不労所得を得られる不動産投資は、忙しいサラリーマンの資産運用に適していると人気です。
しかし多額のローンを抱えるなど、ハードルは決して低いものではありません。
そこで注目したいのが、直接ローンを組まずに不動産を保有できる不動産小口化投資です。
今回はこの不動産小口化投資の特徴とメリット・デメリットをご紹介します。
不動産小口化投資とは
不動産投資は、必ずしも物件を購入しなければならないわけではありません。
たとえばファンドのように投資家から資金を集めて、物件を運用するケースがあります。
REIT（不動産投資信託）は集めた資金を複数の不動産に分散して運用し、分配金を支払う形のファンドです。
一方不動産小口化投資は、ひとつの物件を複数の投資家が共有持分権（つまり所有権）を保有する形で運用されます。
つまりファンドとは異なり、物件を直接所有できることが特徴です。
所有といっても正確にはその権利を購入する形になり、権利を売買することができます。
つまり通常の不動産購入とは異なり、換金性が高いというわけです。
一口あたり数万円程度から購入することができます。
これにより、たとえば一等地の収益性が高いマンションに対して、少ない資金で投資できます。
さらに複数の物件で不動産小口投資をすることで、リスクの分散にもなります。
不動産小口化投資の仕組み
出資金に応じた配当を受け取る
不動産小口化投資は運用にともなうリターンはもちろん、そのリスクも投資家に分散されます。
つまり、投資家から集めたお金で不動産を購入し、運用に必要な経費も家賃収入も投資家たちで分配します。
不動産小口化投資には二種類あり、そのリスクを低減させたものとリスクをそのまま負うものとが用意されています。
もちろんリスクが高まることで、期待できるリターンも大きくなります。
投資家が出資する「匿名組合型」
不動産小口化投資は、投資家と事業者の間で匿名組合契約を結びます。
不動産の所有者は事業者となり、運用で得た収益を投資家に分配します。
投資家が保有するのは利益分配金を受け取る権利と、出資金の返還請求ができる権利です。
分配金は雑所得となり、他の課税所得とそのまま合算して課税所得を再計算します。
所得税についてはすでに収めた金額との差額を納付し、住民税は本来の金額よりも増える形で翌年度に納付します。
商品は10年以内に償還される短期型が多く、出資金も数万円からとなります。
大きな特徴は優先劣後構造となるために、元本の安全性が高いことです。
優先劣後構造とは出資金にリスクを振り分ける仕組みです。
不動産小口化投資商品を購入する投資家は元本保証を優先されますが、大きく利益が生じた場合には、その恩恵を受けることはできません。
一方で劣後出資をする事業者は元本割れのリスクを取るかわりに、大きな利益が生じた時にはその恩恵を受けることになります。
不動産を直接所有する形式に近い「任意組合型」
任意組合型の不動産小口化投資は、投資家と事業者が任意組合契約を結び、投資家は金額に応じて不動産の持分（共有部分）を購入します。
そして購入した共有部分を組合に現物出資し、その組合運営を行う事業者が不動産を管理し運用します。
運用により生み出した収益は投資家に分配されます。
匿名組合型との違いは、出資をした投資家は不動産の所有権を持つ点です。
登記簿には不動産小口化投資をしている投資家の名前が記載されます。
また分配金も雑所得ではなく不動産所得となるため、相続税や贈与税対策としても活用できます。
任意組合型とは異なり、短期で償還するわけではないので、長期間にわたり分配金を受け取ることが可能です。
不動産小口化投資のメリット
一番のメリットはわずかな資金で不動産投資ができることです。
そしてローンを組まないので、資金的なリスクを背負う心配がありません。
他にもいくつかのメリットがあるのでご紹介します。
初心者でも簡単に不動産に投資できる
不動産投資は初心者にとっては大きな買い物となるために、心理的な負担も大きくなります。
ですが不動産小口化投資はわずか1万円ほどから購入できるので、初心者でも手軽に不動産投資をスタートできます。
運用は事業者に任せますが、家賃収入を得て収益を生み出すという実感を得ることができます。
いくつかの商品を購入すれば、物件によってどのように収益性が違うのかを知ることもできるでしょう。
利回りの高い物件に直接投資できる
不動産小口化投資はひとつの物件に対して投資できるのが特徴です。
J-REITの場合には特定の物件を指定して購入することができませんが、不動産小口化投資の場合には自分で投資先の物件を選ぶことができます。
個人ではとうてい購入できないような一等地の不動産に、一口いくらという形で投資できることは大きなメリットといえます。
通常の不動産投資と同じように確定申告できる
任意組合型の不動産小口化投資であれば、対象不動産の共有持分を取得するので不動産所得を確定申告で所得合算できます。
つまり必要経費として、通常の不動産投資のように減価償却費を計上できることになります。
遺産分割に便利
通常の不動産を遺産相続する場合、複数の相続人がいれば分割相続が難しいものです。
一度、不動産を売却して現金化しなければなりませんし、時間がかかります。
しかし不動産小口化投資であれば、もともと小口で購入しているので分割しやすくなります。
不動産を売却するわけではないので、そのまま遺産相続人は分配金を得ることができます。
相続税対策にも活用できる
不動産投資が相続税対策に利用されるのは、不動産の評価額が実勢価格よりも低くなるからです。
つまり現金を不動産にすることで、相続税を大幅に圧縮できることになります。
不動産個別化投資の場合も、任意組合型であれば所有権があるので、相続税対策として利用できます。
長期運用するので将来の相続税対策に、あるいは事業継承対策としても利用できるメリットがあります。
不動産小口化投資のデメリット
不動産小口化投資はREITとは異なり、金融商品取引所に商品として上場されているわけではありません。
そのため流動性に課題がある点はデメリットといえます。
他にも注意すべきデメリットがいくつかあるのでご紹介します。
提供商品がまだまだ少ない
J-REITは2001年にスタートしてから提供商品の数もかなり増えました。
投資対象も住宅やオフィスビル、ホテルや商業施設と多岐にわたっています。
それに対して不動産小口化投資はまだまだメジャーな商品とはいえません。
運用する事業者が少ないので、選択できる商品が少ないのがデメリットといえます。
事業者が倒産するリスクがある
不動産小口化投資を提供する事業者となるためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。
まず資本金が1億円以上の宅地建物取引業者であること、財務基盤が安定していると認められること、業務管理者を常設していることが必要です。
そのうえで国土交通大臣あるいは都道府県知事の許可を得ることで、事業を開始できます。
さらに年に1度は監督官庁へ事業報告を行い、投資家に対しても情報公開することを義務付けられています。
つまり経営力のある大手企業のみが取り扱えるファンドというわけです。
ところが2017年度、このような不動産小口化投資を扱える不動産特定共同事業に関する規制が法改正によって緩和されました。
必要な資本金は1,000万円以上に、さらに負債額が資産額の10％以下であれば、主務大臣などの登録を受けることで取り扱いができるようになったのです。
これは投資対象となる物件が増えることにつながり、多くの投資資金が小口化投資ファンドに流入することにもつながります。
というのもこの法改正は、増加する空き家の再生や地方での中小不動産企業事業の参入を促すのが目的だからです。
その一方で今後は、不動産小口化投資ファンドは運用事業者が倒産するリスクも増えると予想されます。
資本力の弱い企業が大型物件を運用することで、資金難に陥る可能性も考えられるからです。
もし事業者の倒産が確定すれば、事業者は不動産を売却して投資家に分配するか、他の事業者に引き継ぐことになりますが、出資金の全額が返還される保証はないため、事業者の選択は慎重に行いましょう。
小口化商品の売却は簡単ではない
不動産小口化投資ファンドは上場されていないのでマーケットが小さく、流動性は極めて低いものです。
そのため権利を売却したくても、買い手を探すのが難しいのがデメリットとなります。
売却するためには自分で購入者を見つけるか、あるいは買い取り業者に売却することになります。
購入するためには現金が必要
不動産投資そのものは融資を利用することができますが、不動産小口化投資ファンドには担保価値はほとんどなく、購入には現金が必要です。
匿名組合型は値上がり益を得られない
優先劣後構造となる匿名組合型の不動産小口化投資は元本保証を優先するために、仮に売却益が生じても、その恩恵を受けることはできません。
値上がり益を享受できるのは、劣後のリスクをとった事業者です。ただし売却時に値下がりによる損失が生じても、投資家へのダメージはさほどありません。
任意組合型は物件の値下がりリスクもある
匿名組合型とは異なり、任意組合型の不動産小口化投資は物件価格の下落リスクをともないます。
長期運用が基本ですが、事業者が売却した時に損失が生じれば、投資家もその損失を被ります。
まとめ
不動産小口化投資は相続対策や投資商品として人気が高まりつつあります。
一口数万円から購入することもできるため、不動産投資に興味があっても、多額の投資資金を用意することが難しいという方は、不動産小口化投資を始めてみるのもいいかもしれません。
不動産小口化投資は、どの不動産に投資するかわからないREIT違い、どこに投資をするのかしっかりと把握する事ができるのも強みの一つと言えるでしょう。
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