不動産投資に必要な頭金はいくらから?始める前に読むべき自己資金の話

不動産投資に必要な頭金はいくらから?始める前に読むべき自己資金の話

頭金は、不動産経営を始めるにあたって最初に必要になる自己資金です。一般的には不動産購入価格の3割程度が相場といわれています。

また、頭金ゼロでも不動産投資を始めることは可能ですが、金融機関の融資の面などさまざまなリスクがあります。

このページでは、不動産投資に必要な頭金について解説するとともに、頭金ゼロで始めるリスクや少額の頭金でも不動産投資を成功させる方法についてご紹介します。

不動産投資の頭金(自己資金)はいくら必要?

不動産投資における頭金は、一般に物件価格の3割程度が目安とされています。

しかし、これはあくまでも目安に過ぎず、投資対象物件の収益性から考えなければならないものです。

不動産投資の頭金(自己資金)とは

投資家の立場における頭金は、現金預金の減少と金利負担の多寡を意味します。

物件価格の全額を自己資金で賄えば、現金預金が物件価格だけ減少してしまいますが、金利負担は1円もかかりません。

逆に、フルローンで物件を購入すると、現金預金を1円も減らさずに済みますが、金利負担が大きくなります。

金融機関の立場で考えると、頭金は利益の減少と融資リスクの多寡を意味します。

投資家がローンを組まなければ1円の利益にもなりませんが、リスクは0です。逆にフルローンで融資をすれば、利益が最大化される一方、融資リスクも大きくなってしまいます。

つまり、投資家の立場で考えると、自己資金と収益のバランスを考えて頭金を決めるものということです。

不動産投資に必要な頭金(自己資金)の相場

不動産投資における頭金の相場は、一般的に3割程度と言われています。

一昔前は、頭金ゼロでローンを組むということが行われるケースもありましたが、現在はフルローンでの投資は一般的ではありません。

「頭金は物価価格の3割」というのはあくまで目安に過ぎず、自己資金が潤沢にある場合や自己所有の土地にアパートを建てる場合など、状況に応じて増減できます。

不動産投資ローンの返済が問題なくできるということを前提にして、自分がどの位の頭金を用意すればよいのかを考えましょう。

頭金(自己資金)ゼロでも始められる?

不動産投資は自己資金ゼロでも始められますが、金融機関の融資が厳しくなるなどのリスクがあります。

フルローンで物件を購入すれば、やはり利息の支払額が多くなり、収益性が悪化してしまいます。

また、ローン返済中に建物の修繕が必要になったり、入居者が決まらなかったりということも有りえるのです。

金融機関も頭金ゼロでの融資は慎重になりますので、そもそもローンの審査に通らないケースもあります。

もし、自己資金が不足しているようであれば、不動産投資の時期を先延ばしにするという決断も必要です。

無理をして不動産投資を始めて、資金繰りが困難になる状況だけは避けましょう。頭金は3割以下でも問題ない場合もありますが、頭金ゼロで始めるのは控えましょう。

頭金(自己資金)ゼロで不動産投資を始めるリスク

頭金ゼロで不動産投資を始めることには、非常に大きなリスクがあります。

そもそも自己資金が不足していれば、不動産投資ローンの返済が苦しくなる可能性があります。

金融機関からの融資が受けられなかったり、金利が高く設定されることもありますので注意しましょう。

ローン返済が苦しい

頭金ゼロで始める不動産投資には、物件の購入金額を全額ローンで購入するフルローンのほか、物件だけでなく登記や所得税などの諸費用まですべてローンでまかなうオーバーローンがあります。

フルローンやオーバーローンで高額物件を調達し、大きな利益を得られる場合もあります。

しかし、通常のローンよりも高金利なため、空室や家賃滞納などで家賃収入が絶たれたとき、ローン返済ができなくなってしまいます。

空室や滞納を避けるために家賃の値下げをする人も少なくありませんが、家賃の値下げによって空室や滞納が解決したとしても、当然収益性が低下します。

値下げの幅にもよりますが、安易な家賃の値下げは不動産投資そのものが上手くいかなくなる可能性があるのです。

不動産投資が上手くいかず、ローン返済が難しくなれば、物件を売却することも考えなければいけません。しかし、運よく買い手が見つかることもあれば、1年以上かかる場合もあります。

また、ローンの延滞が続いて物件を差し押さえられてしまうと、借金だけが残るというリスクも忘れてはいけません。

融資金利が高い

金融機関の立場で考えると、頭金ゼロの投資家に融資することは、非常に大きなリスクを負います。

融資に大きなリスクが伴えば、融資を見送るか金利を高くするかのどちらかの決断になります。

つまり、頭金ゼロで不動産投資ローンが組めたとしても、相場より高金利になる可能性が高いということです。

不動産投資ローンの金利が高いことは、そもそも不動産投資の収益性が悪いことになります。

シミュレーションをして収益の見込みがあればよいのですが、そうでなければローンを組んで投資をする価値がないことになります。

不動産投資には一定のリスクがありますが、金利が高くなれば、リスクが一気に大きくなることがあるため、充分に注意してください。

少額の頭金(自己資金)で不動産投資を始めるメリット

頭金ゼロというのは問題がありますが、少額でも頭金を用意できれば不動産投資を始めることができます。

頭金で用意できる金額に応じた物件を選べばよいだけです。

選択できる物件に制限が生じますが、選択肢が少なければ、物件選びに迷わずに済むというメリットもあります。

元手がなくてもよい物件を購入できる

頭金が少なくても、よい物件を選ぶことは可能です。

たとえば、頭金に300万円用意できるなら、自己資金の割合を3割と仮定すると、1,000万円までの価格の物件が購入できます。更に、あと50万円の用意ができて頭金を350万円まで増やせる場合、1,200万円までの物件から選べるようになります。

つまり、少ない自己資金だとしても、不動産投資ローンを組めば、優良な物件を選べる可能性があるということです。優良な物件を購入できれば、安定した利回りで運用することができ、不動産経営を軌道に乗せられます。

頭金ゼロでは難しいですが、少額でも自己資金を用意できれば、金融機関と投資家との間でWin-Winの関係を築けるようになります。

タイミングを逃さずに始められる

少ない金額でも頭金を用意できれば、優良物件を見つけたときにタイミングを逃すということが少なくなります。

物件の代金を全額現金で用意する訳ではありませんので、資金を貯める期間が短くて済みます。

優良物件を見つけるためには、用意できる頭金から購入できる物件の上限額を把握しておくことです。

たとえば、2,000万円が不動産投資ローンを組める上限額だとすると、「2,000万円以下で優良な物件はないか?」と常にアンテナを張れます。

気に入った物件が見つかったら、すぐにでも不動産仲介会社に問い合わせをしたり、金融機関でローンの相談をしたりできます。

タイミングを逃してしまうと、他の投資家に先を越されてしまいますが、頭金と心の準備をしておけばタイミングを逃すことなく不動産投資が始められます。

少額の頭金(自己資金)で不動産投資を成功させるには

少ない頭金で不動産投資を成功させるには、いくつかのポイントがあります。

用意できる頭金で購入できる物件を選ぶほか、日本政策金融公庫の資金やREITについて理解しておくことが重要です。

無理のない価格の物件を選び、有利な条件でローンが組めれば、自己資金が少なくても不動産投資で成功できます。

少額でも購入できる物件を選ぶ

少ない頭金で不動産投資を成功させるには、中古の築浅物件や中古のワンルームマンションなど、少額でも購入できる物件を選びましょう。

物件価格に対して頭金が少なすぎると、金利が高くなったり、ローンの返済で苦しくなるケースがあります。

また、運転資金が少なすぎると、物件の修繕やリフォームの必要が生じたときに対応できなくなります。

まずは、ローンの返済と家賃収入についてシミュレーションすることが大切です。

シミュレーションの結果を甘く見るのではなく、余裕をもって経営し続けられることを考えるようにします。

自己資金が少なくても不動産投資は成功します。まずは、自分が購入できそうな物件選びから始めてみましょう。

日本政策金融公庫を利用する

不動産投資に成功するために低金利でローンが組めることは、とても重要な要素です。日本政策金融公庫では、非常に低い金利で貸付を行っています。

日本政策金融公庫における令和元年5月7日現在の基準利率は、2.16~2.55%です。一般の不動産投資ローンと大きく異なる訳ではありませんが、特別利率が適用されると1%未満の金利に引き下げられることもあります。

さらに、日本政策金融公庫の金利は固定金利です。

一般的な不動産投資ローンは、変動金利であることが多く、将来の金利上昇のリスクを負わなければなりません。

ところが日本政策金融公庫は固定金利なので、金利上昇があったとしても、低金利で返済を続けられます。

日本政策金融公庫における不動産ローンは、あくまで「賃貸事業」としての融資です。

REITを活用する

REITとは、複数の投資家から資金を集めた投資法人が不動産投資を行い、発生した利益を投資家に配当金として還元する仕組みの金融商品のことです。

分かりやすくいうなら、REITは、不動産に特化した投資信託のようなものです。REITの投資対象は、オフィスビルや商業施設、マンションなど多岐にわたりますが、個人で行う不動産投資と異なり、規模の大きい物件が投資対象となっています。

不動産投資ローンを組む必要がなく、10万円前後の自己資金から始められますが、不動産投資の物件選びと同様、しっかりと商品選びをする必要があります。

まとめ

不動産投資は、少ない頭金で始めることもできますが、頭金ゼロではリスクが大きくなります。

一般に頭金として用意する金額の目安は、物件価格の3割程度ですが、運転資金として手元に残しておくことも忘れてはいけません。

物件を購入後、常に入居者が居続ける保証はなく、不動産投資ローンの返済を継続していくことになるからです。

まずは、自分が用意できる頭金の金額から、購入できる物件の価格の目安を知ることが大切です。

ローンが組める目安が分かれば、あとはその範囲内で優良な物件を探せばよいだけです。よい物件が見つかったら、タイミングを逃さないうちに行動に移しましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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