サラリーマンに不動産投資がおすすめな3つの理由

サラリーマンに不動産投資がおすすめな3つの理由

近年、不動産投資をするサラリーマンが増えており、「サラリーマン大家」という言葉も聞かれるようなりました。

不動産投資は株式投資などと違い初期費用がかかり、大きな資金が動きますが、資金計画が立案しやすく、融資の審査基準の面などから、サラリーマンに向いている投資といわれています。

今回は、サラリーマンに不動産投資がおすすめの理由を解説します。

サラリーマンが不動産投資に向いている理由

投資には株式投資やFX、仮想通貨などさまざまな種類がありますが、不動産投資は資金計画の立案しやすさや融資の審査基準といった面から、サラリーマンに向いています。

収入が安定しているため資金計画を立てやすい

不動産投資を始める際は、資金計画を立てておくことが必要です。

サラリーマンの場合、月々の給与額が基本的に一定なので、資金計画を立てやすい点がメリットです。

なお不動産投資における資金計画は、給与額に加え、見込み家賃収入や支出額をシミュレーションすることで、以下のような計画が立案できます。

  • 初期投資額
  • 必要な自己資金額をいつまでに用意できるか
  • 妥当な融資額
  • 現実的なローンの返済額・返済期間
  • 想定入居率を下回った場合、支出を差し引くといくら収益が残るか

アパートローンの融資の審査が有利になる

自己資金だけで投資用の物件を購入することも可能ですが、大半はアパートローン(不動産投資ローン)を利用して、自己資金だけでは購入できない収益性の高い物件を購入します。

融資時の審査は、収入が不安定になりがちな個人事業主よりも、収入が安定しているサラリーマンのほうが有利になります。

この点が、サラリーマンが不動産投資に向いているとされる大きな理由です。

アパートローンは不動産投資を目的としたローンであるため、審査時は購入物件の採算性と、ローン申込者の職業や勤務先、年収などの属性が重視されます。

そして、それらを総合的に判断し収支の安全性が高いと評価されれば融資を受けられます。

サラリーマンは安定した収入があるため、返済能力のある信用度の高い相手として金融機関に認識してもらいやすく、融資の審査が有利になるということです。

なおサラリーマンの中でも以下のような場合は、より与信力がある人物だと認識されます。

  • 勤続年数が長い
  • 大企業に勤めている
  • 役職についている

長期的な投資のため毎日情報をチェックする必要がない

投資には株取引やFX、仮想通貨などもありますが、不動産投資はサラリーマンの生活サイクルに合っているため、他の投資よりも向いています。

株やFXの売買は、値動きの変動に対応できないと大きな損失を生む恐れがあるので、常に相場をチェックしておくことが必要です。

加えて、売買が行われている時間帯は、サラリーマンの勤務時間帯と被っているので、こまめに相場チェックをする時間の確保は難しいといえます。

一方、不動産投資は1日で相場が大きく変動することはまずあり得ず、長期的に運用して収益を得る投資です。よって、毎日相場チェックをする必要がありません。

時間帯に左右されずにできる不動産投資は、本業と並行してできるためサラリーマンと相性がよいのです。

サラリーマンの不動産投資において気をつけたいポイント

安定して不動産投資を行っていくためには、いくつか気をつけたいポイントがあります。

特に勤務先の規定で副業が禁止されていないかどうかは、必ずチェックしましょう。

融資を受けすぎないように注意する

アパートローンの返済原資は家賃収入ですが、サラリーマンの場合は家賃収入にプラスして給与も返済原資になります。

そのため金融機関から融資を受けられやすいですが、借り入れのしすぎに注意が必要です。

融資額に関する明確な規定はありませんが、一般的には年収の7〜10倍が融資限度額といわれています。たとえば年収500万円であれば、融資限度額上限は5,000万円ほどです。

融資額が大きければ購入できる物件の幅が広がり、収益性の高い物件を選ぶことでレバレッジ効果(自己資金に融資金を足して投資効果を高めること)により収益性を上げることができます。

しかし、想定入居率を下回りその状態が長く続けば、ローン返済に影響を及ぼす可能性が考えられます。たとえ審査に通っても、融資の受けすぎに注意しましょう。

勤務先の副業規定についてよく確認する

近年は働き方が多様化していることもあり、副業を認めている企業が以前に比べて増えてきました。しかし依然として副業を禁止している企業は少なくありません。

そのため不動産投資を始める前に、勤務先の副業に関する規定に抵触しないか確認しておきましょう。

一般的には副業を禁止していても、不動産投資における副業であれば問題視しない企業がほとんどです。

というのも、副業を禁止する理由の1つとしては、本業に支障をきたす可能性があるからですが、不動産投資は不動産管理会社に管理を委託できるため、勤務先の業務に支障が生じにくいと考えられているからです。

加えて、相続の関係でやむを得ずアパートなどの経営をしていかなければならないケースなどもあるため、一概に禁止できないという面があります。

どんなに儲けがでても簡単に本業を辞めない

不動産投資を始めて家賃収入が安定して得られるようになってくると、会社を辞めようと考える人も少なくありませんが、現段階である程度の収益を得ていたとしても、安易に退職するのは避けるのがベターです。

本業と並行して不動産投資をしているときは、給与から生活費をまかない、家賃収入からローンの返済額を差し引いた額が収益として手元に残ります。

しかし、会社を退職してしまうと、収入源は家賃収入のみになり、生活費もそこから支払っていかなければなりません。

所有物件を常に満室に保つことはなかなか難しいため、家賃収入が思うように得られない状況になってしまうと手元に残るお金が減ることはもちろん、場合によっては利益がまったく得られないこともあります。

そのため、空室率やローンの返済計画などから、いくら手元に収益が残るようになれば本業を辞めても大丈夫そうなのかを冷静に判断することが重要です。

不動産管理会社に任せきりにしない

所有物件を運営していくには、賃貸契約や更新の手続き、建物の定期清掃、入居者のクレーム対応など、さまざまな手間のかかる管理業務が発生します。

本業と並行してこれらを行うのは難しいので、不動産管理会社に業務を委託するのが一般的です。

しかし、不動産管理会社に任せきりにするのはよくありません。以下のようなトラブルが起こることが考えられるからです。

  • リフォームをしたものの、入居者のニーズとずれており空室が埋まらない
  • 修繕費を割り増しして請求してくる
  • 日常の管理業務を怠っており、入居者からクレームが入る

このように不動産管理会社に任せきりにすると大きな損失を招いたり、入居者に不信感を抱かせてしまったりするので、物件の現状を定期的に確認することが大切です。

年収500万円以下のサラリーマンが不動産投資を始める場合のポイント

不動産投資と聞くと、年収が高い富裕層しかできないと思いがちですが、年収500万円以下でもアパートローンを利用して不動産投資を行えます。

年収500万円以下のサラリーマンが、不動産投資を始める場合のポイントを押さえておきましょう。

前提とされるローンの返済計画について

不動産投資を始める際は、返済計画を立てる必要があります。

一例として、以下の条件で物件を購入した場合の返済シミュレーションを行います。

  • 物件価格:1,000万円
  • 利回り:10% (家賃83,000円/月)
  • 自己資金:300万円
  • 融資金:700万円
  • 金利:3%
返済期間10年 返済期間20年
毎月のローン返済額 67,592円 38,821円
返済総額 8,111,040円 9,317,040円
手取り収益/月 15,708円 44,179円

この表から、物件購入時に準備した自己資金は、返済期間10年においては16年3ヶ月、返済期間20年では5年7ヶ月で回収できることが分かります。

つまり返済期間が10年の場合、16年3ヶ月を経過すれば家賃収入のすべてが利益になるということです。返済期間20年の場合は自己資金回収後、ローンの返済が約14年残ります。

このように毎月のローン返済額や返済総額、手取り収益をシミュレーションし、無理のない返済計画を立てることが肝心です。

狙い目となる中古物件の探し方

立地がよい新築物件は空室が生じにくいですが、物件価格が高いため初期費用がかかり、家賃を高く設定したとしても利回りが低くなります。

一方、エリアなどにもよりますが、築年数がそれほど経っていない中古物件は、新築物件時価の7割前後の価格で購入できるので、新築物件よりも利回りが高くなります。

利用価値の高い物件ほど入居率が高くなることから、最寄駅から徒歩10分圏内や人が多く集まる都心部などの中古物件が狙い目です。

その中でも中古区分マンションなどを選ぶのがよいでしょう。

融資額次第ではマンションを1棟購入できるかもしれませんが、不動産投資に慣れていない状態でいきなり1棟所有するのは、荷が重く感じてしまうことがあるほか、建物の維持計画を立てる手間などもかかるからです。

リノベーションやリフォームのすすめ

築年数が経っている中古物件は、比較的安い価格で購入できるのがメリットですが、家賃を下げないと入居者が集まりづらい傾向にあります。しかしリノベーションをして新築のような使い勝手のよい状態や、時代に合ったデザインにすれば、家賃を大幅に下げなくて済みます。

ただし先述のとおり、賃貸需要の高い場所でないと入居者が集まらないため、リノベーションをする場合でも、入居者ニーズのあるエリアの物件を選ぶようにしましょう。

なお立地がよくても、あまりにも安い物件は注意が必要です。

老朽化が激しい物件などは、驚くほど安く販売されていたりもしますが、リノベーション費用が膨れ上がってしまい、採算が取れなくなる可能性があります。

年収500万円のサラリーマンは自己資金の準備が重要

一般的に自己資金は、物件購入価格の2〜3割が目安とされています。

たとえば1,000万円前後の比較的小規模な物件であっても、自己資金を300万円程度は準備したほうがよいということです。

フルローンで購入することも不可能ではないですが、ローン返済の負担が大きくなるので、リスクを軽減するために自己資金を準備しておくのが賢明です。

まとめ

投資にはさまざまな種類がありますが、時間の制約があるサラリーマンには、本業に差し障りなくできる不動産投資が向いています。

また、属性を活かしてアパートローンの融資が有利になる点も、サラリーマンならではの強みです。

近年は高年収の富裕層だけでなく、年収500万円以下でも不動産投資をしている人は多くいます。

フルローンで物件を購入することもできますが、ローン返済の負担を軽減するために、自己資金はある程度準備しておいたほうがよいでしょう。

長期にわたって収益を得られやすい不動産投資をおすすめします。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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