不動産投資にもアパートや一棟マンション、さらにマンションでもさまざまな広さのタイプがあります。
その中で初心者にお勧めなのが、ワンルームマンション投資です。その理由と物件の選び方をご紹介します。
目次
初心者にワンルームマンション投資がお勧めの理由
ワンルームマンションは単身者が居住するために建てられた物件です。
一部屋の広さは16㎡から20㎡ほどで、6畳ほどの居室とユニットバス、ミニキッチンといった間取りが主流です。
このようなワンルームマンションによる投資が、初心者にはお勧めといえます。その理由をご紹介します。
購入金額が安い
ワンルームマンションはファミリータイプと比べると、安い金額で購入できます。
不動産投資は購入時に組んだローンを家賃収入で返済することになります。
その意味ではマンションの購入金額はあまり関係ないようにも思えます。
しかし、高額なローンを組むことは精神的な負担が大きく、ましてや初めて不動産投資をする人にとってはかなりのプレッシャーになります。
ですので、ワンルームマンションのような安い物件の方が安心できます。
また、購入金額が安いため複数の投資用物件を持つといったリスクの分散が可能です。
買い増しや転売が容易である
不動産投資は購入資金さえあれば物件を増やせることが特徴です。
けれども初心者にはそれほど多額の資金は用意できないでしょう。
しかし、ワンルームマンションならば、方法次第で早期に物件を増やすことが可能となります。
不動産投資は長期保有を続けて、家賃を安定収入することができます。
その一方で、途中で売却して現金化し、それをあらたな物件購入の資金にする方法もあります。
投資目的で売買されるワンルームマンションであれば転売も比較的楽ですし、早期に現金化できます。
それを元手にして物件を増やすことができるというわけです。
需要が多い
東京都内の単身者世帯は年々増加しており、ファミリータイプのマンションより、ワンルームタイプのマンションの需要が多い状況です。
2020年の東京オリンピック以降も単身者世帯の増加が予測されています。
家族向けの物件は、ファミリータイプの賃貸マンションだけでなく、一戸建てや分譲マンション等のマイホーム思考も強まる為、ワンルームタイプより需要が少なく、その分空室リスクが高まります。
都市部では新築の供給が少ない
都市部ではワンルームマンションの建設が制限されるケースがあります。
つまり競合物件が増える可能性が低いので、安定した賃貸需要が見込めるというわけです。
さらに物件が増えないことで資産価値も落ちにくく、転売時の値下がりも少なくなります。
失敗しないワンルームの選び方
それでは初心者がワンルームマンションを投資用に購入する場合、どのような点に注意すればよいのかをご紹介します。
中古のオーナーチェンジ物件を探す
居住用のマンションを購入する人にとっては、新築物件の方が人気もあります。
最新の設備が備わっていますし、間取りも現代の生活スタイルに合ったものとなっているからです。
しかし投資用として購入するのであれば、新築よりも中古のワンルームマンションをお勧めします。
新築マンションは販売会社の利益が上乗せされており、一般的に割高と言われますが、新築物件の方が賃借人もつきやすいものですし、家賃も高めに設定できます。
ですが築年数が経過すれば新築としての有意性は低下します。
家賃も下がりますし、入居率も低下するでしょう。それに対して購入時に組んだローンの返済額は変わりません。
つまり収益性が低下していくことが予想されます。
一方、中古のワンルームマンションであれば新築よりもかなり安く購入できますし、家賃が下がるとはいえ収益性はさほど落ちません。
賃貸需要の多いエリアを選ぶ
基本的には三大都市のような人口の多い場所がベストですが、物件価格もそれなりに高くなります。
一方、地方都市となれば賃貸需要が低い場所もありますし、空室率が低いと収益性が落ちてしまいます。
そこで投資用ワンルームマンションのエリア選びでは、まず単身者が多く集まる場所を探すことになります。
会社への通勤や大学への通学に便利な場所であれば、単身者の賃貸需要も見込めます。
さらに単身者が住みやすい環境であることも大事です。
たとえば帰りが遅くなっても買い物ができるコンビニがあることは必須といえます。
さらに夜遅くまで営業している飲食店などがあれば、自炊しない人にとっても便利です。
このように単身者が住みやすい場所の条件が揃っている場所を探す必要があります。
ワンルームマンションはファミリータイプと異なり、賃借人の入退去サイクルが早いものです。
退去してから次の入居者が決まるまでは空室となる可能性が高いので、いかに単身者の賃貸需要が多い場所で購入するかが重要です。
どのような設備があるか
入居者のニーズを把握するという意味で、設備のチェックは重要です。
賃借人が何をポイントに物件を選んでいるのか理解すれば、提供すべき部屋がどのようなものかがわかります。
特に女性はセキュリティとバス・トイレ別の物件にこだわります。
この点を押さえるだけでも、収益性の高いワンルームマンションを手に入れることが可能です。
バブル期に多く見られた15㎡程度のコンパクトな部屋は、風呂トイレが一緒であることが多い為、今の時代ではニーズが少ないことも知っておきましょう。
また、オートロックはもちろんのこと、エレベータにカメラがついているだけで女性が入居しやすくなりますし、単身者は帰りが遅くなると、宅配の受け取りができない為、宅配ボックスがある物件が好まれます。
このように細かく設備をチェックすることで、入居者に選ばれる可能性が高まります。
最寄り駅
賃貸物件は最寄り駅に近いほど家賃設定は高くなります。
もちろん物件価格も高まりますが、利回りを計算して採算性の高いワンルームマンションを探す必要があります。
そして最寄り駅に関しても、チェックすべきポイントがいくつかあります。
人気のある路線で探す
通勤などに便利な人気路線のワンルームマンションは価格も高いものです。
しかし賃借人が付きやすいのは、何といっても人気路線沿いです。
たとえ割安な物件を購入できたとしても、賃貸需要が見込めないローカル線沿いでは収益性は見込めません。
できる限り賃貸需要が見込める沿線の駅で物件を探すことをお勧めします。
駅からの帰り道をチェックする
ワンルームマンション投資での物件選びは、女性が借りやすいかどうかが大きなポイントになります。
これは入居者を女性に限定するわけではなく、女性が安心して住める物件は周辺環境の治安がよく、物件自体の管理がしっかりしている傾向がある為です。
特に最寄り駅からの帰り道は、自身でチェックする必要があります。
街灯があれば明るいですし、夜も営業しているコンビニやファミレスなどがあれば安心できます。
急行停車駅の1つ手前の駅が狙い目
急行が止まる駅は不動産相場が高いものですし、利回りを確保するためには家賃設定も上げなければなりません。
しかしそのひとつ隣の駅であれば、物件価格も家賃相場も安くなります。
また急行の停車駅では、通勤ラッシュのため電車に乗るのも困難な場合があります。
ひとつ手前の駅であれば、待たずに乗ることができるので入居者にとっては楽に通勤できます。
このように最寄り駅に関しても、入居者の住みやすさ、通勤のしやすさを考えて選ぶことが大事です。
立地
周辺環境で物件の印象は大きく変わります。
引っ越しをする人は、馴染みのない土地での住みやすさをどのような視点でチェックするのかを知っておきましょう。
まずワンルームマンションは多くの場合、幹線道路沿いに建っています。
車の交通量が多い道路であれば、その音がネックとなる場合があります。
ただし部屋の向きが道路と反対側であれば、多少は音も軽減されますし排気ガスも軽減され気にならなくなります。
ベランダに洗濯物を干すこともできるので、必ず物件の立地状態とあわせて間取りもチェックしておきましょう。
また隣に学校があると、日中はかなりうるさくなります。
勤務が昼夜交代となる人は、日中にゆっくりと眠れる環境であるかも重要です。
そのような需要も取り込むために、極力騒がしい場所は避けた方がよいでしょう。
また買い物が出来る環境や飲食店の有無も単身者にとって重要なポイントになります。
駅前に大きなスーパーがあれば便利ですが、少なくともコンビニとドラッグストア、飲食店は必要です。
間取り
ワンルームマンション投資とはいえ対象の物件は1Rだけでなく、1Kや1DKと様々です。
１Rのように居室にキッチンがあるよりも、1Kのように別にキッチンスペースのある間取りが人気です。
また収納も寝具が入るくらいの広さがあれば入居者が付きやすくなるでしょう。
また間取りで大事なことは、オーソドックスな四角い部屋であるということです。
中には土地の形から真四角ではなく、変形した物件があります。
部屋が三角形になったり台形になっていたりすると、家具も置きにくく住み心地が悪くなります。
このような部屋は入居率も下がるので避けましょう。
まとめ
ワンルームマンション投資は、費用を抑えやすく初心者でも比較的ハードルの低い投資です。
しかし、安いだけで物件を選んではいけません。
ワンルームマンション投資を成功させる秘訣は、物件選びにかかっているといっても過言ではありません。
ここで紹介した物件選びのコツをご自身の投資に活かし、失敗のない投資をしましょう。
- ・ちゃんと管理してくれているのかよくわからない
- ・毎月の管理手数料が腑に落ちない
- ・担当者がイマイチ冴えない
- ・空室が長期化して困っている
- ・入居者が長く住んでくれない
- ・経営に関しての最適な提案がない
- ・建物・設備の維持管理をどうすればいいかわからない
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