「不動産投資は儲からない」と言われる本当の理由を徹底解明

「不動産投資は儲からない」と言われる本当の理由を徹底解明

「不動産投資は儲からない」と言われるのは、多くの人が不動産投資のセオリーやリスク対策について知らないからです。

投資にリスクはつきものだと分かってはいても、「不動産投資は儲からないらしい」「借金を抱えこんでしまう」といったリスクやデメリットがちらつくと、なかなか一歩を踏み出せません。

ただ、実際に不動産投資を始めて儲けている人がいるのも事実です。

そこで今回は、不動産投資に興味を持っている方へ向けて、不動産投資が儲からないと言われてしまう本当の理由を徹底解明し、投資の失敗を防ぐリスク対策について解説していきます。

不動産投資は儲かる?儲からない?

儲かる・儲からないの定義がぶれていると、他の投資商品と比較できません。

まずは、不動産投資の「儲かる」「儲からない」を、どう判断すればよいのか定義するところから始めましょう。

そもそも「儲かる」の定義とは

「儲かる」の定義は、大きく分けると、

  • 短期間で大きく儲ける
  • 時間をかけて少しずつ儲ける

のどちらかに振り分けられます。

不動産投資は、時間をかけて少しずつ儲けていく資産運用手段です。

  • 「本業があるからできるだけ楽に収入を増やしたい」
  • 「安定した副収入を増やしたい」

と考えているなら、実質利回り5%でも十分な儲けと言えるでしょう。

しかし、

  • リスクを取っても構わないから短期間でもっと大きく儲けたい
  • 手間をかければ大きく儲かる可能性がある

と考えている人にとっては、株やFXより儲からない投資です。

ただ、不動産投資で資産運用することは、手段であって目的ではありません。たとえ実質利回り2%でも、長期間継続できれば利益を見込めます。

不動産投資の特徴や強みと投資の目的が合っていると感じたら、他の投資手段ではなく不動産投資を選びましょう。

不動産投資はすぐに儲かるわけではない

不動産投資は、短期間で数百万円・数千万円を稼ぐことも夢ではない株やFXと違って、10年20年かけてコツコツと資産を増やしていく方法です。

ギャンブルや株・FXのように、すぐに多額の収入が手に入るものではないものの、収益の安定性や稼げる期間、節税効果などは投資商品の中でも群を抜いています。

隠れたお宝物件を見つけ出し、一発逆転で大儲けするという考え方で不動産投資を始めてしまうと、不要なリスクを取って投資に失敗したり悪徳業者に騙されたりしてしまうので、気をつけておきましょう。

「不動産投資はやめたほうがいい」と言われる理由

不動産投資は、戸建てやマンション、アパートといった現物資産を入手できる投資方法です。

実際に資産が手元にあるため、急激なインフレが起きても、不況になって株価が暴落しても、賃貸の需要さえあれば家賃収入を確保してローンの返済を続けられます。
不動産投資は、元本割れのリスクが比較的小さい資産運用法なのです。

しかし、巷では不動産投資にネガティブなイメージを持っている人がたくさんいます。

どうして不動産投資はやめたほうがいいと言われるのか、理由を押さえていきましょう。

多額の借金を抱える危険がある!?

不動産投資では、ほとんどの人がローンを組んで物件を購入します。ローンを組む以上、何があっても毎月一定額の返済が必要です。

低利回り・高金利の物件を購入したり、頭金なしで自身の返済能力を越える物件をフルローンで購入したりすると、返済を滞納して物件を差し押さえられ、最終的に多額の借金だけが残ってしまいます。

悪質なサブリース会社も存在する?

サブリースとは、物件を業者に一括で借り上げてもらい、自分で入居者を探さなくても毎月一定額の家賃を得られる契約のことです。

大抵のサブリース会社は問題ありませんが、中には

  • 将来的にサブリースの賃料割合が下がる場合もあることを説明しない
  • 利益を出せなくなったら一方的に契約解除して連絡を断つ

など、自社の儲けしか考えていない悪質な業者も存在します。

家賃滞納などの入居者トラブルも!?

不動産投資では、家賃の滞納や騒音問題といった入居者トラブルに巻き込まれる可能性があります。

日本は法律で居住者の権利が強く保護されているため、自身の手で物件の管理をしていると想像を絶するストレスを感じてしまうでしょう。

事前に知っておくべき不動産投資のリスクと対策

不動産投資には、様々なリスクがあります。

多くのリスクは、事前に対策を整えておくことで対処できるので、不動産投資のリスクと対策を押さえておきましょう。

空室リスク

不動産投資リスクの中で、もっとも怖いのが空室リスクです。お得な物件を購入しても、入居者が決まらなければ家賃収入は得られません。

不動産のニーズは立地で決まるので、地域の需要や相場を調べ、立地のよい物件に投資することで空室リスクに対処しましょう。

入居者トラブル

入居者トラブルは、部屋の汚損や周辺住民からのクレーム、他の入居者の退去、評判の下落といった問題にもつながります。

家賃滞納の常習者を入居させれば、家賃収入も安定しません。そこでおすすめなのが、事前の面接に力を入れることです。

保証会社との契約を必須条件にしたり、問題のありそうな相手を審査で弾いたりするだけでも入居者トラブルリスクは抑えられます。

表面利回りと実質利回りの差

表面利回りが高額でも、空室リスクが高かったり、老朽化によって維持費が高く実質利回りが低かったりすると、ほとんど儲かりません。

重要なのは、必要経費や修繕積立金を引いた上で手元にのこる金額なので、物件を購入するときは表面利回りではなく実質利回りで比較しましょう。

資産価値の下降

どんな不動産も、数十年経つとボロボロになって資産価値が下降します。資産価値の下がった物件は、家賃の値下げや頻繁な補修工事も必要です。

なるべく築浅の物件を購入して運用期間を延ばしたり、築年数が一定年数になったら売り払ったりして、赤字物件化を阻止しましょう。

自然災害

地震や津波、台風、火災などの自然災害リスクは、保険の加入で損失の大部分を取り戻せます。

保険会社によって細かい補償の額や条件が違うため、できるだけ広い範囲を補償してもらえる火災保険と地震保険に加入しましょう。

悪質なサブリース契約

悪質なサブリース契約を結ぶと、入居者を確保できず空室が多い状態で一方的に契約を打ち切られ、ある日突然物件の管理を自分でやることになる、といったリスクがあります。

サブリース契約の内容についてあらかじめ学んでおき、デメリットやリスクを含めてきちんと説明してくれるサブリース会社と契約して、悪徳業者に騙されるリスクを減らしましょう。

それでも不動産投資を始めるメリットとは?

不動産投資のリスクは、適切な知識を持ってしっかり準備をしておけば、ほとんどのものに対処できます。

それに、不動産投資はリスクだけでなくメリットもある資産運用です。不動産投資を怖がるだけでなく、メリットについても知っておきましょう。

安定した家賃収入を見込める

不動産投資の魅力は、リスクの低さです。うまく運用できていれば元本割れする可能性が低く、安定した家賃収入を見込めます。

利回りが低くても、堅実に運用すれば物件を増やしたりより利回りのよい物件に組み替えたりできるため、腰を据えて資産を増やしていきたい人におすすめです。

生命保険の代わりにできる

ローンを組むときに団体信用生命保険に入っていると、契約者の死亡時に保険金でローンの残債を完済できます。

物件の管理を不動産管理会社に任せていれば、収益物産は遺族にとって収益の柱になるので、生命保険代わりに物件を持っておくのもおすすめです。

節税対策として利用できる

不動産投資は、将来発生する相続税の節税対策になります。家族に現金を残すと多額の相続税負担が発生してしまい、納税の義務が発生します。

そのため、ある程度まとまった資産を保有しているのであれば、相続・節税対策としての不動産投資も考えましょう。

サラリーマンでも始めやすい

不動産投資は、ローンを組んで現物資産を手に入れるため、自己資金が少なくてもレバレッジを効かせて物件を購入できます。

物件選びを間違えなければ、投資に失敗しても物件売却でローンの大半を返却できるので、多額の借金を背負う心配もありません。

また、管理そのものを不動産管理会社に委託すれば、普段会社勤めをしていても副業として始めやすいです。

不動産投資で「儲かる」ためのポイント

不動産投資では、リスクを抑えることが儲けにつながります。不動産投資で儲かるためのポイントを押さえましょう。

自己資金の割合を大きくする

物件購入時、ある程度まとまった頭金を出せると、ローンの融資額を減らせます。

ローンが少なければ少ないほど、入ってきた家賃を利益としてカウントできるため、儲けが大きくなりやすいです。

セミナーや相談会でプロの意見を聞く

不動産業界は、比較的閉じた世界です。

業界経験者や現役の投資家でしか分からない物件選びのコツなどもあるため、初めて不動産投資をするならセミナーや相談会で色々なプロの意見を聞いてみましょう。

複数の意見から学ぶことで、不動産投資のポイントや、投資に向いた考え方などが見えてきます。

儲かりやすい物件を選ぶ

自分が入居者側に立ったとき魅力的だと感じる物件は、儲かりやすいです。

利回りのよい物件や立地のよい物件などを購入して、空室リスクにも対処しましょう。

不動産投資で「儲かる」物件の特徴

不動産投資では、儲かる物件をつかんだ人が儲けます。

腕のよい投資家なら良くない物件を何とか盛り返すことも可能ですが、非効率的なので基本的には儲かる物件を選びましょう。

賃貸需要のあるエリア

賃貸需要が高いのは、利便性のよい場所の物件です。

  • 都心や繁華街へのアクセスが良い
  • 有名な商業施設や観光地、学校まで近い
  • 駅前

など、立地のよいエリアにある物件を購入しましょう。

収支バランスが取れる

賃貸需要のあるエリア内の物件でも、

  • 築浅
  • 現状で空室率が低い

は損をするリスクが低いため儲かります。築年数と実質利回りから、収支バランスの取れた物件を選ぶことが大切です。

まとめ

不動産投資に興味を抱くと、「不動産投資は儲からない」と言われることがあります。

多くの場合、不動産投資が儲からないと言われているのは、投資の前提知識や適切な準備を怠った結果、投資に失敗に失敗したエピソードが出回っているからです。

投資はリスクのある資産運用法ですが、すべてが運任せのギャンブルではありません。

儲かるための条件を満たしていけば、安定した家賃収入が手に入り、節税対策や生命保険の代わりとしても使えて、本業で忙しいサラリーマンでも少しずつ資産を増やしていけます。

まずは不動産投資のリスクを見極めて対処法を用意しましょう。

収支のバランスが良く、賃貸需要の高いエリアで儲かる物件を選ぶのが、不動産投資で儲かるためのポイントです。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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