単身者向けワンルームマンション投資は節税対策として有効なのか?

マンションの外観

株式やFXなど投資には多くの種類がありますが、常に安定して人気なのが不動産投資です。

中でも区分マンション、いわゆるワンルームマンションへの投資は少額からスタートすることができ、資産にもなるため、サラリーマンなど給与所得者にとっても需要の高い投資対象となっています。

不動産投資は、高い節税効果が期待できることが魅力のひとつですが、どのような仕組みで節税が実現できるのでしょうか。

今回は、ワンルームマンションへの投資について、その節税のカラクリや効果、メリット・デメリットを解説します。

ワンルームマンション投資で節税できる仕組み

不動産投資には高い節税効果が期待できると言われますが、実際のところ、不動産投資は他の投資に比べて、どれくらい節税面で有利になるのでしょうか?

株式投資との違い ~申告分離課税と総合課税

まずは不動産以外の投資の代表格である株式投資を例に、考察してみましょう。

株式投資によって発生した損益は、「申告分離課税」として申告されます。

申告分離課税とは、株式の譲渡などで発生した所得を他の所得とは分け、税額計算をして確定申告することです。

発生した利益に対して一律で、およそ20%の税金が課税されます。

一方、不動産投資により発生した家賃収入などの所得は、「総合課税」として申告されます

総合課税とは、家賃収入などの所得と、それ以外で発生した所得と合計し、税額計算をして確定申告することです。

例えばサラリーマンが兼業で不動産投資をした場合、本業である会社からの給料と、不動産投資により発生した家賃収入とを、合算して申告することができるのです。

そのため、もし不動産投資で赤字が出た場合は、本業の給与からその赤字分を差し引いて申告することが可能になります

そのため、結果的に所得税の節税につながるのです。

これがワンルームマンションなどの不動産投資が、他の投資より節税面で優位になる背景です。

ワンルームマンション投資と、他の投資の課税方法の違い

投資方法 課税方法
ワンルームマンションなどの不動産投資 総合課税
株式など不動産投資以外の投資 申告分離課税

赤字が出れば節税できる ~不動産所得に関連する必要経費を理解しよう

前記した通り、不動産投資による所得への課税方法は総合課税となるため、赤字が出ればその分節税ができる、ということになります。

不動産投資で赤字計上をするためには、賃貸経営における正しい知識が必要になります。

不動産の賃貸経営業をしていると、様々な費用を経費として計上することができます。

ポイントは、「賃貸経営による収入を得るために発生した支出かどうか」です。

ワンルームマンション投資で経費計上できる支出とできない支出は、以下の通りです。

経費計上できる支出
  • 管理組合の支払い
  • 修繕積立金(将来的な建物の修繕に備え定期的に支払う費用)
  • 賃貸管理料(管理をしている管理会社に支払う費用)
  • 修繕費(入居者の入退去時の室内の修繕やリフォーム費用)
  • 損害保険料(地震保険、火災保険)
  • 税金(固定資産税、不動産取得税、登録免許税など)
  • 金融機関からの借り入れ利子
  • 減価償却費
  • その他、税理士への報酬 等
経費計上できない支出
  • 金融機関からの借り入れ元本部分
  • 売却により生じる譲渡損

このように、不動産投資で経費計上できる項目は多いです。

上記の項目以外にも、例えば「家賃滞納者がいたために相談した弁護士への報酬」なども経費として計上できます

経費に計上できる項目が多いことも、不動産投資の人気の一因と言えるでしょう。

男性が電卓を持っている
不動産投資において経費計上できる項目|正しく確定申告して節税対策不動産投資をして利益を得た場合、確定申告を行い「税金」を納めなければなりません。 他にも収入がある場合、納税額が高額になることも考...

節税効果を上げるには減価償却費が鍵

減価償却とは、簡単に表現すると建物や設備の「劣化代金」のことです。

建物や設備には耐用年数があり、減価償却を計算する際は、その耐用年数を元に算出します。

例えば建物の場合は、鉄筋コンクリートや木造など、物件の構造ごとに法律で耐用年数が定められています。

この耐用年数に応じて償却率が設定され、年間の減価償却費を算出することができるのです。

構造 耐用年数
木造 22年
軽量鉄骨造 19年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

6,000万円の鉄筋コンクリート造の新築マンションを例に、減価償却費を計算してみましょう。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。

この場合、1年で1/47が償却されるため、償却率は0.022になり、下記のような計算式になります。

減価償却費の計算例

6,000万円×償却率0.022=減価償却費132万円/年

このケースであれば、耐用年数の47年の間、年間132万円の経費計上をかけ続けることが可能になります。

減価償却を計上することで年間の経費が膨らみ、その分利益が減るので、結果的に所得税を減らして節税することができるのです。

注意点として、土地は減価償却の計上ができません。なぜなら土地は使用しても劣化しないからです。

不動産投資において減価償却を計上できるのは、主に「建物」と「設備」です。

減価償却を上手に活用することで大きな節税効果を上げることができるため、建物や設備の耐用年数については、しっかり確認しておく必要があります。

ワンルームマンション投資のその他のメリット

不動産投資の中でも、特にワンルームマンション投資は、比較的少額からスタートすることができるなどメリットが多く、投資初心者の方にも人気です。

ワンルームマンションで考えられるメリットは次の通りです。

メリット
  • 少額からスタートできる
  • 老後の生活を支える年金代わりになる
  • 銀行に預ける金利よりも高い利回りを期待できる(新築ワンルームマンションで通常2〜3%ほど)
  • 団体信用生命保険を利用することで、生命保険代わりになる
  • 物件にもよるが、最初からオートロックや防犯カメラなどの設備が充実していることが多い

ワンルームマンション投資のデメリット

このようにメリットの多いワンルームマンション投資ですが、当然デメリットもあります。まとめると、次の通りです。

デメリット
  • 区分で賃貸するため、入居者がいないと家賃収入がゼロになる
  • 売却する場合、現金化に時間がかかる(流動性が低い)
  • 所有していることにより、経費と税金が発生する

ワンルームマンションへの投資が一部屋のみだった場合、空室期間が長引くことは賃貸経営上の大きなリスクになります。

空室期間を最低限で止めるためには、管理会社に集客営業を強化してもらうなどの営業戦略を立て、空室リスクを事前に防ぐことが必要です。

また、経費と税金がかかるという点については、赤字計上することで所得と合算計上ができるので、会計上はむしろプラスに働くこともあります。

節税目的の不動産投資は成功しない?ワンルームマンション投資をする時の注意

ここまで紹介してきたように、ワンルームマンション投資は非常に高い節税効果が期待できます

一方で、節税だけを目的として投資をスタートすると、失敗する可能性もあります。

不動産投資には、見えにくいリスクが隠れています

株やFXなどの取引と違い、実際に入居者に物件を貸すことで利益が発生する収益モデルのため、予期せぬ事故やトラブルが起こる可能性があります。

不動産投資に関する隠れたリスクには、次のようなものが該当します。

市場リスク
経済情勢の変動や需給バランスの変化により、不動産の売買価格や家賃単価、空室率に影響が出ます。
また人口減少により、住居は空室率が上昇傾向にあります。
流動性リスク 換金性の低さが不動産投資のデメリットです。事情があって急ぎで現金化しようとしても、換金(売却)までに時間がかかります。
家賃滞納リスク 家賃は入居者が支払うので、入居者が家賃を滞納すると収入が滞ります。
滞納が長期化すると、その回収のためにコストと時間がかかります。
事件、事故リスク 物件内で事件や事故が発生すると、次の入居に悪影響が出て、テナントが決まりにくくなります。
また、家賃の減額原因にもなります。
建物リスク 火災・震災などの理由により建物が崩壊するリスクがあります。
メンテナンスリスク 劣化に伴い、修繕や改修のコストがかかります。住宅用不動産の場合、防水工事やシロアリ対策にも費用がかかります。

このように、不動産投資には見えないリスクが多数含まれています。

この見えないリスクをいかにコントロールできるか、が重要です。

リスクをコントロールできれば、想定される問題に事前に備えることができます。

例えば家賃滞納リスクについては、賃貸借契約時に、賃借人に保証会社への加入を義務づけることで回避できます

メンテナンスリスクについては、定期的な室内の診断チェックを行うことで、早い段階で対処することが可能になります。

考えられるリスクを洗い出し、それをコントロールすることができれば、不動産投資は優位性の高い投資と言えるでしょう。

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まとめ

節税を狙う場合、ワンルームマンションへの投資は非常に効果的です。

さらに節税以外にも、魅力的なメリットがたくさんあります。

しかしその一方で、不動産投資ならではの隠れたリスクがあることを忘れてはいけません。

大事なことは、リスクをコントロールして事前に対策をしておくことです。

そのためにも信頼できるパートナーとなる不動産会社や不動産管理会社を見つけ、依頼や相談をすることが不可欠です。

ぜひ今回ご紹介した内容を踏まえて、リスクを回避しながら不動産投資にチャレンジしてみてください。
※平成30年8月調べ

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フドシル専属監修者 東
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株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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