マンション売却価格相場を調べる時に絶対必須の重要ポイント

マンション売却価格相場を調べる時に絶対必須の重要ポイント

アパートやマンションの売却価格を決める時、必ずやっておかなければならないのが価格相場のリサーチです。

マンション売却の価格相場は地域や物件の築年数、間取りなどさまざまな要素によって変動しますが、相場を知っていないと損をしたり、買い手がつきにくくなったりするおそれがあります。

マンションの売却価格は意外と簡単に調べられますので、物件を売りに出す前にしっかりチェックしておきましょう。

ここではマンションの売却価格を調べる方法や、その必要性、価格相場に関する注意点などをまとめてみました。

ネットで簡単チェック!マンションの売却価格相場を調べる方法3選

マンションの売却価格相場を調べる方法ネットで簡単チェック!マンションの売却価格相場を調べる方法3選

マンション売却の価格相場を調べるというと専門的なイメージがありますが、大まかな相場であればインターネット上で簡単に調べることができます。

ここではマンションの売却価格を調べる主な方法を3つ紹介します。

不動産売買情報サイトを活用する

不動産販売業者の多くは、取扱物件の情報を自社サイトで公開しています。

本来は物件の購入を検討している方向けの情報ですが、自分が所有しているアパート・マンションと条件が似た物件を検索することで、売却価格相場がどのくらいなのかチェックできます。

業者によって取り扱っている不動産が異なりますので、複数のサイトを利用して価格相場の平均を割り出すとより現実的な数値を知ることが可能です。

レインズ・マーケット・インフォメーションを活用する

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、指定流通機構(REINS)が管理している不動産取引情報提供サイトのことです。

全国の指定流通機構が保有している日本全国の取引情報を公開しており、建物種別・都道府県・地域を選択して検索すれば、実際に売買取引が行われた物件の1㎡あたりの単価を調べることができます。

間取りや築年数、成約時期などを絞り込んで検索することもできるため、より自分の所有するマンション・アパートの条件に近い価格相場をリサーチできます。

土地総合情報システムを活用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が提供している不動産情報検索サービスのことです。

不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を検索することが可能となっており、アパート・マンションの価格相場を調べたい時は「不動産取引価格情報検索」を利用します。

利用方法は不動産の種類や地域を選んで検索するなど他の方法とほぼ変わりませんが、画面上では過去5年間、ダウンロードなら2005年7月~直近までのデータを閲覧できるため、数年間の価格相場情報をまとめてチェックしたい時におすすめです。

情報提供件数も2019年5月時点で約345万件と豊富にそろっているところも魅力です。[注1]

なお、ここまで紹介した3つの方法はいずれも無料で利用することができます。

何度利用してもコストはかからないので、よりたくさんの情報を入手して自分のアパートやマンションの売却価格を割り出してみましょう。

[注1]国土交通省「土地総合情報システム」

マンションの状態や土地環境の影響大!マンション売却価格を左右する要因

マンションの売却価格は物件の状態や土地環境によって大きく変動します。

具体的にどんな要素が売却価格に影響を与えるのか見ていきましょう。

築年数やセキュリティなどマンションの状態

セキュリティシステムが導入されている物件が人気築年数やセキュリティなどマンションの状態

マンションは一般的に築年数が浅く、設備が整っているところほど売却価格が高くなります。

外観や内装はリフォームやリノベーションで改善することも可能ですが、基礎構造は建て替えでもしない限り一新されることはありませんので、築年数はマンションの価値を決める重要なポイントとなります。

また、近年は防犯意識の高さからオートロック、カメラ付きインターホンなどのセキュリティシステムが導入されている物件が人気で、売却価格に少なからず影響を与えます。

他にも、陽当たりや風通しの良さといった環境面の条件や、防音性能の高さ、収納の多さなど、快適性や利便性に長けているかどうかが重視されます。

駅チカ物件はポイント高し!土地や周辺環境

マンションの売却額に最も大きな影響を与えるのが土地や周辺環境です。

マンションから最寄り駅まで5~7分圏内にある駅チカ物件は非常に人気が高く、多少築年数が経過していても高値で売却できます。

他にも、周辺に病院や学校といった公共施設があるかどうか、スーパーやコンビニなど日常的に利用する店舗が近場にあるかどうかによって査定評価に大幅な違いが出ます。

逆にマンションの近所に騒音を発生させる工場や、心理面に影響を与える墓地などがある場合は買い手に敬遠されやすいため、一般的な価格相場よりも評価は下がるでしょう。

マンション売却の価格相場を早めに調べることは価格交渉や出口戦略を有利にする

アパートやマンションを売りに出すことが決まったら、すぐに売却価格の相場を調べるようにしましょう。

早めにマンション売却の価格相場をリサーチすると、以下のようなメリットがあります。

不動産仲介会社と価格交渉を行える

アパートやマンションの売却価格は不動産仲介会社と相談した上で判断することになりますが、不動産仲介会社が参考価格として提示してくる査定価格は現時点での不動産の近況や周辺の取引事例などに基づいて算定されています。

あらかじめ自分で売却価格をある程度調べておけば、不動産仲介会社が提示しているデータが信頼できるものかどうか判断しやすくなり、適切な価格交渉を行えるようになります。

適切なローン返済計画を立てられる

所有物件を売却して新しいマンションやアパートを購入する場合や、ローン残債がある場合は、大まかにでも今後の資金計画を立てなければなりません。

マンションやアパートを売ったお金は貴重な資金源になりますので、だいたいどのくらいの価格で売れるのかを調べておけば、より適切なローン返済計画を立てることができます。

逆にマンション売却価格の相場を知らずにいると、新たなローンを組んだ後に資金繰りに苦労したり、ローン残債を支払いきれずに返済が滞ったりする可能性があるので要注意です。

マンション投資の出口戦略を立てるのに役立つ

マンションやアパート投資は経営が順調に進んでいるように見えても、老朽化にともなう大規模修繕や入居率の低下、金利の変動など常にさまざまなリスクを抱えています。

気がついたら大幅な赤字経営に転落していた…なんて状態に陥らないためにも、いざという時のための出口戦略を立てておくのは大切なことです。

マンション売却の価格相場がわかっていれば、損失をどれくらい補填できるのか試算できるようになり、万一の場合、どのタイミングで撤退すればよいのか判断しやすくなります。

成約価格との違いや近隣マンションとの価格差などマンション売却の価格相場を調べる時に注意したいポイント

マンション売却の価格相場を調べることにはさまざまなメリットがありますが、一方で注意しなければならないポイントもいくつかあります。

ただ価格相場を調べただけでは情報を活かしきれず、損をしたり、資産計画にズレが生じたりしてしまう可能性があるので気を付けましょう。

マンション売却の相場価格と成約価格には違いがある

マンション売却の相場価格と成約価格には違いがあるマンション売却の相場価格と成約価格には違いがある

中古マンションを売却する際、関連する価格は全部で3つあります。

まず1つ目は査定価格。不動産仲介業者が地理的な要因やマンションの状態、周辺の相場、現在の不動産市市場といった客観的なデータに基づいて算出した参考価格のことです。

プロならではの知識や経験を駆使して算出した価格ですので、土地総合情報システムなどを活用して自分で調べた価格相場よりもさらに現実的な値となります。

2つ目は売出価格で、売り主が不動産仲介業者と相談しながら決めた実際の売却価格のことです。

査定価格をベースにして判断するのが一般的ですが、「すぐに売りたい」「最低でもこのライン以上で売却したい」など、売り主個人の希望を反映させながら最終決定を下します。

そして3つ目の成約価格は、売り主と買い主が合意の上で売買契約を交わした際の価格のことです。

まれなケースを除いて、通常は売出価格と同じか、あるいは下がるのが一般的となっており、相場価格や査定価格とは大きく異なる場合があることを念頭に置いておきましょう。

周辺マンションの価格と差が出ることもある

土地相場を知りたい時は、周辺の土地の売買価格を土地面積で割り、1㎡あたりの価格を求めてから計算する方法が一般的です。

しかし、マンションやアパートの場合は駅からの距離や間取り、陽当たり、戸数、築年数などさまざまな要素が建物の評価に反映されるため、ただ近場にあるというだけで比較することはできません。

より現実的な価格相場を知りたい場合は、同じ地域にあるというだけでなく、諸々の条件が似通っている物件を探して参考にしましょう。

必ず複数の会社に査定してもらう

必ず複数の会社に査定してもらう必ず複数の会社に査定してもらう

どこの不動産仲介会社も不動産市場やマンションの状態などをもとに査定価格を算出しますが、実際にどのような価格を提案してくるかは会社によって異なります。

中には媒介契約を結ぶためにわざと高い査定価格を提案してくるところもありますので、自分でマンション売却の価格相場を調べた上で、複数の会社に査定を依頼するようにしましょう。

その際、査定価格だけでなく、なぜこのような価格になったのか、その理由や内訳を詳細に尋ねることがポイント。さまざまなデータ、情報をもとにしっかり査定した会社なら納得のいく説明をしてくれるので、どの会社と媒介契約を結ぶか判断する材料にもなります。

フドシルでも無料相談を行っております。お悩みの方は一度お問い合わせください。

まとめ

マンション売却を検討する時、「自分は素人だから」と最初から不動産仲介業者に任せきりにしてしまう方も多いのですが、信頼できる業者選びや対等な価格交渉を行うためには自分で価格相場を調べることが必要不可欠です。

ネット上には無料でマンション売却価格相場を調べられるサービスがありますので、やや手間でも必ずリサーチしておきましょう。

必ずしも実際の成約価格と価格相場が一致するわけではありませんが、前もって調べておくことで売り主中心の売却活動を行えるようになります。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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