収益物件(収益不動産)とは|購入前に知るべきメリット・デメリット

マンションの外観

不動産投資の中で、好利回りで「レバレッジ」を使える収益物件の購入は、サラリーマンにも人気があります。

頭金さえ用意をすれば、融資を受けることで、自己資金より多くの金額を運用することができ、その数倍の資産を運用できるからです。

メリットが多い収益物件ですが、もちろんリスクもあります。

今回は、収益物件がどのような物件なのか、メリットとデメリットを含めて紹介します。

収益物件とは

収益物件とは、家賃収入を得ることを目的とした不動産のことを意味します。

その為、価格変動による売却益を得ることを目的とした不動産とは異なるものです。

収益物件の種類

収益物件の中にも種類があり、基本的には3タイプに分かれます。

住宅タイプ

居住用のマンションや、アパート等です。

単身者向けのワンルーム物件や、ファミリー向けの物件など、種類と物件数が豊富です。

収益物件の中では、最も一般的で投資額も少ない傾向があります。

オフィスタイプ

住宅タイプとは異なり、法人向けの事務所等といった、事業用物件です。

住宅タイプより投資額が大きくなりますが、一度入居が決まれば住宅タイプより長く入居する傾向がある為、安定した収益を獲得しやすい面もあります。

住宅タイプよりも、景気の影響を受けやすい為、大幅に賃料が変わる可能性があります

テナントタイプ

オフィスタイプと同様に事業目的の物件ですが、飲食店や、コンビニ、倉庫等の商業施設を対象としたタイプです。

オフィスと同様に長く入居する傾向が強い為、安定した収益の獲得が期待できます。

ただし、オフィスタイプも同様ですが、一度入居が決まれば、長期的な入居が期待できる反面、住宅タイプに比べ空室リスクが高い傾向があります。

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収益物件の購入方法

収益物件は不動産ですから、大きな買い物をすることになります。

また、自宅を保有しローンを支払っている場合、さらにローンを組んで購入できるのかという疑問も出てきます。

もちろん収益物件を現金で購入できる人は少ないですし、ローンを組んで購入するケースがほとんどです。

ただしそのローンの審査は、購入者の支払い能力のみで決まるわけではありません。

収益物件そのものが持つ収益性、つまりどれほどの家賃収入が見込めるかが審査では大きなウェイトを占めます

そのために、すでに自宅のローンを抱えているサラリーマンでも、収益物件の保有が可能となるのです。

収益物件の利益の出し方

収益物件の主な収入源は家賃です。

ローンを組んで購入した場合は、その家賃で毎月の返済をします。

他にも固定資産税や建物の維持管理費などを家賃収入でまかない、手元に残ったお金が利益となります。

しかし、本当の意味で利益となるのはローンを完済してからです。

それまで家賃は毎月の返済に使いますし、その他のメンテナンス費用などに消えていきます。

また手元にお金が残れば、将来の修繕費用のために残したり、あるいはローンの繰り上げ返済に使ったりします。

早くローンを完済することで早く利益を生み出すことが出来ますが、途中で売却して現金化するという方法もあります。

現金化することで、別の収益物件の購入資金にすることも可能です。

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収益物件のメリット

資産運用として収益物件にはどのようなメリットがあるのかをご紹介します。

少ない投資額で資産が手に入る(レバレッジが効く)

収益物件のメリットは冒頭で触れたように、レバレッジを効かせて資産運用ができることです。

購入時に支払う頭金や諸費用があれば、その数倍の価格となる物件を保有できます。

もちろんローンを組んで購入する以上は物件は資産ではなく負債になります。

けれども家賃収入でローン返済を行うことで、実質的に負担なく物件を所有できます。

さらにローンを完済すれば、あとは家賃収入が収入源となる収益物件が手に入ることになるわけです。

ローン返済が終われば、あとは老後の生活資金として確保できます。

節税対策になる

不動産投資は節税効果を生みますが、これは不動産所得を給与所得などと合算できるからです。

不動産所得がプラスとなれば税金は増えますが、実際には赤字経営として申告することができます。

不動産所得を得るためにさまざまな経費を計上できるからです。

税金を天引きされるサラリーマンでも、収益物件を保有することで毎年確定申告ができるようになります。

そこで計上できる経費には管理費や修繕費、税金などの他にローンの金利部分と減価償却費というものがあります。

この減価償却費は事業をしている人には馴染みがあると思いますが、収益を生み出す設備の購入費用を償却期間の間経費をして計上できるというものです。

不動産の場合には建物本体部分を減価償却できるので、相当な金額を経費として計上できます。

そのために経費が家賃収入を上回ることになり、結果として所得金額が下がるという仕組みです。所得金額が下がった分だけ税金は安くなるので、還付金として収入源に組み込むことができます。

ただし節税効果は次第に減少しますし、中古物件を購入すると減価償却期間も短くなります。

購入計画を立てる際には、あらかじめ節税効果がどの程度見込めるのかを考慮する必要があります。

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買い増しにより物件を増やせる

自宅を購入する場合には、購入者の所得などの属性により融資に限界があります。

けれども収益物件の場合には、物件自体の担保価値が高いので多くの融資を受けることが可能です。

そこで収益性の高いマンションなどを保有することで、次の物件も購入できるようになります。

自宅を購入するよりもはるかに多くの借り入れができるというわけです。

もちろん物件が増えることで利益が増え続け、それをまた次の物件購入に投じることができます。

このように、最初の物件を購入するための資金さえあれば、次々と物件を増やしていけることが収益物件のメリットといえます。

すべてローン返済が終われば、老後の生活費は家賃収入でまかなえるようになるでしょう。

あるいは早い段階で退職し、悠々自適の生活をしているオーナーもいます。

収益物件のデメリット

収益物件のメリットに続いて、デメリットについても紹介します。

換金性が低い

他の金融商品とは異なり、不動産は簡単に売却することができません。
収益物件を売りたいと思う時にすぐ売却できないのがデメリットです。

融資を受けるために連帯保証人が必要

収益物件を購入するためにローンを組む際には、連帯保証人を求められます。

通常は配偶者に連帯保証人になってもらいますが、その同意を得る必要があります。

もし同意を得られない場合、あるいは単身者の場合には団体信用生命保険を掛けることによって連帯保証人は不要となるケースがあります。

ただしこれが可能であるかどうかは、融資を申し込む金融機関との相談によって決まります。

管理会社のノウハウに影響される

収益物件の収益性をどれほど確保できるかは、管理会社に大きく左右されます。

賃借人を探したり修繕計画を立てたりといった業務は管理会社に任せるからです。

また周囲の収益物件との差別化を図ることで入居率も高まりますし、長期的な視点で修繕計画を立てることで維持費の負担も減らせます。

このようなノウハウを持つ管理会社を探すことが、不動産投資を成功させる重要なポイントになります。

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収益物件のリスク

空室の発生

当然ですが、入居者がいない状況では収入はありません。

収入がなくともローンの返済はありますので赤字になってしまいます。

空室期間を減らすには、物件選びが重要になります。

駅からの距離はもちろん、都心へのアクセスの良さ、周辺環境は必ず確認しましょう。

治安は勿論ですが、物件のターゲットであるユーザーとの相性も重要です。

詳しくは、「収益物件を選ぶポイント」でご紹介いたします。

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家賃の下落

収益物件は築年数の経過によって、家賃の下落リスクが生じます。

賃貸物件は周辺にもありますし、それだけ競合があるといえます。

さらに新築物件が増えるようであれば、賃借人がそちらに流れることも考えられます。

賃借人がつかなくなれば、家賃を下げる必要があります

空室となるか家賃収入が下がることを選ぶか、いずれにしても収益性が落ちることになります

家賃下落のリスクを軽減するには、そのエリアの需給バランスを調べ、供給過剰になっていないかを確認しましょう。

空室リスクにもつながるポイントですので、しっかりと見極める目を養うことが大切です。

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物件価格の下落

収益物件を長期間保有するのではなく、途中で転売するのであれば売却価格がどの程度なのかが気になるところです。

収益物件は築年数の経過により査定額も落ちますし、売却価格も下がっていきます

家賃下落のリスクヘッジと同様に、物件選びが重要です。

需給バランス以外にも、人気エリアであることや、商業施設などの開発計画をチェックし、将来性のあるエリアを選ぶことで、物件価格の下落リスクを抑えることが可能です。

金利の変動

収益物件の購入には多くのローンを組むことになります。

現在は低金利の状態が続いていますが、この先も低金利が続く可能性は低いでしょう。

金利変動のリスクを減らすには、少しでも早くローンを返済するかが大切です。

繰り上げ返済や、場合によってはローンの乗り換えも有効になるケースもあります。

収益物件を選ぶポイント

それでは収益物件を選ぶポイントを具体的にご紹介します。

不動産投資が成功するか否かは、物件選びにかかっているといえます。ポイントはエリア選びと物件選びのふたつあります。

賃貸需要の多いエリアの探し方

リスクの項目でも触れましたが、収益物件は賃貸需要が多いエリアで購入するのが鉄則です。

そのためには入居者の対象となる人口が多いことと、周辺に競合となる物件が少ないことが条件になります。

まず人口ですが、どのような入居者が対象になるのかを定める必要があります。

ファミリータイプのマンションであれば、子供がいる家族が対象になります。

そのような家族が多く住むエリアを探すこと、さらに子供が通える幼稚園や小学校などが近いことも必要です。

買い物に便利なこと安いスーパーがあることも家族が集まる条件といえます。

ワンルームマンションであれば入居者の対象は単身者ですから、オフィス街や大学などに通える範囲内であること、駅から近いこと、物件の近くにコンビニやドラッグストア、飲食店があることなどが条件になります。

特に食にかかわる施設が多いエリアには、多くの人が集まりやすいものです。それを手掛かりにエリア選定をするとよいでしょう。

入居者が付いている中古物件を探すこと

不動産を購入する時は、まず内見をして部屋の状態などを確認したいものです。

また、収益物件の場合には賃借人が住んでいるオーナーチェンジ物件を探すことも大事です。

できればそれまでの賃借人の履歴もわかればよいのですが、空室期間が短いもの、居住期間が比較的長い物件であれば室内を見ることが出来なくても、比較的安心できるといえます。

さらにオーナーチェンジと空室での売却では、同じマンションであってもオーナーチェンジの方が安く購入できることがあります。

大規模修繕が終わった物件を選ぶ

マンションは築年数によって大きな修繕工事が行われます。

10年から15年ほど経過すれば外装や防水などの修繕を行います。

さらに25年から30年ほどで大規模修繕をすることになります。

このような大きな工事をする前に物件を購入すると、工事費用を負担する可能性があります

オーナーは修繕積立金を払っていますが、それでも足りないケースがあるからです。

不動産投資に成功している人は、多くが築25年から30年といった中古物件を購入しています。
ちょうど大規模修繕が終わる時期と重なっていることがわかります。

まとめ

収益物件はレバレッジが効くことから、大きな額を運用することが可能です。

また、管理自体は管理会社に委託することが出来るので、時間を作りにくいサラリーマンでも、始めやすい投資です。

しかし、投資である以上は、メリットだけでなくデメリットもありますので、安易に飛びつくのではなくリスクヘッジをしっかり行い失敗しないよう慎重に投資を行うようにしましょう。

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株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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