不動産投資の覚えておくべき9つのメリットと7つのデメリット!成功の極意は3つ

不動産投資の覚えておくべき9つのメリットと7つのデメリット!成功の極意は3つ

投資にはリスクとリターンがつきものです。

リスクを抑えて投資をするためにも、手堅く資産運用をして老後の資金を蓄えるためにも、自分の資金を投入する投資商品について事前に詳しく知っておきましょう。

今回は、

  • ︎不動産投資に興味があるけど、デメリットも多そうで踏み出せない
  • ︎仕事をしているから空き時間でも無理なくできる投資を選びたい
  • ︎株やFX等と比べてどんなメリットがあるのか知りたい

といった疑問を持っている人のために、不動産投資ならではのメリット・デメリットと、初心者が不動産投資を成功させるために知っておきたい3つの極意をご紹介します。

不動産投資9つのメリット

不動産投資は、初めて投資をする人や副業としての投資を探している人、別の投資をしていて事業の幅を広げたい人などにおすすめの投資商品です。

まずは、不動産投資の代表的なメリット9つを順番に見ていきましょう。

毎月一定の収入が期待できる

不動産投資が持つ最大のメリットは、収益の安定性と継続性です。

不動産投資では、手に入れた物件の入居者が決まると、毎月一定額の不労収入が手元に入ってきます。

家賃収入の額は、「部屋数×家賃」で比較的簡単に計算できるため、収益自体の予想も立てやすいでしょう。

一度入居者を確保できれば、数年から長くて十数年定期収入を確保できるという点は、値動きや配当の有無などが変わる株・FXにはない独自の魅力と言ってよいでしょう。

レバレッジ効果を期待できる

レバレッジ効果とは、「少ない資金でも大きな投資ができる」仕組みのことです。

投資では、基本的に投入する資金の額が大きければ大きいほど収益性も高まります。100万円を投資するより、1,000万円を投資できる人のほうが成功しやすいのです。

その点、不動産投資ではローンを利用できます。借り入れられる金額は本人の信用や返済能力によって差があるものの、ローンを使えば自己資金では手を出せない物件も購入可能です。

当然、ローンの金利や不動産投資に失敗したときのリスクも高まってしまいますが、賃貸物件の運用はほとんどが立地で決まります。

多少収益率が低くても、好条件の物件を手に入れたほうが、手堅く利益を積み上げられるのでおすすめです。

リスクも見返りも過度ではない

不動産投資は、リターンがあまり大きくない代わりにリスクも抑えられています。

株やFXのデメリットは、どれだけ手堅く投資していても、ある日突然不況が起きて暴落し、元本割れをするリスクがあることです。

一方、資金を定期預金や国債に回せば元本割れのリスクはほとんどないものの、代わりに利益もほとんどありません。

不動産投資は、人気のある物件なら自然災害などで建物が全壊しない限り、細く長く収益を上げられます。

ローンを組みレバレッジを効かせて投資すれば、必要経費を抜いても5%前後の利回りを実現可能です。

ハイリスク・ハイリターンの投資は失うものが大きいので、投資初心者にはリスクも見返りもほどほどである不動産投資をおすすめします。

節税効果を期待できる

不動産投資は、

  • 将来の相続税
  • 赤字が出た場合は個人の所得税・住民税

の節税効果も期待できる点もメリットです。

基本的に、日本では2,000万円の現金を残すより、2,000万円で購入した不動産を相続させるほうが、納税額が安くなる仕組みになっています。

事業用の不動産は別途節税の特例を利用できるので、換金性の高い資産を残しておくより、家賃収入も手に入る賃貸不動産を持っているほうがお得です。

また、不動産投資上の赤字は、「損益通算」といって本業や副業の黒字から差し引くことができます。

サラリーマンとして年収500万円をもらっている人が、不動産投資の赤字100万円を損益通算した場合、翌年の所得税と住民税などは年収400万円相当です。

赤字になっても、収入の柱が複数あれば無駄にはなりません。

生命保険としても考えられる

不動産投資をする上で、もっとも怖いのは「本人が亡くなり、多額のローンが残ってしまう」ことでしょう。

しかし、賃貸不動産の購入時に「団体信用生命保険」に加入していれば、契約者の死亡時にローンの残債を一括完済できます。

家族の手元にローンのない収益不動産という資産を残せるのは、大きな強みです。

夫が亡くなり、小さなお子さんがいてフルタイムで働きに出られない、投資不動産以外に大きな資産がないといった場合でも、毎月一定額の家賃が入ってくる収益物件を持っていれば、生活を安定させられます。

インフレリスク対策に期待できる

商品やサービスの価格が値上がりし、給与も増えていくのがインフレです。

しかし、インフレが進むということは、これまでたとえば3,000万円あれば十分だった老後資金が、3,200万円に上がるということでもあります。

つまり、現金をたくさん持っていても、インフレが起きると逆に価値が落ちてしまうのです。

しかし、不動産は現物資産なので、現金ほどインフレやデフレの影響を強く受けません。

住みたいという需要がある限り一定の家賃を確保できるため、インフレリスク対策という意味でも不動産投資は魅力的です。

分散投資できる

すべての資産をひとつの物件につぎ込むと、

  • 自然災害で全壊した
  • 建物が老朽化して維持できなくなった
  • 手抜き工事が見つかり住民が一斉に出ていった

といったトラブルが起きたとき、一瞬で全資産を失ってしまいます。

株やFXなどは、銘柄を分けていても相互に影響を与えあっているため、リスクの分散が困難です。

しかし、不動産投資なら、「ワンルームマンションを複数買う」「投資物件の地域を分ける」といった方法で手軽に分散投資をしてリスクに対処できます。

投資目的以外にもできる

不動産は現物資産です。賃貸として他人に貸し出し、家賃収入を得ることもできますが、購入した本人や家族が使っても問題はありません。

特に、賃貸運営用ではなく値上がりすることを予想して仕込んでいる物件なら、他人を住まわせると居住権の問題が出てしまうため、住居としては使わないことがほとんどです。

家賃収入にこだわる必要がない、キャッシュで購入した物件などであれば、出張先の一時滞在所や進学・就職する子供へのプレゼントといった用途でも使えてお得です。

設備を自由にできる

個人レベルでの投資では、ワンルームマンションか一棟アパートが投資の選択肢に入ってきます。

特に、アパートを新築する場合、デザインや仕様を自由に設定できるため、地域のニーズや周辺住民の好みに合った物件を建築可能です。

また、中古でも一棟アパートなら、予算に合わせてフルリフォームができます。

立地がよければ賃貸物件としての需要を見込めるため、必要最低限のリフォームで資産価値を底上げすれば、相場より高い家賃を設定しても部屋を埋められるでしょう。

なお、DIYに興味がある場合は、金額の安い中古の一戸建てを購入し、空き時間に自分でリフォームしてから転売するといった楽しみ方も可能です。

不動産投資7つのデメリット

不動産投資におけるデメリットは、大きく分けて7つです。それぞれ、順番に見ていきましょう。

空室リスク

不動産投資でもっとも注意したいのが、空室リスクです。賃貸不動産は、入居者を集めて空室を埋めることで家賃収入が入ってきます。

集客や広報活動をしなくても、ただ「空室があります」と掲示するだけですぐに部屋が埋まる物件など、ほんの一握りしかありません。

多くの物件は、不動産オーナーが積極的に物件の売り込みや広告をして空室リスク対策をしなければ家賃収入を得られないため、不動産投資では「いかに空室リスクの低い物件を購入できるか」が重要になってきます。

基本的には、人口が多く賃貸住宅の需要が高い地域で、なおかつ立地やデザインなど入居者のニーズを満たす物件を選ぶとよいでしょう。

購入した物件が割高なリスク

不動産は、「買い手」と「売り手」が納得すれば、市場価格からかけ離れた金額でも売買できます。

基本的には市場原理が働くため、安い物件には安いなりの理由があり、高い物件には高い理由があるのですが、中には「価格交渉で値下げするだろう」と見越して高い金額で販売しているものもあるのです。

悪い見方をすれば、一時的に空室の家賃を上げて物件の表面利回りを高くして、売買価格を上げていることもありえます。

また、新築物件は購入した瞬間に価値が落ちる点にも注意が必要です。

不動産会社に乗せられてニーズに合わない高額物件の建設を勧められたり、相場より割高な物件を購入してしまったりしないように、不動産投資をする場合は物件の見極めに力を入れましょう。

流動性が低い

ほどほどの低リスクで安定収益を得られる不動産投資ですが、「売買に時間がかかる」というデメリットを持っています。

老朽化したり、思ったような利回りを出せなかったりした物件を手放す場合も、売却に3ヶ月ほど必要です。

投資用の不動産を購入する手続きも必要なので、投資しようと思い立ってから実際に家賃収入を得られるようになるまで、ある程度の時間がかかります。

手続きなどの手間

不動産投資は、投資をはじめるまでの手続きが煩雑です。

  • 条件のよい物件を見つける
  • 不動産仲介会社と交渉して購入価格を決定する
  • 頭金を用意したりローンの申し込みをしたりして購入資金を用意する
  • 売買契約を締結して物件を引き渡してもらい、登記の変更を行う
  • 必要に応じて物件の補修やリフォームを実施する

といった手間をかける必要があります。また、物件の管理を委託する場合、不動産管理会社の厳選も必要です。

ただ、初期の段階で信用できる投資アドバイザーや不動産仲介会社、不動産管理会社と出会えれば、適宜助言をもらいながら手続きを進められます。

天災などによるリスク

不動産投資をする以上、決して避けられないのが天災や火災のリスクです。

  • 地震
  • 津波
  • 台風
  • 土砂崩れ

といった自然災害は、物理的に物件を動かしてやり過ごすわけにはいきません。

火災に関しては、近隣からもらい火をしたり、入居者が火元になったりする可能性もあるため、万が一建物が全損しても損失を取り戻せるように火災保険と地震保険へ加入しておきましょう。

ただし、保険会社によって補償内容が違うため、事前の確認は必須です。

金利上昇のリスク

多くの場合、不動産投資ではレバレッジを効かせるためにローンを組みます。ただ、ローンを組むと元金以外に金利の返済も必要です。

借入金の金利は、一定期間ごとに見直せる内容になっているものが大半なので、将来的に金利が上昇するリスクも踏まえて借入額を決めましょう。

基本的には、自身の返却能力を越える大きな融資を受けないのが、金利上昇リスクの対処法です。

不動産投資は、実際に手続きしたり物件を運用したりすることで得られる経験も多いため、比較的少額の物件へ実験的に投資するといった方法も考えましょう。

老朽化リスク

一戸建て・アパート・マンションなどの種別に関係なく、不動産は築年数が古くなると老朽化します。

頑丈な鉄筋コンクリート造でも、築50年も経過すれば資産価値はゼロに近い状態になりますし、売却するのも困難です。

新築の不動産を運用する場合も、最終的に老朽化することを念頭に置いて、出口戦略を考えておきましょう。

不動産投資を成功させる3つの極意

不動産投資のメリット、デメリットを押さえたところで、成功させる極意についても見ていきましょう。

立地には特にこだわる

投資用物件選びでもっとも重要なのは、立地にほかなりません。利便性のよい場所にある不動産は、入居者集めが楽なのでおすすめです。

立地にこだわることで空室リスクの軽減効果も期待できるため、迷ったら立地のよい物件に投資しましょう。

最初のうちはワンルーム

入居者数が少なく、郊外にあることの多い一戸建てと、部屋数が多く大半が木造建築のアパートは、初心者向きの物件ではありません。

立地と価格を考えると、必要最小限の出費で高立地の物件を手に入れられるワンルームマンション投資がおすすめです。

新築だけにこだわらず中古も視野に入れる

場合によっては、新築ではなく中古物件を選ぶという手もあります。

立地のよい土地にある不動産を選ぶと投資の失敗リスクを抑えられますし、金額的にも中古物件のほうがお得だからです。

まとめ

不動産投資は、リスクを抑えて家族に資産を残したい人、堅実に資産運用をして財産を築いていきたい人におすすめの投資商品です。

うまく集客できれば、数年から十数年もの間、安定した不労収入を得られるので、普段会社勤めなどをしている人にもおすすめです。

ただし不動産投資は、物件選びやリスク対処に手を抜くと、集客できずに借金だけが残ってしまいます。

天災リスクや金利上昇リスクに備えるため、融資額を抑えたり保険に加入したりする対策も必要不可欠です。

賃貸不動産の成否は、大部分が立地次第。新築だけでなく中古も視野に入れ、立地のよい場所にある、金額面でも手を出しやすいワンルームマンション投資からはじめましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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