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空室を簡単に埋められる!客付け力のある管理会社の選び方

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キーボードといえの模型

「経営している物件の空室を今すぐ埋めたいのに、管理会社が頼りにならない!」賃貸物件を経営している大家さんの中で、このように思ったことがある方はいませんか?

国交省のデータベースによると、2018年現在で日本には約3,000社の管理会社が存在するようです。数多くの会社から、優良な管理会社をどのように見つければいいのか分からないという方もいるのではないでしょうか。

賃貸アパートや賃貸マンションの経営を行う上で、管理会社の選定は成功の鍵を握ると言われていますが、ただ「成功に繋がるチャンス」だけではありません。もし管理会社選びを間違ってしまうと、今後大きなトラブルが起こる可能性は十分にあります。

そこで今回は、管理会社の探し方と管理契約変更をする際の注意点について、詳しく解説していきます。

1. 客付け力のある管理会社の特徴4選

一般的に管理会社とは、主に賃貸用住宅に対しての管理業務を行う不動産屋のことを指します。この「管理」には、二つの意味があります。一つ目は「建物の管理」です。建物の管理とは、建物維持のための法定点検や、景観や衛生を保つために行う日常清掃などがあります。二つ目は「入居者の管理」です。入居者の管理とは、入居者の募集や契約、家賃回収業務などの入居者に関することが該当します。
入居者がいなければ家賃は入らず、賃貸経営は確実に失敗します。したがって、管理会社を選ぶ際は入居者の管理を得意としている業者を選択する必要があります。
また、客付け力のある管理会社には次の4つの特徴が見られます。

1-1. ①戦略やプランが豊富にある

賃貸物件は、物件ごとに入居者のターゲットが異なります。例えば、単身用ハイグレードマンションの場合、一般の単身用賃貸と比較し賃料が割高になります。そのため、学生層や新卒の単身層にいくら営業しても成約しません。もし物件を宣伝するなら、単身赴任中の企業の役員や、士業などの高収入層に絞る方が効率的で成約率が高まります。

このように、客付け力のある管理会社は物件ごとにターゲットを定め、戦略的に営業活動を行っています。

1-2. ②地域に関する情報が豊富にある

地元に根付く管理会社は、そのエリア内に存在する企業や組織に対して太いネットワークを持っています。地域の企業と深く繋がっている管理会社は、企業の人事で社宅が必要になった際にいち早く企業から相談を受け、積極的に部屋探しの仲介をしています。

また、企業の他にも大学等の教育機関との繋がりを持っている場合には、新入生の部屋探し先の窓口業者として専任で依頼を受けたり、赴任予定の教授の部屋探しを一手に引き受けるなど、継続的な賃貸仲介業務の依頼を任されている場合があります。

1-3. ③流通図面が充実している

入居者を募集する際、どれほど集客に注力しているかは管理会社によって差があります。客付け力の高い管理会社は「広告」に費用をかけており、さまざまな媒体を使って入居者募集をしています。

現在はインターネットを使って部屋探しを行うのが主流のため、自社ホームページにより物件検索ができるシステムを構築していることはもはや当たり前で、賃貸検索サイトに物件情報を掲載して募集することが一般的です。

客付けに力を入れている不動産会社や管理会社は、テレビCMなどでお馴染みの大手ポータルサイトなどと多く契約しており、各サイトのユーザーから投資物件の反響がくるよう努めています。

1-4. ④実績が多い

お部屋を探している人から意外と多い問い合わせルートが、既存入居者のリピート案件及び、既存入居者からの紹介顧客です。以前、部屋探しで利用した管理会社のサービスが良かったという理由から、次の引っ越しの際にも同じ管理会社に相談をするというケースは意外とあります。

また、そういったリピーター顧客からの紹介で、その人の家族や友達、会社の同僚などが部屋探しの相談をしてくるケースも多々あります。過去の取引実績が多い管理会社は、このような紹介ルートを何本も持っているため客付けに強いことが多いです。

2. 安心して任せられる管理会社の探し方・絞り方

管理会社の数は多く、大手、中堅、地域密着型不動産会社とタイプもさまざまです。そのため、客付け力と物件管理力がある会社をどのようにして見つければいいのか分からないという人も多いでしょう。ここからは、安心して任せられる管理会社の見分け方についてご紹介していきます。

2-1. 複数の「管理会社」をピックアップ

優良な管理会社と出会うためには、まず複数の会社をピックアップして比較することが大切です。管理会社により管理料や管理サービスの内容が異なるため、対象物件の近くにはどんな管理会社が存在し、どんなサービスを提供しているのか徹底的に調べましょう。

また、国交省管轄の制度で「賃貸住宅管理業者登録制度」があります。これは、賃貸住宅を管理する業者を登録制にし、借主貸主の保護を図るために開始された制度です。登録には、賃貸不動産経営管理士等の資格者設置要件などの一定基準を満たす必要があるため、登録済みの業者は管理業者としてある程度の信頼性があるものと判断することができます。なお、賃貸住宅管理業者の検索は国交省のホームページ内の検索システムから閲覧可能です。

2-2. 実際に管理会社を訪問する

候補の管理会社がいくつか見つかったら、実際に管理会社を訪問することをおすすめします。実際に訪問することで店内の明るさや清潔感、スタッフの雰囲気など、会社の全体的な雰囲気をチェックすることが可能です。

また、実際にお部屋を探している方への物件資料やパンフレットも見せてもらいましょう。まだ入居者が退去していないが解約予告が出ている部屋に、既に入居募集を開始し資料を作っている会社などは客付け力の面から信頼ができます。

しかし、空室であるのにもかかわらず入居者を募集しているという情報は資料やパンフレットではわかりません。その場合は、一つのポイントとして「既に入居済みの部屋の資料をいつまでも公開し続けているか」というところに注目しておきましょう。既に入居者がいるのにもかかわらず資料を公開しているような管理会社は、物件の宣伝広告や空室対策に関してルーズな印象があるため、おすすめできません。

2-3. 親身に相談にのってくれるか・提案してくれるかを確認する

管理会社は、客付け力はもちろんですが、何か事態が発生した時にどれだけ親身に相談にのってくれるかも非常に重要です。実際にアパート経営を行い始めると、空室問題や家賃滞納トラブル、入居者トラブルや物件内での事故トラブルなど、様々な事態が起きます。

このような事態が起きた際は、物件オーナーと管理会社が協力して解決しなくてはなりません。そのため、いかに親身に相談にのってくれるか、そして提案力のある会社かどうかをしっかり確認しておきましょう。

3. 新しい管理会社に委託する際の注意事項

新しい管理会社に管理を委託することが決まったら、現行の管理会社からの引き継ぎを行います。管理会社の変更は、入居者にとっても家賃支払方法の変更などの手間が増えるため、必ず通告しておかなければなりません。そのため、入居者の混乱を招いてしまわないよう、また迷惑がかかることのないよう丁寧に対応しましょう。

ここからは、新しい管理会社に委託する際の注意事項について詳しく説明していきます。

3-1. 現行の管理会社に解約通知を行う

入居者への契約関連業務などの細かな引き継ぎは新旧管理会社同士で行いますが、現行の管理会社への管理委託契約の解約通知はオーナー自身が行わなければなりません。解約通知方法は、基本的には口頭・郵送等どのような方法で行っても問題ありません。

ただし、管理委託契約書に解約通知方法の定めがある場合は、契約内容に従って手続きする必要があります。また、解約通知期間も契約内容によって異なるため、事前に管理委託契約を確認しましょう。

もちろん管理委託契約に反しなければいつ解約通知を行ってもかまいませんが、切り替え期間が短いと実務的に支障が生じ、トラブルが発生する可能性があります。なるべく早い段階で解約通知を行うのが賢明と言えるでしょう。

もちろん管理委託契約に反しなければいつ解約通知を行ってもかまいませんが、切り替え期間が短いと実務的に支障が生じ、トラブルが発生する可能性があります。なるべく早い段階で解約通知を行うのが賢明と言えるでしょう。

3-2. 引き継ぎ漏れを防ぐため両社から随時報告を貰う

管理会社の変更では、オーナー、入居者、旧管理会社、新管理会社と関係者全員にそれぞれ行うべきことがあります。そのため、どこかで作業が止まってしまうと、その後の手続き全体に支障が出てしまいます。特に、入居者に関係する手続きはトラブルになりやすいため、細心の注意を払いましょう。管理会社の変更で実際に起きたトラブル例として、このような話があります。

入居者Aさんは、旧管理会社にバス設備についての故障を伝え、既に2日ほど対応待ちでした。程なくして管理会社が変わったことを知り、「そのうち新管理会社から連絡が来るだろう」と、もう少し待ってみることにしました。
しかし実際は、新管理会社にその件の引き継ぎがされておらず、連絡が一切来ないままAさんは放置され、怒ったAさんはすぐに退去してしまいました。

これは、引き継ぎ漏れが原因で空室が出てしまった事例です。

旧管理会社と新管理会社の間で入居者からの連絡を引き継いでいなかったことも大きな理由ですが、オーナー自身も新旧管理会社の双方からしっかり報告を貰い、入居者の声に耳を傾ける必要があったのではないでしょうか。

すべてを管理会社任せにするのではなく、常に『入居者や管理会社の状況を把握すること』、それがいつまでも安定した黒字経営を行える「プロ賃貸オーナー」です。

まとめ

賃貸経営をしていく上で、パートナーとなる管理会社をどう選ぶかというのは非常に重要です。優良な管理会社と管理契約を結ぶことができれば、安心して賃貸経営を行うことができるでしょう。

一方、客付け力のない管理会社に依頼してしまうと、入居者対応が雑で退去者が続出、最悪の場合は建物内で大きなトラブルが起きて、物件を手放さなくてはならなくなるという事態も想定できます。

せっかく得た投資物件を失ってしまわないように、そして安定した黒字経営を目指すために、客付け力のある管理会社を選びましょう。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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