方が納得するまで更に調整を行い交渉を重ねていかければなりません。

5.入居者と立ち退き料での事例・裁判例【アパート編】

立ち退き料で双方が納得できない場合、最終的に裁判で額を決定しなければなりません。ここからは、以下3つのケース別による事例をご紹介していきます。

  • 入居者のトラブル
  • 建物の建て替え
  • 物件の売却

入居者トラブルのみならず、さまざまな理由で入居者に立ち退いてもらいたいというお悩みを持つ方は、ぜひ参考にしてください。

5-1.入居者のトラブル

立ち退き料 100万円

賃貸オーナーであるAさんは、共用部に自分の荷物を置いたり、他の入居者に注意されると大声で叫び家の窓ガラスを割ったりなど、トラブルを起こすBさんに毎日悩まされていました。そしてついにBさんの近隣住民は続々と退去してしまい、オーナーはすぐ退去してもらうことを決心しました。

初めは家賃の6ヶ月分である約50万円を立ち退き料として交渉してみましたが、退去を言い渡されたBさんは当然怒り、「出て行かない!」との一点張りでした。Bさんにすぐにでも退去してほしかったオーナーは、なんとその2倍である100万円を立ち退き料として支払うと提案しました。すると、Bさんはすんなり退去を受け入れたのです。

これまで近隣住民に多大な迷惑をかけ続け、大きな損害を与え続けた入居者に支払うには大金だと思われますが、スムーズかつ今すぐ退去してもらうために、100万円の立ち退き料を支払うことは非常に賢い選択だと言えるでしょう。

5-2.建物の建て替え

立ち退き料 1,200万円

オーナーのCさんは、耐震工事か大規模修繕が必要となる物件を管理していました。しかし、建物の機能的・経済的な耐用年数を考え、「どうせなら建て替えよう」と考えていました。

その物件は2階建てで、1階は借主であるDさんが長年たこ焼き屋を営んでおり、2階はDさんの住居として使用されていました。1階のたこ焼き屋は借主にとって唯一の収入源であったことや、2階を住居にしていたことから、1,200万円の立ち退き料を提供することにより、正当事由が補完されました。

オーナーのCさんが、長い間Dさんが物件を借りていてくれていたことや、その用途を考慮し、初めから多めの額を提案したことにより、借主であったDさんも納得して、大きなトラブルなく退去させることができたのでしょう。

5-3.物件の売却

立ち退き料 230万円

オーナーであるEさんは、資金繰りが苦しく、建物を売却して借入金をすぐに返済することを税理士に言われていました。物件の借主は自動車業を営むFさんで、その物件は事務所などとして使用されていましたが、月に数回しか使用していませんでした。

Fさんの使用状況を考えると、商売での使用だったとしても、Fさんにとって大きな損害を与えることはありません。よってオーナーは230万円の立ち退き料を提供し、正当事由が補完されました。

資金繰りが苦しいために物件を売却するはずが、立ち退き料を無駄に多く支払ってしまうことは最も良くない例です。借主の物件使用状況や用途をしっかり考えながら、最適な金額を提案しましょう。

まとめ

立ち退きを求める場合は「正当事由」、そして「立ち退き料」が重要なポイントとなります。正当事由がなければ立ち退きを求めることは難しく、立ち退き料は賃借人が納得のいく金額を提示できなければ交渉が長引いて、結果的に無駄な損失が発生する可能性があります。

そのため、なるべくスムーズに立ち退きが完了できるよう、立ち退きに至るまでの状況や退去させざるを得ない正当事由などについても、入居者としっかり話し合うことが重要です。そして、公共用地の取得の補償基準を元に、適正な立ち退き料を提示することを心がけましょう。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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