不動産投資の初心者がまず知るべき成功への極意

不動産投資の初心者がまず知るべき成功への極意

自分も不動産投資をやってみたいと思っても、リスクを考えると1歩が踏み出せない人は多いのが現状です。

不動産投資をする際に大事なことは、安定した収入があることがポイントです。

そのため、最近ではサラリーマンが不動産投資を行うケースが増えています。不動産投資は、長期的な視野でじっくり構えて行えばリスクの少ない投資です。

どのような投資でもリスクはつきものですが、不動産投資は少ないお金で多くのキャピタルゲインを得られる投資となります。

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を利益目的で売買することや、人に貸し出して収益を出す投資のことです。

不動産を買った値段より高い値段で売り利益を生むことをキャピタルゲイン、人に貸し出して賃料を得ることをインカムゲインと呼びます。

バブル期のころは、キャピタルゲインを求めた不動産投資が多かったのに対して、現在は決まったお金が毎月入るインカムゲインの不動産投資が多くなっています。

収入に繋がる仕組みについて

不動産を購入するのにローンを組むケースが多くあります。ローンを組むと、元金と利息分を毎月返済します。

そして、不動産を賃貸として貸し出した際に発生する家賃が毎月見込める収入です。

この収入からローン返済額を引いた額が、利益として手元に残り、その額が毎月の不動産収入となるのです。

どんな人に向いているのか

不動産投資はノウハウがなくてもできるので、初心者、特にサラリーマンに向いているといわれています。

サラリーマンが向いている理由としては、一定の収入があるため、ローンが借りやすく不動産投資を行いやすいという点が挙げられます。

また、不動産投資は、FXや株取引、仮想通貨取引のように毎日チャートを追い続ける必要がありません。そのため、本業を優先しながら収益を生み出していけます。

不動産投資には、共有部分の管理や住民間のトラブル仲裁といった不動産投資特有の問題が発生しますが、このような問題も、専門の管理業者に委託することで解決できます。

不動産投資を始めるために必要なこと

不動産投資を始める前にいろいろな情報を集めることが必要です。

まず、始める前に以下のとおり、主な3つの情報を収集しておく必要があります。

  • ローンの組み方について
  • 税金について
  • シミュレーション

利回りの考え方

投資の際の利回りには表面利回りと実質利回りがあります。利回りとは利子を含めた投資した金額の年平均の金額です。

表面利回りであれば、

  • 表面利回り=一年間の家賃収入÷不動産の購入価格×100

という計算方法で求められます。

一方、NOI利回りとは不動産投資の物件の厳密な収益を表す指標で、営業純利益ともいいます。

1年間の維持管理費には管理会社に支払う経費など、諸経費が含まれます。

経費になるものは管理費・建物や室内のメンテナンス・共同用の光熱水費・入居者募集や退去にかかる費用・火災保険などが含まれています。

  • NOI利回り=(1年間の満室家賃収入-1年間の維持管理経費)÷(不動産の購入価格+不動産の購入にかかる諸経費)×100

NOI利回りは同じような物件がある場合の比較として用いると分かります。

しかし、空室になったときなどは、さらに複雑になってきますので、不動産管理会社に算出してもらう方が間違いないでしょう。

初心者が利回りを考えるときは表面利回りを計算し、そのあと不動産管理会社にNOI利回りを聞いて比較しましょう。

ローンの組み方

ローンを組む場合、不動産投資ローンと住宅ローンでは不動産ローンの方が審査が厳しく、金利が高く設定されています。

事業継続という形で審査されるため、事業内容がしっかりしていないと審査が通らないのです。

金利には固定型と変動型があり、不動産投資ローンの場合は変動型が多いといわれています。変動型の金利は半年に1回、返済額は5年に1回の見直しされます。

見直しの上限は1.25倍、固定型の場合は年数が1年・3年・5年と設定されています。年数が長い方が高金利になる傾向にあります。

変動金利で金利が上昇した場合は、繰り上げ返済を活用するとやりやすいでしょう。

金融機関によって審査や金利、貸付額などかなり違いがあるので、よく情報を精査してローンを組むことをおすすめします。

税金について

税金については不動産投資の場合、不動産所得にあたり、貸し付けの規模によって法人・個人の区別がされるので注意しなければなりません。

収入については所得税が発生し住民税も発生します。不動産を購入するので固定資産税も利益が出なくても支払わなければなりません。

所得税は累進課税になっているので、サラリーマンで給料所得がある場合は合算しなければなりません。利益が出ている場合は税金を多く支払うことになります。

利益が出ていない場合は少なくて済みます。最初の年は利益が出ないので節税できますが、利益が次の年から出る場合は税金を支払わなければなりません。

賢く節税をする

税金について考える際は、同時に節税についても考えましょう。

例えば以下のようなものは経費として認められます。

  • ローン金利
  • 修繕費
  • 管理委託費
  • 広告費
  • 減価償却費
  • 不動産所得や固定資産税

節税対策を考えるなら建物を購入する前から準備が必要です。

たとえば、不動産を購入するのは自分・家族・法人など、誰が不動産を購入するかで支払う税金が大きく変わってきます。

また、建物の耐用年数の期間は購入する前から決まっているので、事前に建物の評価を出しておくことです。

建物の耐用年数の期間は減価償却ができるので、これは途中で期間を変えることはできません。最初に決まったものが、将来の税金の支払いに関係してきます。

業者の言いなりにならず自分でシミュレートできるようになる

不動産投資で成功するためには、自分でキャッシュフローのシミュレートを行い収支計算ができることが必要です。

業者のいいなりのシミュレートしか分からなければ、成功には程遠いです。何事も慣れですので、自分でシミュレーションできるまで勉強しましょう。

さまざまな本を読んだり、セミナーに出かけて行って、吸収できるものはすべて吸収しましょう。

不動産投資をはじめるための物件探しについて

不動産投資を行うには良い物件を見つけることが大切です。成功するかしないかはよい不動産を手に入れられるかどうかです。

人によっては、70~99%が「物件によって不動産投資の成功が決まる」といわれています。

不動産業者に収益物件を紹介してもらう

不動産業者に足を運んで物件を探す場合は、不動産業者は購入者、売り主からそれぞれ3%の利益が得られるため、ネットには掲載していない情報も数多く持っています。

ポータルサイトで探す

ポータルサイトにも専業系ポータルサイト・総合ポータルサイト・大手不動産会社経営ポータルサイトがあります。

ポータルサイトから自分で目ぼしい物件を探すのは、不動産業者で探すよりも目利きが求められますが、多くの不動産情報を入手できます。

ただし、それがよい物件かどうか見定めるために、周辺立地をはじめとした新たなリサーチが必要となります。

  • 専業系ポータルサイト:健美家 / 楽待 / 不動産投資連合体
  • 総合ポータルサイト:Homes不動産投資 / 投資at home
  • 大手不動産会社経営ポータルサイト:住友不動産 / 三井リハウス / 東急リバブル / ノムコム

まずこれだけは覚えておくべき6つの注意点

不動産投資で失敗しないためには、

  • 借金
  • 空室
  • 家賃滞納
  • 物件価値下落
  • 天災リスク
  • 不動産管理会社の倒産

という6つのリスクを理解しておきましょう。

借金について

不動産投資を行うとはローンを利用する人がほとんどでしょう。入居者が絶たずに家賃収入が入る状態が続けば問題ありません。

しかし、空室や家賃滞納が続いたり、地価が下がって家賃の値下げが必要になったりと、さまざまなリスクが生じ、順調に支払いができなくなると、大きな負債を抱え、最悪の場合自己破産を余儀なくされる可能性もあります。

そういった事態にならないためにも、返済計画に不備がないように身の丈に合った借金をすることが重要です。

最初から大きな借金をすると、リスクが生じたときにとても大きな負担がのしかかってきます。

そのためにも自分はどれくらい借り入れができるのか事前に知ることが大切です。

空室について

空室は不動産投資をするのに利益に直結したリスクです。空室を減らすには最初の不動産選びがポイントとなります。

立地がよく人口の多い需要のある物件を選ぶことが大切です。空室にさせないことが不動産投資の成功できるかできないかのカギを握っています。

家賃滞納について

家賃滞納は時間が経過するほど回収が難しくなります。個人で回収をするのは困難なので、不動産管理会と契約し、依頼しましょう。

ただし不動産管理会社に賃料回収を依頼した場合、手数料を差し引いた額がオーナーの収入となるので注意しましょう。

物件価値下落について

物件の下落については築年数が多くなればなるほど、そのリスクは大きくなります。

しかし、需要の多いところでは、それほどリスクを負わないで済むところもあります。

物価価格の下落についてはリスクがあるものと考えなければいけません。

不動産を購入するときに、この物件でリスクが出たなら仕方がないと諦められる物件を購入することです。

リスクが大きくて自己破産しなければならないときもあります。立地がよく利便性が良く日当たりのよいところであれば、たとえ地価が値下がりしても家賃を下げなくても空室は少なくて済みます。

天災リスクについて

天災で損害を受けることがありますが、そのようなときに頼りになるのが保険です。特に火災保険には加入しておくことが欠かせません。

火災保険は字のとおり、火災リスクはもちろん、台風のような風災リスクまでカバーしてくれます。

また、地震大国の日本では、地震保険に加入しておくことも大切です。保険会社では、地震保険とセットで設けているところもあります。

不動産管理会社の倒産について

注意すべきこととして不動産管理会社の倒産も挙げられます。不動産管理会社が倒産すると敷金、礼金がオーナーに振り込まれていないので大きな損失となります。

また、急に倒産した場合、オーナーと管理会社との引き継ぎがうまくいってなくて入居者に不安を与えかねません。

不動産管理会社が倒産すると賃料が振り込まれないので、その間の収入が途絶えてしまう恐れがあります。

不動産管理会社を選ぶときは細心の注意を払い、信頼できる会社に委託する必要があります。不動産管理会社を選ぶときはもっとも注意が必要です。

まとめ

不動産投資を始めようとするとリスクが大きくて1歩を踏み出せない方が多いですが、やるからには勉強やセミナーに行って数多くの情報をつかむことです。

不動産投資をやるなら自分がプロになれるぐらいの知識を持つことが、成功へのカギとなるでしょう。

不動産投資の勉強をすることは、洞察力も磨かれ、計算も早くなり、何事においてもシミュレートできるようになるので、たとえ、失敗したとしてもそれらの知識は人生においてプラスになると考えられます。

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