空室対策

【空室ゼロへ】外国人に部屋を貸す4つのメリットと契約時の必須事項

【空室ゼロへ】外国人に部屋を貸す4つのメリットと契約時の必須事項

近年、在留資格を持つ在日外国人が大幅に増加しています。

それに伴い、賃貸住宅を経営しているオーナーの中にも、
実際に外国人の入居希望者がいたという方もいるのではないでしょうか?

賃貸物件の空室を解消するために
外国人に部屋を貸し出すことを検討している方もいれば、
外国人入居者は「トラブルが多い」と言われているため、
さまざまなトラブルを懸念して、
入居を断り続けているオーナーも少なくありません。

しかし、外国人に部屋を貸すことにはメリットもたくさんあり、
外国人入居者を積極的に受け入れることにより、
安定した黒字経営を実現しているオーナーも数多く存在しています。

ここからは、外国人に部屋を貸すメリットと、契約時の注意点についてお伝えします。

外国人に家を貸すことで起こりうるトラブル

外国人と日本人では育ってきた環境が違うため、
習慣や常識、また文化などが異なります

これらの違いをよく理解しておかなければ、
家を貸す際にさまざまなトラブルに発展する可能性があります

ここからは、よくある3つのトラブルとその原因をご紹介します。

ルールに対する考え方の違い

世界各国の中でも、
日本は周辺との調和を意識し、ルールを守る人間が多いなど
モラルが高いと言われています。

しかしルールに対する考え方や、
外国の方達の生まれ育ってきた環境により形成された常識がそもそも違うため、
全ての国の人間が日本人のように日本独自のルールを守れるわけではありません

また外国人入居者は、近隣住民への迷惑を顧みず深夜まで騒ぎ、
住民同士のトラブルを起こしてしまうケースも多発しています。

それだけでなく、トイレやお風呂、
さらにエアコンなど備え付け設備の使用方法が分からず、
故障させてしまう可能性も考えられます。

このように、外国人にとって悪気はなくても
ルールに対する考え方の違いにより、
住民トラブルを中心にさまざまな問題を起こしてしまうことが多くなっています。

言語の違い

当然ながら日本人と外国人では使用する言語が異なります。

中には留学生などの日本語を勉強している外国人もいますが、
日本を理解できない外国人の場合、
第三者を介在しなければ意思の疎通がうまくできないこともあります。

意思の疎通ができなければ、
入居者からの相談に対応することもできませんし、
何かしらのトラブルが発生した際に、
互いにうまく伝わらなく苦労することが多くなります。

家賃の滞納

外国人に部屋を貸す中で、
最もオーナーを悩ませるトラブルが家賃の滞納です。

家賃滞納は当然ながら契約違反ですが、
数ヶ月間の家賃を滞納しただけでは
退去させることが難しいケースが多いことが現実です。

また、「家賃の請求をするため部屋に行くと入居者の荷物が全くなく、すでに帰国していた」という話も実際にあります。

家賃の連絡をしようとしても入居者と連絡が取れない場合、
保証会社や弁護士に相談をすることが望まれます。

しかし解決までに長い時間を要する上、
滞納していた家賃が必ず支払われるとは限らないため、
結果的に泣き寝入りしてしまうオーナーも少なくありません

このような事態にならないように、
契約時に注意事項を事前に把握しておきましょう。

外国人と不動産賃貸契約を結ぶ4つのメリット

「外国人の入居者はトラブルばかり起こす」
というイメージをお持ちの方も多いでしょうが、
実は外国人と不動産賃貸契約を結ぶことは以下のようなメリットが考えられます

  • 入居者ターゲットが大幅に広がる
  • 紹介などで入居者が決まりやすい
  • 集客の時期が多い
  • 早期成約に繋がりやすい

ここからは、それぞれのメリットについて詳しく説明します。

入居者ターゲットが大幅に広がる

日本人以外に入居者ターゲットを広げることで、
これまでになかった層を取り込めます。

2017年には、日本で暮らす外国人が約250万人にも及びました。

この数字は過去最多で、現在も着実に増加しています。

そのため、
今後は「外国人の入居者」をターゲットに賃貸経営を行うことで、需要がさらに高まると言えます。

紹介などで入居者が決まりやすい

日本に住んでいる外国人は、
同じ国の人間同士で交流関係を築いていることが多いため、
「あの物件は外国人でも部屋を貸してくれる」と
紹介してくれることも珍しい話ではありません

たとえ空室が発生してしまった場合にも、
すでに住んでくれている外国人の入居者が友達を紹介してくれて、
手間を掛けずに入居者を決められるということは、
空室が増え続ける賃貸物件を経営するオーナーにとって、
大きなメリットとなるのではないでしょうか。

集客の時期が多い

賃貸物件の運営の繁忙期は一般的に年度の切り替わりである2~3月と、
半期である10月前後と言われています。

その時期の後に退去が発生してしまうと、
次の繁忙期が来るまでなかなか空室を埋めることができないケースが多いです。

しかし、日本人のように季節や年度の切り替わりには関係がなく
また賃貸オーナーから入居拒否されることが多く
常時住む場所に困っている外国人であれば、
時期を選ばずに空室を埋めることができるでしょう

早期成約に繋がりやすい

日本人が日本で住む家を探す際は、
膨大な物件情報の中から自分の好みやこだわりに沿った物件を見つけるため、
実際に入居するまでは多くの時間を割くことが基本です。

しかし前述したように、
賃貸オーナーから入居拒否されることが多い外国人にとっては、
住める場所が限られているという切実な問題を抱えているため、
選り好みをしている余裕はありません

そのため、一度でも「住めそう」「貸してくれそう」だと思える物件があれば、
その場で即決してくれることが多いのです。

オーナーにとってもスムーズに賃貸契約が進むため、
お互いに大きなメリットとなるでしょう。

外国人と賃貸契約する際の必須注意事項

外国人に部屋を貸した際に起こり得る入居トラブルと、
外国人を賃貸入居者として受け入れるメリットを把握した上で、
実際に外国人と賃貸契約を結ぶ際は以下3つの点に注意しておきましょう。

  • 外国人入居者の管理実績が豊富な会社を選ぶ
  • 細かなルールについて契約前にしっかりと説明する
  • 外国人専門の保証会社を利用する

ここからは、3つの注意点についてそれぞれ詳しく解説します。

外国人入居者の管理実績が豊富な会社を選ぶ

外国人の入居トラブルを未然に防ぐためには、
外国人入居者の管理実績が豊富な会社に依頼することが最も重要です。

外国人を入居させる際には、
日本人を入居させる場合と入居審査内容が一部異なります

支払い能力をチェックするだけでなく、
不法滞在でないかを証明するための提出書類や、
文化の違いによるトラブルを防ぐため入居にあたっての
ルールを守れるかという部分までしっかり確認しなければなりません。

外国人の入居に詳しい管理会社であれば、
入居を希望している外国人の在留カードや
支払い能力をチェックすることはもちろん、
文化や価値観の違いをしっかり理解してもらうなどして、
入居してもトラブルを起こさないかどうか等を厳しく判断してくれます。

また、
外国人の入居に詳しい管理会社は外国人入居者に関するさまざまなノウハウを持っているため、
実際に入居後トラブルが起きてしまった際も、
管理会社が問題を最小限まで抑えてくれるでしょう。

ただし、安心して任せられる管理会社だからと、
すべてを任せきりにしてしまうこともよくありません

外国人の入居に詳しい管理会社に依頼して、
かつオーナー自身もしっかりと入居者の情報を確認しておくことで、
トラブルなく賃貸経営を行うことができるでしょう。

細かなルールについて契約前にしっかりと説明する

賃貸契約時におけるルールの徹底周知は、
契約前に重要となります。

契約前に賃貸ルールを徹底的に伝えておくことで、
下記のさまざまなリスクを回避することが可能です。

  • 家賃滞納リスク
  • 物件破損リスク
  • 犯罪リスク
  • 他の入居者の退出リスク

また、外国人が日本人と同じような一般常識のもと、行動してくれるとは限りません

「外国人留学生を賃貸マンションに受け入れたはずだったが、
いつのまにか2人3人と、住んでいる人間が増えていた」ということもよくある話です。

さらに、いつの間にか住んでいた人間が「不法滞在者」だった場合
管理している物件が「不法滞在外国人の受け入れ先」とみなされ、
自身が犯罪リスクに巻き込まれる恐れもあります

そのため、賃貸契約を結ぶ際は必ず不動産会社を通して、
入居時に守るべきルールをしっかりと伝えておき、
必ず「契約書」を交わすことが大切です。

ルールを伝えておけば、
何か物件に問題があった際や他の人間とトラブルを起こした際にも、
相手に損害賠償を請求できる可能性が高まります

外国人専門の保証会社を利用する

前述したように、
外国人の入居者は設備の故障トラブルや家賃滞納トラブルが比較的多くなっています。

しかし、家賃保証会社と契約を結ぶことで
家賃を滞納された場合も保証額を支払ってもらえる上、
原状回復費も保証してもらうことが可能です。

さらに保証会社には、
家賃保証サービスや原状回復費の保証サービスだけでなく、
以下のようなサービスも含まれます。

  • 申込時に申請していた固定費用
  • 残置物の撤去や保管費用
  • 立退きに関する訴訟費用

※原状回復費用、更新料はオプション特約が多い

このように幅広いサポートを行っているため、万が一のトラブルでも安心です。

また、外国人専門の保証会社であれば、
入居者が使用する言語でスムーズに交渉してもらえる上、
オーナーにとっては家賃滞納リスクをなくせて、
外国人入居者にとっては連帯保証人を用意せず部屋を借りることができるという、
双方のメリットがあります。

外国人に部屋を貸すことによるさまざまなトラブルやリスクが心配という方は、
外国人専門の保証会社と契約することがおすすめです。

まとめ

現在管理している物件の客付けに苦労しているオーナーにとって、外国人入居者は今後大きな助けとなってくれる存在です。

しかし、とにかく空室が埋まりさえすればいいと、事前準備もせずに安易に契約してしまうと、後々大きな問題が発生してしまうことも考えられます。

また、外国人入居者との付き合い方をしっかり理解したオーナーの中には、旅行者向けの民泊施設としてさらに多くの収入を得ている方も実際に居ます。

まずはリスク対策として家賃保証会社を利用することを心がけ、外国人入居者とコミュニケーションをとることで、これからも安定した賃貸経営を行えるでしょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
賃貸不動産経営管理士。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1200戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 株式会社TonTon執行役員。
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