アパート・マンションの賃貸経営で抑えておきたいリフォーム・リノベーションのメリットや効果

アパート・マンションの賃貸経営で抑えておきたいリフォーム・リノベーションのメリットや効果

賃貸経営におけるリフォームとリノベーションの違いは?

リフォームとリノベーションの違いについて解説します。

リフォームとは

リフォームとは「部分的な修繕を行い、新築同様に戻すこと」です。傷だらけの壁紙を新しく張り替えるなど、前入居者が退去した際に経年劣化した内装の修繕を行って、前入居者が住む前の状態に戻すことを指します。

外装の塗り換えや、キッチン周辺の変更などもリフォームに該当します。英語で「reform」は「悪い状態からの改善」という意味で、マイナスとなっているものをゼロの状態にリセットするという意味合いを持ちます。

リフォームという言葉を使うときは、壊れている、汚れている、老朽化している部分を直したり、きれいにしたり、新しくするときです。

リノベーションとは

リノベーションとは「物件を大規模修繕することで、新築の状態よりも向上させたり、付加価値を付けること」です。

耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、2DKの間取りの物件の壁をなくして1LDKにする、和室を洋室にする、仕切りの壁をなくして、広々とした一部屋を作ることなどなどが「リノベーション」に該当します。

英語で「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味し、マイナスをゼロではなくプラスにするという意味合いを持ちます。

リノベーションは、リフォームと違い、その物件への入居者ターゲットを変えることができます。

例えば以下のような条件で、5年間も空室状態の物件があるとします。

  • 築30年
  • 2DK
  • 風呂ありシャワーなし
  • 全室和室
  • 家賃5万円

条件が良くない上記のような物件のターゲットは、高齢者の方や、シングルマザー、生活保護受給者などになり、なかなか入居希望者が現れない状態です。

しかし、2DKを1LDKにして、シャワーを追加、全室フローリングにリノベーションすると、保有している物件を他のターゲットへ切り替えることができます。

リフォーム/リノベーションによって期待できる効果は?

リフォーム・リノベーションをした後に期待できる効果をまとめてみました。

リフォームは、比較的安価な改修、で入居してもらいやすくなることが期待できる効果です。リノベーションは、現状よりも収益力が高くできることが期待できます。

積極的にリノベーションを行うことは入居率のアップ、さらには毎月の家賃収入のアップにも繋がり、長い期間で見た際の賃貸経営計画にも良い影響を与えてくれます。

物件を売却する際の評価値も上がる可能性は高いです。これからリフォームとリノベーションのメリットをそれぞれで比較してご紹介します。

リフォームのメリット

リフォームの最大のメリットは、大掛かりな工事をせずに、部屋の改修が行えることです。またリノベーションと比較し工事期間、費用も安いため、早急に部屋のデザインや機能を改善したいという場合に効果を発揮します。

リノベーションのメリット

リノベーションのメリットとしてはリフォームの逆で、大規模な工事を予定するので、部屋の劇的な変化が期待できます。都心部では、多くの方が希望する物件が見つからずに、当初の条件に対して妥協してしまっていることが多いです。

しかし、リノベーションをすることで、新築と比べより安い予算を設定できるため、立地の選択肢が大きく広がります。今まで入居の申し込みが入らない部屋の雰囲気を劇的に変化できることでしょう。

リノベーションのデメリット

改修工事を行うので、次の入居までに時間がかかり、長期間の家賃収入が見込めなくなることです。また、リノベーションを行う際に一般の住宅ローンを利用できないこともデメリットです。

リノベーションをしたからには、入居者にリノベーションする前の家賃よりも高い家賃で住んでもらいたいですよね。ただし、大規模なリフォームをするには、それなりの費用と時間がかかります。

まずは時間についてですが、どこまでリノベーションするかにもよって変わりますが、工事期間中はもちろん入居者は住めないので家賃は入ってきませんし、家賃が入ってこないにも関わらず工事費用はかかるし、毎月のローン返済期日はやってきます。

どこまで行うかは綿密な期間設計が必要です。管理会社を利用しているなら必ず管理会社と事前に打ち合わせをしましょう。

費用についてもどこまでリノベーションをするかによって様々ですが、大規模な改修工事となれば金融機関でのローンも検討されるかと思います。

注意点としてはリノベーション費用は一般の住宅ローンを利用できないので、リフォームローンを利用する必要があります。ただしリフォームローンは一般的に金利が一般の住宅ローンよりも高い傾向があるため総じてローンの金利が高くなります。

これから賃貸経営を始めたい方はリノベーション済の物件購入であれば住宅ローンのみで済むため、リノベーション済の物件も選択肢の一つとして検討してみるのもいいかもしれませんね。

リフォーム/リノベーションは空室対策になる?

リフォーム/リノベーションは空室対策リフォーム/リノベーションは空室対策になる?

リフォームとリノベーションは、間違いなく空室対策につながります。ですが、やはり注意すべきデメリットも存在します。

  • 改修工事を行うので入居までに時間がかかる
  • 大規模なリノベーションを行う際に費用をローンで行う際、リノベーション費用は一般の住宅ローンを利用できない
  • リノベーションをしたにも関わらず入居者の申し込みが中々こない

まずは時間についてですが、どこまでリノベーションするかにもよって変わりますが、工事期間中はもちろん入居者は住めないので家賃は入ってきません。家賃が入ってこないにも関わらず工事費用はかかるし、毎月のローン返済期日はやってきます。

いつまでにリノベーションを終わらせるかは綿密な期間設計が必要です。管理会社を利用しているなら必ず管理会社と事前に打ち合わせをしましょう。

費用についてもどこまでリノベーションをするかによって様々ですが、大規模な改修工事となれば金融機関でのローンも検討されるかと思います。

リノベーション費用は一般の住宅ローンを利用できないのでリフォームローンを利用する必要があります。ただしリフォームローンは一般的に金利が一般の住宅ローンよりも高い傾向があるため総じてローンの金利が高くなります。

リフォーム費用の補助など経済的支援を受けることができる住宅セーフティネット制度もチェックしておきましょう。

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これから賃貸経営を始めたい方はリノベーション済の物件購入であれば住宅ローンのみで済むため、リノベーション済の物件も選択肢の一つとして検討しましょう。

続いては、リノベーションをしたのにも関わらず申し込みが中々こない問題です。

せっかく費用と時間をかけてリノベーションをしたとしても、住んでもらう入所者がいなければ全て水の泡です。ターゲットに沿ったリノベーションを心がけましょう。

立地面で不利な物件等については上記のような事態が起こる可能性が十分考えられますので、近隣に間取りが似た様な物件があれば家賃相場や、その物件の部屋の設備等をサーベイする必要性は必須となってきます。

また物件の構造上の問題で間取りの変更ができないケースもあるので、事前の調査が必要になります。

ここまで記載してきた通り賃貸経営をするうえでリフォーム・リノベーションは今後の賃貸経営を左右する重要な要素であることはご理解頂けたかと思います。

管理会社を利用しているのであれば、事前に必ず相談をし綿密なリノベーション計画を立て、長い目での賃貸経営を目指しましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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