ワンルームマンションで不動産投資を始める人が注意すべき失敗の原因

ワンルームマンションで不動産投資を始める人が注意すべき失敗の原因

ワンルームマンション投資は、初心者でも比較的手が出しやすく、不動産投資の入り口と呼べる投資方法です。

しかし、ワンルームマンション投資で失敗した人も少なくありません。

また、一棟マンションやアパートよりも利回りが劣るため、収益性を確保するには出口戦略などの経営戦略が必要です。

そこで今回は、ワンルームマンション投資でつまずきがちなポイントや、その対策方法を解説します。これからワンルームマンション投資をはじめる方は、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資は比較的ハードルの低い不動産投資

ワンルームマンション投資は、比較的ハードルが低く、副業として人気のある不動産投資です。1990年代前半までのバブル景気の時代は、地価やマンション価格の上昇を狙い、ワンルームマンションは投機の対象でした。

近年は、購入価格よりも高い価格で売却することがむずかしいため、家賃収入などのインカムゲインを目的としてワンルームマンション投資が行われています。

そのため、ワンルームでありながら、設備面が整ったマンションも数多くあります。

ワンルームマンション経営の特徴をほかの不動産投資と比較しましょう。

一棟マンション
  • 物件の取得価格が高い
  • 利回りが高い
  • マンション経営が失敗した場合のリスク大
一棟アパート
  • 物件の取得価格が高い
  • 一棟マンションよりも利回りが低い
  • 賃料の下落が起きやすい
ワンルームマンション
  • 物件の取得価格が安い
  • 融資を受ける際の審査が受けやすい
  • 一棟アパートよりも利回りが低い

アパートやマンションを一棟購入する場合と比べ、ワンルームマンションは少ない自己資金でも経営できます。

物件を取得する際の融資審査も通りやすいです。利回りの面では、満室状態の一棟アパートに劣ります。

ただし、賃貸需要の高い都内のワンルームであれば、利回り5%程度を達成することも可能です。

さらにワンルームマンション経営は、マンションが新築であるか中古であるか、都心にあるか地方にあるかによって、4種類のパターンにわかれます。

新築×都心
  • 物件の取得価格が高い
  • 入居率が高い
  • 家賃を高く設定できる
中古×都心
  • 新築よりも取得価格が安い
  • 入居率が高い
  • 家賃を高く設定できる
新築×地方
  • 都心よりも取得価格が安い
  • 入居率は都心よりも低い
  • 家賃設定も控えめ
中古×地方
  • 物件の取得価格がもっとも安い
  • 入居者の確保が難しい
  • 家賃を高く設定できない

都心や新築であるほど物件の取得価格は高くなり、家賃の設定や入居者の確保が有利になる傾向にあります。

ただし、中古のマンションであっても、立地条件のよい都心であれば高利回りが期待できます。

マンションの築年数と立地条件の2点に注意し、不動産投資を行う対象を見極めましょう。

ワンルームマンション投資での3つの失敗例

ワンルームマンション投資は初期投資が少なく、初心者でも比較的手の出しやすい不動産投資です。

しかし、失敗例も数多く存在します。

ここでは代表的な3つの失敗例を取り上げるため、投資をはじめる前に確認しましょう。

金額が高すぎる新築マンションを購入して失敗した

新築マンションは購入価格よりも値下がりするのが常です。

そのため、あまりにも高額な物件を購入すると、売却時に多額の譲渡損が生まれ、ローンの残債が残る可能性があります。

とくに新築マンションはデベロッパー側が価格を決めるため、人件費や広告宣伝費が 含まれ、実際の相場よりも割高になる傾向があります。

また、購入価格が高いと、元金を回収するまでの時間もかかります。

築年数が古すぎるマンションを購入して失敗した

逆に、築年数が古すぎるワンルームマンションを購入して失敗するケースもあります。

築年数が古くなるにつれて、家賃相場が下落するため、家賃収入は築浅の物件よりも低下します。

また、築年数が古いマンションは設備面が整っていないことが多いため、入居率が低くなりやすく、慢性的に空室が生じるリスクがあります。

ローンの返済や、管理費や損害保険料などの経費を差し引くと、赤字になるケースも多く、長期的に保有しても元金を回収できない可能性があります。

都心から離れたマンションを購入して失敗した

都心から離れたワンルームマンションも、空室リスクを抱え、赤字経営になる可能性があります。地方は都心よりも賃貸需要が少ないため入居率が低いのが原因です。

そのため、広告宣伝に力をいれたり、フリーレントなどの付加価値をつけたりと、入居者確保のために努力が必要です。

また、地方は賃料相場が低いため、満室になったとしても利回りは低くなります。

都心から離れたマンションを購入する場合は、賃貸需要のあるエリアかどうかの見極めが必要です。

ワンルームマンション投資の4つのメリット

ワンルームマンション投資には4つのメリットがあります。

とくにアパートやマンションを一棟購入する場合と比べ、少ない自己資金でもはじめられる点や、売却しやすく流動的に対処できる点は大きなメリットです。

自己資金が少なくても手を出しやすい

ワンルームマンション投資のメリットは、自己資金が少なくてもはじめられる点です。

都内の新築ワンルームマンションでも、2,000~3,000万円ほどあれば購入可能です。中古のワンルームなら、数百万円で買える物件も存在します。

中古の一棟アパートの取得価格は5,000万円~1億円ほど、中古の一棟マンションであれば数億円はかかるため、比較的手が出しやすい不動産投資です。

ワンルームマンション投資は節税効果が期待できる

サラリーマンとしての給与所得など、ワンルームマンション投資のほかに所得がある場合、損益通算によって所得税や住民税を節税できます。

マンションの減価償却費や必要経費を毎年計上することで、不動産所得の課税対象額を軽減できるのです。

この際に赤字が出る場合は、ほかの所得と相殺する損益通算を行い、給与所得や事業所得の課税対象額を減らせます。

とくに入居者の募集費用などがかかる初年度は赤字が出やすいため、なるべく損益通算を行いましょう。

不動産管理会社に委託すれば管理の手間がかからない

ワンルームマンション投資は、管理の手間がかからず、本業のビジネスの片手間に投資できます。

不動産管理会社と管理委託契約を結ぶのが一般的だからです。

管理委託費を支払う代わり、入居者の募集や契約、家賃の回収、クレーム対応、建物や設備の維持管理などを一任します。

ただし、物件の管理は入居者の満足度に直結するため、不動産管理会社の選定は慎重に行いましょう。

売却しやすいため事業計画に応じて流動的に対処できる

ワンルームマンションは、居住目的やセカンドハウスとしての実需のほか、投資目的としての需要が高く、買い手が見つかりやすいという特徴があります。

比較的容易に売却でき、出口戦略をとりやすいのがメリットです。

ただし、立地条件の良さや築年数の新しさなど、物件に一定の魅力があることが前提です。

ワンルームマンション投資の3つのデメリット

ワンルームマンション投資にはさまざまなメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。

メリットとデメリットの両面を知り、本当にワンルームマンション投資が最適かどうかチェックしましょう。

空室が長期化するとリスクが大きい

ワンルームマンションは貸し出す部屋がひとつのため、空室状態がつづくと賃料収入がゼロになります。

そのため、ほかにも貸し出す部屋がある一棟マンションやアパートと比べ、空室リスクが高くなります。

複数のワンルームマンションを保有するなど、リスクヘッジが必要です。

利回りが低く大きな収益は得にくい

同様に貸し出す部屋がひとつしかないので、一棟アパートやマンションよりも利回りが低く、購入価格に見合ったリターンしか得られません。

ファミリータイプの物件と比べ、家賃相場そのものも低くなります。

一定の収益性を求める場合は、こちらも複数のワンルームマンションを保有するなど工夫しましょう。

建物の割合が大きいため資産価値が減少していく

ワンルームマンションは土地の持分がほとんどなく、資産に対して建物の割合が大きくなります。

建物は経年劣化が起きるため、ワンルームマンション投資は資産価値の下落という問題を抱えてしまいます。

物件を長期間保有すると資産価値が大きく下がるため、売却という出口戦略を考えることも必要になってきます。

ワンルームマンション投資を成功させる4つのポイント

ワンルームマンション投資のメリットとデメリットをふまえ、不動産投資を成功に直結するポイントを4点解説します。

ワンルームマンションの強みを活かしつつ、デメリットを打ち消す戦略をとることが大切です。

元金を回収するためには収支のバランスが鍵

不動産投資の成功とは、家賃収入と売却額の合計が、物件の取得価格を超えることです。

ワンルームマンション投資を行う際は、毎月の収支のバランスに注意しましょう。マンション経営の出費として、以下の5点が挙げられます。

  • ローンの返済金や利息
  • 損害保険料
  • 修繕積立金
  • 管理費
  • 税金

こうした必要経費が、毎月の家賃収入を大きく超えないことが大切です。仮に利回りが5%の場合、家賃収入だけでも20年で元金を回収できます。

築浅の中古物件は価格が安く入居率が高い

一般的に築年数が10年未満の中古物件は、物件取得価格とリターンのバランスに優れていると言われています。

築浅の中古物件なら新築時よりも値下がりしており、数百万円から購入できる一方で、設備が整っており長期的な賃貸需要があるため入居者を確保しやすいというメリットがあるのです。

不動産投資のリスクを回避するためには、築浅の中古ワンルームがおすすめです。

いつ出口戦略をとるか売却タイミングを見極める

ワンルームマンションは土地の部分が少なく、建物の経年劣化の影響を強く受けます。

長期的に保有すると資産価値が減少するため、いずれ売却による出口戦略が必要です。

どの程度元金を回収したいか、どの程度売却額を得たいかなどを考慮し、出口戦略を行うラインを事前に決めましょう。

入居者のニーズに合った物件を選ぶ

ワンルームマンションであれば、都心の物件でも比較的安価で購入できます。

駅から徒歩10分以内であるか、学校や病院が近くにあるかなど、立地条件を重視しましょう。

また、建物が築浅であるか、浴室とトイレが独立したセパレート物件であるかなど、賃貸需要の見極めにはマンション選びも重要です。

まとめ

今回は、ワンルームマンション投資の失敗例や、投資を成功させるポイントを解説しました。

ワンルームマンション投資は、自己資金が少なくてもはじめられる一方で、経営でつまずく人も少なくありません。

よくある失敗例としては、金額が高すぎる物件や、築年数が古すぎる物件、都心から離れた賃貸需要の低い物件を購入してしまった事例があります。

不動産投資で成功を収めるには、築浅の中古ワンルームマンションがおすすめです。

また、家賃収入と必要経費のバランスを見極め、資産価値の低下に備えて事前に売却タイミングを想定することも重要です。

ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを理解し、自分に向いているかどうかを確認しましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
富動産×想像力
無料プレゼント
本当は教えたくないプロ家主が施策の事例
不動産投資の真髄永久保存版

「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか?」

富動産×想像力の本

不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から6万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。

本書のポイントをご紹介
表面利回りのからくり
NOI利回り算出方法
負動産を富動産にする方法
不動産投資を成功に導く7つの心得
管理会社の選び方
よく一緒に読まれている記事