ほとんどの方はマンションを購入する際に金融機関のローンを利用します。
しかし、何らかの事情で返済途中にマンションを売却しなければならなくなった場合、ローン残債の処理をどうすればよいのか知っている人はそう多くありません。
預貯金で一括返済するという方法もありますが、マンションは大きな買い物ですので、一気に返済するのは難しいところです。
そこで今回は、売却したいマンションのローン残債を処理する方法を紹介。
売却する時にチェックしたいポイントや注意したい点など、気になる情報をまとめてみました。
ローン残債があってもマンションを売却するための3つの方法
ローン残債があってもマンションを売却するための3つの方法ローン返済中のオーナーの中には、そもそもローン残債があるマンションを売却できるかどうか疑問を感じている方も多いでしょう。
結論から言うと、ローン返済期間中であっても、マンションを売却することは可能です。
ただ、それには現在抱えているローン残債を完済する必要があります。ローン残債を処理する方法は、大きくわけて3つあります。
マンションを売ったお金でローン残債を処理する
最もスタンダードな方法は、マンションを売却したお金でローン残債を支払う方法です。
売却代金がローン残債より多かった場合、ローンを一括返済できるのはもちろん、余ったぶんは売却にともなう手続き費用や新しい住まいの購入費などに充てられるので、最もメリットの大きい方法となります。
ただ、売却代金よりローン残債の方が大きかった場合は、足りない分を預貯金で補填するか、他の処理方法を併用する必要があります。
ローン残債を買い替えローンに組み込む
売却代金でローン残債をすべてまかなえなかった場合、金融機関が提供している買い替えローンを利用するという方法もあります。
買い替えローンとは、所有物件を売却してもローンを完済できない場合、新しい住まいの購入資金と残債分をまとめて融資してくれるサービスのことです。
預貯金がなくてもローン残債を処理できる上、新たな物件を購入するための融資も受けられるので、他のマンションの購入を検討している方にとっては一石二鳥の方法となります。
ただ、買い替えローンは原則として物件の売買を同日に済ませなければならないので、新しい物件探しに時間をかけられないところがネックです。
競売よりメリットのある任意売却を行う
ローン返済中の物件には抵当権がついているため、万一ローンが支払えなくなった場合、抵当権を設定した金融機関が物件を強制的に競売にかけ、債権を回収することになります。
ただ、競売では市場価格より安値で落札される傾向にあるため、物件を失う上に負債も残ってしまうケースが多く見られます。
そうした競売リスクを回避するための方法が任意売却です。
任意売却とは、ローンの支払いが困難になった場合、所有者（債務者）の意思によって物件を売却する方法のことです。
競売に比べると比較的高値で売却できる上、強制的に執行される競売に比べると時間的・精神的余裕が得られるところが利点です。
ただ、任意売却はあくまでローンの返済に困っている方の救済措置であるため、簡単に実行できません。
実際、任意売却を行うには以下の条件を満たしている必要があります。
- ローンの返済が難しい状況であること
- 債権者・債務者・共有者・連帯保証人の同意が得られていること
- 税金の滞納などで物件が差し押さえられていないこと
- 売却するまでの時間が確保できていること
- 市場価値のある物件であること
- 管理費や修繕積立金などの滞納がないこと
なお、①の条件を満たすためには、ローンの返済を一時的に滞納しなければならないのですが、滞納した事実は信用情報機関に登録されてしまいます。
するとその後数年間は新しいクレジットカードを作ったり、ローンを組んだりできなくなるので、新たな住まいの買い替えは困難となります。
また、売却額がローン残債を下回った場合、残りの分は引き続き返済していく必要があります。
任意売却を行ったからと言って返済の義務がなくなるわけではないので注意しましょう。
マンションを売りたい時はローン残高と売却額の確認が必須！
ローン残債のあるマンションを売却したいのなら、まずローン残高と売却額を確認する必要があります。
適切な処理方法を知るためにローン残債と売却額の差額を調べよう
ここまでローン残債の処理方法を3つ紹介してきましたが、どの処理方法を利用するかはローン残債とマンション売却額の差額によって決まります。
ローン残債＜売却額の場合は、マンション売却代金をそのまま返済に充てれば手持ちの資金に手を付ける必要もないので、最良の方法となります。
一方、ローン残債＞売却額の場合は、買い替えローンを利用するか、任意売却を行うかのどちらかとなります。
なお、マンションの売却額でローンを返済する場合の具体的な流れは以下の通りとなります。
- ローン残債を調べる
- マンションの売却額の相場を調べる
- 不動産仲介会社に査定を依頼する
- 不動産仲介会社を選び、売りに出す
- 買い手と契約を交わす
- 売却代金を受け取ってローンを返済する
- 抵当権を抹消する
- 買い手にマンションを引き渡す
ローン残高は借入金融機関のサイトなどで調べられる
ローン残高は借入金融機関のサイトなどで調べられる現在自分がどのくらいのローン残債を抱えているかは、融資を受けている金融機関が提供しているサービスで確認することができます。
最も簡単な方法は金融機関のウェブサイト上で確認する方法で、インターネットバンキングを利用しているか、サイト専用のIDやパスワードを所有していれば24時間いつでも残高をチェックすることができます。
金融機関がウェブサービスを提供していない場合は、ローン契約時に金融機関から郵送されてくる返済予定表をチェックしましょう。
返済予定表にはローン残高を含む借り入れ内容のほか、返済予定日や元金、利息などの情報も詳細に記されています。
また、金融機関から年に1回郵送されてくる残高証明書をチェックするのもひとつの方法です。
ただ、もともと年末調整用ということで、自宅に届くのは10月～翌年1月頃となります。すぐに調べたい場合はウェブサイトか返済予定表で確認しましょう。
情報サイトの活用や一括見積もりサービスなど売却代金を調べる方法は複数ある
マンションの売却代金を調べる方法は主に3つあります。
なるべく早く売却代金を調べたい！という場合は、マンションの価格情報を検索できる情報サイトの活用がおすすめ。
たとえば国土交通省が不動産取引のアンケート結果をデータベース化した「土地総合情報システム」なら、実際に売買された不動産の価格情報を閲覧可能です。［注1］
自分の所有するマンションと似た条件の不動産を探せば、おおよその売却代金を調べられるでしょう。
より正確な売却代金を調べたい場合は、不動産仲介会社に査定を依頼するのが確実です。
ただ、悪徳な業者に依頼すると相場と大きなズレが生じる可能性があるので、最初に一括査定サービスを利用してだいたいの相場をチェックしておくと安心です。
一括査定サービスは無料で利用できる上、一度に複数の不動産仲介会社に査定を依頼できるので、手間ひまかけずに相場を調べることができます。
ローン残債のあるマンションを売却する時の3つの注意点
ローン残債のあるマンションの売却は、完済している物件を売りに出す時よりもリスクが大きかったり、所定の手続きが必要になったりするので注意が必要です。
リスクの高いダブルローンは危険度大
住宅ローンは複数の金融機関が提供しているため、現在利用しているところとは別の金融機関を利用すれば新たなローンを組むことが可能です。
これをダブルローンと言い、ローン残債があっても新たなマンションの購入資金に充てられるところが特徴ですが、ダブルローン期間中は返済先が2つに増えるため、返済額も大幅に増えてしまいます。
また、ダブルローンは審査が厳しい上、金利も高く設定されているので、返済の負担を減らしたいのならローン残債分とまとめて借りかえることができる買い替えローンを利用した方が良いでしょう。
抵当権の抹消手続きを行う必要がある
抵当権の抹消手続きを行う必要があるローンで購入した物件には借入金融機関が設定した抵当権がついています。
抵当権とは、債務者がローンを返済できなかった時に備えて金融機関が土地や建物を担保にする権利のことで、ローン返済が滞った場合は金融機関がその不動産を競売にかけることができます。
抵当権付きの不動産でも一応売買することは可能ですが、現実的には競売にかけられる可能性のある物件には買い手がつかないため、マンションを売却するには抵当権の抹消手続きが必要となります。
抵当権抹消登記申請書類の作成や、解除証書などの必要書類を金融機関で作成してもらい、売却したマンションを管轄している法務局で申請手続きを行いましょう。
わからないことがあれば法務局の担当者に聞けば無料で相談に応じてもらえますが、手続きの時間が取れない人は司法書士に依頼するという方法もあります。
決済引き渡しの1ヵ月前までに金融機関に連絡する
抵当権の抹消はマンション売却の決済および物件の引渡当日に行うことになります。
これを「同時決済」と言いますが、抵当権抹消手続きに必要な解除証書や登記事項証明書などの書類は金融機関に用意してもらう必要があるため、事前に借入金融機関に連絡をしておかなければなりません。
書類の準備には2週間程度かかりますので、できれば決済引き渡しの1ヵ月前くらいに連絡を入れておくとよいでしょう。
まとめ
ローン残債のあるマンションを売却するためには、ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
売却代金だけで相殺できない場合は、手持ちの資金でまかなうか、買い替えローンなどを利用することになるので、ローン残高と売却金額はあらかじめ調べておくようにしましょう。
どちらの方法も使えない場合は任意売却するという手段もありますが、信用情報機関にローン滞納の記録が残ってしまうのであまりおすすめできません。
本来は売却代金のみでカバーするのがベストですので、より高値で売却できるよう、プロへの相談や査定サービスをうまく活用してみましょう。
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