不動産投資で失敗する4パターンを知って自己破産を回避する方法

不動産投資で失敗する4パターンを知って自己破産を回避する方法

不動産投資で失敗をしてしまうと、最悪の場合、自己破産をせざるを得なくなります。

自己破産をすると、官報に名前が掲載されたり、その後の金融機関との取引ができなくなったりします。

不動産投資にリスクがあるのは事実ですので、失敗パターンや自己破産を回避するための対処法について理解しておくことは重要です。ぜひご確認ください。

不動産投資で陥りがちな4つの失敗例

不動産投資で陥りがちな失敗には、4つのパターンがあります。

表面利回りに惑わされて物件を購入したり、悪質な管理会社と契約をしてしまったりすると、投資が上手くいかなくなることがあります。

また、当初の見通しが甘かったり、勉強不足な状態で不動産投資を始めてしまうと、思うように収益が得られず物件を売却しても借金だけが残る状態になることがあるので注意してください。

表面利回りに惑わされて物件を購入してしまう

投資物件の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2つの考え方があります。

表面利回りは、「年間家賃収入÷物件価格×100(%)」で計算したもので、実質利回りは「(年間家賃収入-年間経費)÷物件価格×100(%)」のことです。

2つのうち、表面利回りばかりを気にしていると、投資対象として適さない物件を選んでしまうことがあります。

表面利回りにばかり気を取られて、固定資産税や管理費に多額の支出が必要で、実は思っていたよりも収益が上がらない物件だった、ということもあります。

表面利回りが高かったとしても参考程度に考え、1年間でかかる経費についても考慮して物件を決めることが大切です。

悪質な管理会社と契約を結んでしまう

中には、入居者のトラブルに対応してくれなかったり、サブリース契約で家主に無断で家賃を下げたりする悪質な管理会社もあります。

そのような会社と契約を結んでしまうと、物件の管理状態が悪くなり、入居者が決まりにくくなってしまいます。

物件を管理する管理会社の選択を間違えてしまうと、不動産投資そのものが失敗に終わってしまうことがあります。

逆にしっかりした管理会社を選ぶことができれば、物件の管理や入居者対応を丁寧にしてもらえ、物件が選ばれることも多くなるでしょう。

管理会社の善し悪しを判断するのは難しいですが、しっかりと時間をかけて話をすることと、インターネットで評判を確認しておくことが大切です。

空室が埋まらず計画どおりの収入を得られない

不動産を購入したからといって、必ず入居者が決まるわけではありません。

当初の予定が甘かったり、物件の選び方に問題があったりすると、空室に悩まされることがあります。

計画どおりに家賃収入が得られなければ、不動産投資ローンの返済が苦しくなってしまいます。

このパターンによる失敗を避けるためには、しっかりと勉強し、余裕のある投資を行うことが必要です。

不動産投資をするにあたり、思うように入居者が決まらない場合の対処法についても考えておくことで、自己破産などに至る失敗を回避できます。

売却額がローン残債を上回らない

不動産投資をするにあたり、極端に自己資金が少ない状態で始めてしまうと、いざ物件を売却しようと思ったときに、売却額がローン残債を下回ってしまうということがあります。

物件を売却しても借金を完済できなければ、差額を自己資金で賄わなければ、物件を売りたくても売れない状態になります。

ローンを組むときに抵当権を設定しますので、借金を完済できる状態でなければ売却できないのです。

このパターンの失敗を避けるには、ある程度の自己資金を用意してから不動産投資を始める必要があります。

自己資金ゼロで始めてしまう人もいますが、いざとなったときに身動きが取れなくなるので注意してください。

不動産投資で失敗する人の3つの共通点

不動産投資で失敗する人には、積極的に勉強をしようとしない、明確な目標を持っていないなど、いくつかの共通点があります。

また、損失が出たときに撤退などの決断ができずに失敗してしまうということもあります。

以下でそれぞれの共通点についてみていきましょう。

不動産投資について自分で勉強しない

不動産投資を成功させるためには、しっかり勉強するということが重要です。

書籍やネットなどで情報収集をせずに思いつきで投資をしても、失敗に終わることが多くなります。

物件の選び方や税金、管理会社の選び方や付き合い方など、勉強しなければならないことは山ほどあります。

逆に、しっかりと勉強をして情報収集もできていれば、他の投資家よりも優位に立てるでしょう。

少しでも成功の確率を上げるために、主体的に勉強に取り組むようにしてください。

管理会社に任せることもできますが、投資はまったく勉強せずに成功できるものではないということを理解しておきましょう。

不動産投資を行う明確な目標がない

不動産投資には、はっきりとした目標が必要です。不動産投資の目標を決めていないと、モチベーションを保つことができず、大きすぎるリスクを負う可能性があります。

不動産投資に勉強が必要であることをすでにご説明しましたが、明確な目標がなければ、勉強する意欲もわきません。

物件をさらに魅力あるものにするといった気にもなれず、管理状態が悪くなっていくことも考えられます。

また、はっきりした目標がなければ、どのくらいのリスクを負えるかも決められません。

なんとなくという理由で負ったリスクが大きすぎると、それが引き金となって不動産投資の失敗を招くこともあります。

不動産投資で必要になる決断力がない

不動産投資は、それが事業経営そのものと言ってもよいくらいに決断が重要になります。

最初に不動産投資を始めるかどうかを決断し、どの物件を購入するかということも決断しなければなりません。

物件を購入してからも、管理会社を決めたり大規模修繕を行うかどうかの判断を迫られることがあります。

こういった一つひとつの決断ができ、加えて正しい決断によって初めて不動産投資に成功するのです。

管理会社の言いなりになるだけでは、必ずしも成功できないということを理解しておく必要があります。

不動産投資における自己破産について

不動産投資については成功したケースの宣伝が目立っていますが、自己破産によって失敗してしまうケースも理解しておくことが必要です。

自己破産をせざるを得ない事例を理解しておけば、そうならないための対策も立てられます。

あわせて自己破産の手続きについても確認しておきましょう。

資金がショートすると自己破産を免れなくなる

自己破産を免れない状態で多いのは、資金がショートしたときです。

家賃収入が思ったように入らず、ローンの返済ができなくなれば、自己破産せざるを得なくなります。

自己破産は、弁護士に依頼して裁判所から免責許可を得るという債務整理の手続きの1つです。

不動産は、任意売却と競売のいずれかの方法で売却することになります。

売却したお金をローンの返済に充てても、なお借金が残り、借金の返済が不能だと裁判所から認められると、返済義務がなくなるという仕組みです。

自己破産手続の申立から免責許可が得られるまでに約半年かかりますが、弁護士に依頼してからは、すべてのローンの返済をストップさせることができます。

自己破産のメリットはすべての借金の返済義務がなくなる点

自己破産のメリットは、債務整理の手続きの中でも、債務者が受ける経済的利益が最も大きくなる点にあります。

原則として、すべての借金の返済義務がなくなるので、人生を再スタートすることが可能です。

住宅ローンや自動車ローンの残債があれば、それらの返済義務がすべてなくなります。

また、自己破産の手続きを弁護士に依頼すると、依頼した時点で借金の請求が一切来なくなります。

精神的に落ち着いた生活をすぐに取り戻せるのも、自己破産をはじめとする債務整理のメリットといえるでしょう。

自己破産のデメリットは10年間新たな借金ができなくなり官報に名前や住所が載ること

自己破産のデメリットは、手続きから10年間は新たな借金ができなくなることです。

金融機関と取引した情報は、信用情報機関のデータベースに登録されていますが、自己破産をした事実が10年間記録に残るからです。

また、自己破産は裁判所の手続きによる債務整理なので、官報に名前や住所が掲載されるというデメリットもあります。

官報に記載されている情報を確認する人は多くありませんが、それでも自分の名前が記載されていることは気になるでしょう。

自己破産の手続きで自分でやるべきことは多くはない

自己破産の手続きは、「破産申告書の提出」「裁判官との面談」「不動産の競売」「免責許可」という順に進みます。

自己破産の手続きで自分でしなければならないことは、多くはありません。

弁護士に債権者についての情報を伝えれば、あとは裁判所に一度出頭するだけで終わる場合がほとんどのようです。

不動産投資での自己破産を回避する3つの方法

不動産投資を始めるにあたり、事前に自己破産を回避する方法を理解しておくことが重要です。

ここでは、自己破産を回避する3つの方法を紹介します。

ローンの借り換えを検討する

不動産投資においてローンを利用することが多くなりますが、常に「もっと有利なローンは組めないか?」という視点を持つことが大切です。

少しでも有利な条件で融資してもらえる金融機関を見つけたら、ローンの借り換えについて相談したり、シミュレーションをしてみる必要があります。

不動産投資ローンは、融資を受けたら最後の返済まで付き合わなければならないものではありません。

経営者の視点で利益について考え、資金繰りを良くしていくことを常に考えるようにしてください。

収支シミュレーションを行う

ローンを組む際にシミュレーションをしますが、それと同じように収支のシミュレーションをしっかり行うことが重要です。

たとえば、空室となってしまった場合に、「あと何年で資金がショートしてしまうのか?」「いつまでに次の入居者を見つけなければいけないか?」が分からなければ、気が付いたときには手遅れになっていることもあります。

逆に、常に収支のシミュレーションを行っていれば、いつでも「収支を改善するには?」という視点でいることができ、問題があればすぐに対処できるようになります。

信頼できる管理会社に相談する

信頼できる管理会社を選ぶことが重要だと説明しましたが、管理会社との付き合いでは、不動産の運営について相談できる関係を築くことも大切です。

管理会社は投資家よりも多くの物件を見てきていますし、さまざまな事例を経験しているはずです。

過去の経験や豊富な知識を元にしたアドバイスを受けられれば、自己破産のような失敗するリスクを下げられます。

自分自身で勉強しなければならないこともありますが、不動産のプロに相談して力を借りることも大切です。

このような管理会社との関係を築くためにも、信頼できる管理会社を選べていることが何よりも重要になります。

まとめ

今回は、不動産投資で起こりやすい失敗例4パターンや、失敗してしまう人の共通点、不動産投資における自己破産やそれを回避する方法についてご説明しました。

不動産投資は投資である以上、リスクが生じるのは仕方のないことです。しかし、失敗してしまわないようにできることがあるのも事実です。

不動産投資でしっかりと収益を上げるためにも、今回ご説明した失敗しやすいパターンに気を付けて、適切な物件や管理会社を選ぶようにしてください。

そして、収支が悪化してきたというときは、できるだけ早めに対策を講じるようにしましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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