競売物件のリスク|失敗例から学ぶ

マンションの一室

競売物件とは?どのようなリスクがあるのか?

競売物件とは、わかりやすく説明すると「裁判所が主催するオークションに出品された物件」です。

何らかの事情によりローンの支払いが不可能となった物件所有者が、家を売却するために裁判所に申し立てて「競売」にかけるという流れで、競売物件が売り出されます。

物件そのものは普通に売りに出されているものと変わりはありません。

しかし、価格が入札形式で決まるため、一般的な価格より格安で購入できる可能性も十分あります

そうしたメリットから、競売物件は居住目的だけでなく、不動産投資を目的とした購入も多いことが特徴といえるでしょう。

しかし、普通の物件の購入とは大きく違う点があり、その違いによるリスクも非常に大きなものです。

以降で、競売物件のリスクを一つ一つ解説していきます。

内覧できない

一般的に物件は内覧をしてから購入することが多いですが、競売物件は普通の物件と違い、内覧することができません

つまりは家の中がどのようになっているのか詳しく分からないという、大きなリスクがあるということです。

いざ競売物件を購入した後に、欠陥住宅であったり、家の中が傷だらけだったり、大きな穴が空いていたりしていることがわかっても、自己負担で修繕するしかありません。

引き渡し義務がない

競売物件の売り出しは裁判所が主催するものですが、購入したのちは物件の所有権の名義を書き換えて「法的にあなたの所有物と認めます」という手続きしかしてくれません。

鍵や物件の引き渡しは、前の持ち主と購入者の間で直接行われるもので、場合によってはその際にトラブルとなることも珍しくありません

費用が予測できない

競売物件の値段はオークション形式で決められるため、販売価格がいくらになるのか誰にも予測がつきません。

加えて、前述のような瑕疵物件であった場合はその修繕費用も必要になりますので、「最終的に費用がどれくらいかかるのかわからない」というリスクが競売物件にはあります。

競売物件を購入する際の注意点

上記のようなリスクが競売物件にはあるため、普通の家を購入するような感覚では痛い目をみます。

ここからは、売物件を購入するにあたって、注意すべき点を解説していきますので参考にしてください。

3点セットを読み込む

3点セットとは、裁判所が作成する競売物件に関する情報をまとめた資料のことで、以下の3つの資料を指します。

  • 物件明細書
  • 現地調査報告書
  • 評価書

上記の3点を隅々まで読み込むことが、内覧のできない競売物件の購入においては非常に重要になります。

難解なところや、知らない専門用語が多いかもしれませんが、根気強く読み込んでしっかりと理解しておきましょう。

現地をみておく

競売物件を内覧することができなくても、外観を観ることはできます。

外から見るだけでも、家の外側にある傷を発見したり、場合によってはゴミ屋敷なのが発覚したりすることもあります。

その他にも周囲の様子や治安など、現地にいかないとわからないことはたくさんあるので、必ず現地調査をしておきましょう

可能であれば、平時と休日、また日中と夜間でそれぞれ見ておくといいでしょう。

余分に費用がかかることを前提とする

物件の購入には、多くの人が予算を決めていることでしょう。

しかし、その予算ギリギリで競売物件を購入してしまうと、前述のような瑕疵物件だった場合の修繕費が賄えなくなってしまいます

仮に資料の読み込みや現地調査を徹底的に行ったとしても予想外の費用が発生するリスクを0にすることはできません

競売物件の購入には「予定外の出費が必ずある」という前提で、購入価格の上限を決めるべきでしょう。

競売物件での不動産投資の失敗例

先ほども述べましたが、競売物件は格安で物件を購入できる可能性があるため、不動産投資用としての購入も多いです。

しかし、競売物件には様々なリスクをはらんでいるので、安易に手をだして結果的に赤字をだしてしまうケースも少なくありません

競売物件での不動産投資の失敗には、以下のようなものがあります。

調査を怠ったため

不動産投資には「空き室リスク」というのがあります。

これは、投資用に購入した不動産を賃貸にして家賃収入を得るつもりが、借り手が見つからず利益を生み出すことができなくなるというものです。

競売物件で現地調査を十分にせず購入したため、予想以上に借り手のつかない期間が長くなり結果的には大赤字になってしまうことはよくあります。

仮に地域の相場に見合った家賃設定であったとしても、周辺の環境や治安、利便性など借主が考慮する点は他にいくらでもあります。

それらを踏まえたうえで、資料の読み込みや現地調査を行うことが、競売物件ではとりわけ重要です。

たとえば、購入の下見を休日にしか行わなかった場合、とても静かな住宅街だと思って購入したにもかかわらず、平日は工場からの騒音が大きかったといった事も起こり得ます。

利回りを優先しすぎた結果

不動産投資は家賃収入物÷件購入価格で年あたりの利回りを計算します。

当然ながら物件購入価格が安い方が利回りは良くなるため、それが理由で競売物件を購入する方が非常に多いです。

しかし、利回りを優先しすぎたせいで、競売物件特有の「予想外の出費」に泣かされるケースも後を絶ちません。

特に酷いのが購入していざ中に入ってみると、足の踏み場のないゴミ屋敷だったというケースです。

業者じゃないと消せないほどの汚れもあり、結果的には予算を大きくオーバーしてしまうこともあります。

まとめ

うまくいけば、格安で物件を購入できる競売物件ですが、競売物件は普通の住宅の購入とは大きく異なります。

それゆえのリスクを踏まえた、徹底的な調査が必要になることがわかりましたでしょうか。

特に不動産投資として競売物件の購入を考えているなら、普通の投資用物件以上に綿密な調査を行い、失敗しないよう細心の注意をもって取り組みましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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