不動産投資の利回りで気になる実情を徹底解説

不動産投資の利回りで気になる実情を徹底解説

投資を行っていく中で重要視する点のひとつに利回りが挙げられます。

利回りに着目することで、どの投資商品に投資をしていくかを選ぶ指針になります。

特に不動産投資においては、利回りを導くことで、投資の成功に近づけます。まずは、利回りについての理解を深めましょう。

利回りとは年間でいくらの収益が上がるかの指標

利回りとは、投資した商品などから年間でどのくらいの収益を上げられるかという指標です。

利回りが高いと初期投資にかかった諸経費などの回収期間が短くなり、回収後の収益性が高くなります。

不動産投資を始める際は、利回りをしっかり理解し、リスク・リターンのバランスを考えたうえで、どの商品に対して投資を行うのか判断しましょう。

また、事前に利回りを把握しておくことで、リスクヘッジにも繋がります。

不動産投資における利回りの種類と計算方法

表面利回り(グロス利回り)は家賃収入と物件価格のみのシンプルな指標

表面利回り(グロス利回り)は、投資したお金に対して、ある一定期間内においてどれだけの利益が見込めるかを表した投資指標です。物件情報に記載されているのが、この表面利回りです。

投資するお金の額が異なる投資対象に対しても、表面利回りを使えば、効率的な投資はどちらなのかを判断する指標になります。

表面利回りは、

で求められます。

たとえば、家賃収入が210万円で物件価格が3,000万円の場合、表面利回りは下記のとおりです。

表面利回りの「年間収入」とは、年間を通して満室を想定した収入、中古物件ですでに貸し出していた際の現時点での収入、これと物件価格を用いたシンプルな計算です。維持費や管理費といったランニングコストを考慮していないため、実質の利回りとは異なることを理解しておきましょう。

表面利回りはあくまで参考として捉えておくことで、不要なリスク発生を防げます。

実質利回り(ネット利回り)はより正確な指標

実質利回りはネット利回りとも呼ばれ、年間家賃収入から固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などの諸経費を引いた額を基本として出される数字です。

表面利回りと異なり、諸経費などまで考えた上で利回りを計算しているため、投資物件に対する投資効率をより正しく理解できます。

実質利回りは、

で求められます。

たとえば、年間収益が80万円、年間経費20万円、商品の取得価格が1,200万円の場合の実質利回りは下記のとおりです。

不動産経営を検討する場合は、表面利回りではなく実質利回りで計算を行っておく必要性があります。

また、計算で出てきた数字とは別に予定外な修繕費や、空室状況などがあることも想定しておくことも忘れてはいけません。

実質利回りと表面利回りの比較

不動産の情報などの販売図面には基本的に表面利回りの数字が掲載されています。

そのため、その数字のみを見て鵜呑みにしてしまうと、表面利回りは高いのに、実質利回りを計算したら、表面利回りの1/3になるという可能性もあります。

最も利回りが高いのは、価格が安くて家賃が高い物件です。

家賃を高く設定するためには、好立地で設備が整っていることが条件ですが、場所が良いと物件価格も高くなる傾向があります。

利回りが相場より高い場合は、自分自身が設定する家賃で空室や家賃滞納を避けられるかどうかを詳しく調査する必要があります。

また、表面利回りが妥当金額で、かつ、物件購入金額も安く抑えられているような場合は、諸経費がどれくらいかかるのかも重要です。

表面利回りは高いものの、実際には管理費などの諸経費が多く発生し、実質利回りが想定よりも悪いケースもあります。

表面利回りと実質利回りの2つの計算で出された数字をしっかり理解したうえで不動産投資を行いましょう。

満室想定利回りは空室が発生したら実現できない

利回りは1年間を通じて、満室経営であることを前提に計算されているため、年の途中で空室が発生すれば、計算して出された利回りを実現できません。

そのため、どれだけ高い利回りであっても、賃貸需要の少ないエリアの物件は、 計算して出された数字と大きく異なります。

さらに入居者を増やし、空室率を減らすために仲介会社に広告料などを支払う必要もでてくるのです。

一方、低い利回りの物件であっても、空室が少なく、賃貸需要の高い地域にある物件の方が高いパフォーマンスを発揮できる場合があります。

このため、 目先の高い利回りの物件を無条件に選ぶのではなく、賃貸需要などを含めた冷静な見極めが重要です。

一般的な利回りの相場

利回りは不動産の状態や立地条件などによって異なるため、首都圏近郊と地方では利回りの相場に大きな差があります。

都心の場合は4.5〜4.8%

首都圏内や近畿圏内など、同じエリア内であっても都心に近くなるほど利回り相場が低くなり、逆に郊外に出るにつれて利回りが高くなる傾向があります。

たとえば、首都圏のマンションの利回りは下記のとおりです。

  • 東京:4.8%
  • 神奈川:4.5%
  • 埼玉:4.5%
  • 千葉:4.8%

また、もう1つの傾向として、利回りは「首都圏>近畿圏>中部圏」というように、人口の密集度によって三大都市圏でも差があります。

地方の場合は6.0%

地方都市は都心と比較すると利回りが高い状況となっています。

都内の利回りが4.5%〜4.8%であるのに対して、地方で5.0%を切るエリアはほとんどありません。

地方とはいえ、大阪や横浜などの大きな地域に関しては5.0%近くの利回りであるものの、それ以外では平均的に5.5%以上の利回りとなり、都内より、1.0%程度高い傾向にあります。

元本回収までの期間をシミュレーション

不動産投資で使ったお金に関しては、およそ何年で金額を回収できるかの試算が重要です。

大まかな試算を行うためには、物件を購入する時にかかる費用と予想される家賃収入、空室率、諸経費率などを考え、不動産投資ローンによる金利額を考慮して見積もりを立てることができます。

さらに正確にシミュレーションをするのであれば、Return On Investment(ROI)とCash on Cash Return(CCR)の数字を理解する必要があります。

まずROIですが、ROIは投資一般に対して用いられる指標で、

で計算できます。

つまり、ROIは不動産投資の場合では投資している物件の価格や諸費用に対して、年間でどれだけの現金収入があるかを示している数字になります。

一方、CCRですが、CCRは不動産投資でよく用いられる指標であり、

で求められます。

CCRは自己資金として出した金額に対して、年間で得られているキャッシュフローを示す数字になります。

ROIが5%であれば物件の購入価格分だけの現金が返ってくるのに20年かかる計算ですが、CCRが5%なら自己資金として出した金額を取り返すのに20年かかるという計算になります。

新築と中古で利回りにどのような違いがあるのか

利回りに関係するのは家賃と物件価格です。

そのため、一般的に物件価格が新築よりも安い中古の方が、新築よりも利回りが高くなる傾向にあります。

新築の特徴と利回りへの影響

新築マンションは資産価値が高いため、自己資金がなくとも、その物件を担保にしてローンを組めます。

しかし、空室が続いたり家賃滞納が発生したりといった理由で、家賃収入が絶たれたとき、ローンが支払えなくなる可能性があります。

収益が見込めなくなり、不動産投資が上手くいかなくなった場合、「マンションを売る」という選択も出てくるでしょう。

次の3つの条件に当てはまる場合は注意が必要です。

  • 期間30年以上など長期融資を受けている
  • 利回りが7〜8%程度で土地値の低い物件で投資を行っている
  • 狭い間取りで設備不足な物件

残債が減っていないと返済できないリスクがある

2008年〜2013年あたりで利回りの高い物件を買ってきた人たちは、数年ほど物件を運営したら売却することで、大きな利益を得てきました。

しかし、2018年くらいから市場全体の融資姿勢が減ってきており、今まで以上に物件が売れない時代になってきています。

そのような中で長期残債が残っているのは、返済できないリスクが高くなります。

狭い間取りや土地値の低い物件は支出が収入を上回っていく

利回り7〜8%ほどで土地値の低い物件や、狭い間取りの新築マンションは、入退去の度に家賃が下がっていく傾向にあり、早い段階から支出が収入を上回ってしまいます。

およそではありますが、所有期間中10年くらいまでは収入が上回りますが、以降、修繕・入退去の入れ替えにかかる費用・リフォーム代などが発生するため、支出がかさんでいきます。

そのため、望むような収入が得られない可能性があるのです。

中古の特徴と利回りへの影響

新築アパートは、買った瞬間から価値が落ちていってしまうため、最近では中古マンションの不動産投資が注目されています。

築20年〜30年くらいで良い物件を見つけて、その物件に対して上手くリフォームして高めの家賃収入を得るということがおすすめです。

築年数の利回り相場は、築年数10年未満は投資利回り6.83%、築年数10年~20年未満は投資利回り8.19%、20年以上の投資利回りは10.34%となっています。

ここから考えると、築年数が経過している物件ほど利回りが高くなるということが言えます。その理由は物件の所得費用が掛からないため、その分、利回りとして還元されるためです。

入居率を確保することが重要

中古マンションを成功させるための最大のポイントは、入居率を確保するということが重要です。

入居率が低くなってしまうと家賃を下げるしかない状況になってしまい、家賃を下げると利回りが下がってしまうので、収益が減ってしまいます。

また、マンションを経営するには老朽化による修繕費などの経費が大きくかかってしまうため、利回りが下がると非常に経営が難しくなります。

中古マンションへの投資はハイリスク・ハイリターンなため、投資に失敗しないためにしっかり準備する必要性があります。

一見高い利回りでも注意が必要なパターン

一見すると利回りが高くて飛びついてしまうような物件であっても、一度注意が必要です。

借地権物件や耐震基準が古い物件などは入居が見込めず、負債を抱えてしまう可能性があります。

借地権物件は土地代として一定額の出費が発生する

借地権付きの不動産は高利回りでも注意しなければいけない物件です。

「借地権」とは、お金を払って得る「土地を借りる権利」を指します。そのため、借地権付きの不動産では何もしなくても、毎月土地代として一定額の出費が発生します。

売却時には名義変更料が発生する

借地権付きの不動産は売却の際にも出費が発生します。売却の際に借地権を売ろうとしても、まず地主に許可を得なければならず、名義変更料を支払う必要があります。

さらに、借地権の購入の際には銀行などの金融機関から融資を受けられず、購入するには、相当な自己資金が必要になるため、不動産投資のなかでも敬遠される物件です。

耐震基準が古い物件

1981年6月以前に建てられた物件に関しては、現在の耐震基準に満たないため金融機関の融資を受けられません。

値段が安く利回りも高いため、自己資金で無理に高額物件を購入しても、耐震基準に満たない旧耐震基準の建物というだけで、多くの人はその物件を敬遠する傾向があります。

その結果、空室が続く、入居があってもすぐ退去されてしまうなど、安定した家賃収入を得るのが難しくなります。

また、売却しようと思っても旧耐震基準の建物ではなかなか買い手が見つからず、仮に見つかって売る際でも非常に価格を下げて売らなければいけないケースがあります。

管理状態がずさんな物件

建物も内装も、常に綺麗に手入れされていないと買い手がなかなかつきません。

特に都心部の場合は物件の数も多く、建物・内装ともに綺麗な魅力ある物件が多く存在するため、家探しをしている多くの人から選ばれる可能性が低くなります。

もし入室があったとしても、周辺よりも安い家賃設定にする必要があります。

管理費や修繕費の見込みが高すぎる物件

立地・建物の状態も良く、価格も安く売られている物件があった場合は、すぐに購入するのではなく逆に注意が必要です。

額面の価格は安くても、実際に物件を購入した後に、高額な管理費や修繕積立費を要求される可能性があります。

これは、売り手が、物件の売り出し価格を下げているためです。

そのため、安く購入したとしても、毎月の経費は多くなってしまい、想定したような利回りを確保するのは難しくなってしまいます。

事故物件

「事故物件」は、いくら低価格で良い物件でも購入するのは危険です。

もし低価格で購入できたとしても、入居者がいなければ毎月の家賃収入は全く入らず、経費だけがかかって赤字になってしまいます。

売却しづらい物件

不動産投資は場合によっては物件を売却する必要性が必ず生じてきます。

しかし、借地権物件、旧耐震基準の建物、修繕積立費など経費がかさむ物件、事故物件、田舎の物件などは、買い手に敬遠されやすくなかなか売却に結び付きません。

物件がもし売れなければ経費や税金で出費ばかりが多くなり、収益どころか負債となってしまいます。

そのような状態を避けるために投資物件を選ぶ時は、すぐに売却できるかどうかもしっかり考えて検討することが重要です。

まとめ

今回は利回りの基本的な考え方や様々な総定数値の算出方法、物件購入における注意点などを様々なケースに当てはめて解説しました。

特に物件購入価格が安い場合は細心の注意を払って、色々な角度から比較検討をしなくてはなりません。

こう言った比較検討を怠ると、思わぬリスクやトラブルにもつながりかねません。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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