所有しているアパートやマンションなどを売却する場合、条件や項目によっては消費税が課税されます。
納税額が多ければ多いほどアパート・マンションを売却した時に手元に残る金額が少なくなってしまうので、売却時に消費税が課せられるかどうか、課税される場合は何が対象になるのか、事前にきちんと把握しておくようにしましょう。
また、アパートやマンションの売却には消費税だけでなく、他の税金もかかってきます。
今回は消費税を含め、アパート・マンションの売却時にかかる税金についてわかりやすく説明します。
消費税の有無は売主や項目によって異なる！アパート・マンション売却時にかかる消費税の基礎知識
消費税の有無は売主や項目によって異なる！アパート・マンション売却時にかかる消費税の基礎知識日常生活の中で最も身近な税金である消費税。その基礎知識や不動産売却との関係についてまとめてみました。
アパート・マンションの売却では条件・項目によって消費税がかかる
消費税は、商品やサービスの消費に対し、公平な負担を求めるために徴収する間接税の一種です。その課税対象は多岐に亘りますが、大別すると3つに分けられます。［注1］
- 国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡
- 貸付および役務の提供
- 外国貨物の引取
アパートやマンションの売却は①の「資産の譲渡」に該当しますが、その対象はあくまで「事業者」に限られるため、個人が居住用として所有しているアパートや不動産を売却しても消費税の課税対象になることはありません。
しかし、売却の条件によっては消費税が課せられるケースもあります。
事業取引や保険料の支払いなどアパート・マンション売却で消費税の課税対象になるケースを紹介
不動産売却によって発生した消費税は、売買代金に含めて買主が売主に支払います。その後、売主が国に直接納税します。消費税がかかるケースは大きく分けて2つあります。
事業者が事業としてアパートやマンションを売却する場合
ここで言う「事業者」とは前々年度の課税売上高が1,000万円を超える課税事業者のことで、法人か否かは関係ありません。
たとえ個人であっても、前々年度の課税売上高が1,000万円を超えた場合は課税事業者とみなされ、消費税の納税義務を負います。
アパート・マンションを売却するにあたって諸費用が発生した場合
具体的な項目は後述しますが、仲介手数料や司法書士への報酬などがこれに該当します。
土地の売却や個人の売却など消費税の課税対象にならないケースを紹介
アパート・マンションの売却に関連する項目で消費税の課税対象とならないケースは主に4つあります。
土地の売却
1つ目は土地の売却。
消費税は事業者が事業として対価を得て、消費可能な資産を譲渡する場合に課税されます。土地は消費されるものではなく、売却しても所有する権利（資本）が移転されるだけなので、課税対象とはなりません。
個人による住居用アパート・マンションの売却
2つ目は、個人による住居用アパート・マンションの売却です。
先にも説明したとおり、個人が課税事業者とみなされるには2年前に1,000万円超の課税売上高を達成している場合のみなので、 個人で住居としているアパート・マンションを一度売却しただけで課税対象となることはありません。
免税事業者によるアパート・マンションの売却
3つ目は免税事業者によるアパート・マンションの売却です。前々年度の課税売上高が1,000万円に満たない場合は消費税の納税義務を負わない「免税事業者」とみなされます。
不動産の売却時にかかる登録免許税や印紙税などの税金
4つ目は不動産の売却時にかかる登録免許税や印紙税などの税金です。これらはもともと税金なので、さらに消費税が課せられることはありません。
なお、登録免許税は登記を受ける売主買主両方に発生しますが、取引慣習上は買主が負担します。そのため売主側から見て必ず支払うものとは言えませんが、知識として覚えておきましょう。
また、印紙は契約書に記載された金額が1万円を超えた場合に必要となるため、未満の場合は非課税となります。
仲介手数料や譲渡費用など売主が個人でも消費税がかかる主な費用
個人がアパートやマンションを売却する場合にかかる消費税の対象をまとめてみました。
建物
個人がマイホームを売却する場合は非課税ですが、前々年度に課税売上高が1,000万円を超えている場合は建物の売却にも消費税が課せられます。
譲渡費用
不動産仲介業者は事業者ですので、仲介サービス料には消費税がかかります。
司法書士の報酬
司法書士の報酬登記関係の手続きは複雑なので司法書士に代行してもらう方がほとんどですが、これも役務（サービス）の提供に当たるため、課税対象となります。
さらに所有するアパートやマンションがローン返済中だった場合、売却時に残債を一括返済する必要があります。
この際、一括繰上返済の手数料がかかるのが一般的ですが、この手数料も金融機関が提供する役務に該当するため、消費税が課せられます。
アパート・マンション売却時の消費税に関して気を付けたいポイント
アパートやマンションを売却した時にかかる消費税に関しては、納税義務が発生するタイミングや増税など、気を付けておきたいポイントが2つあります。
消費税の納税義務が発生するのは売却から2年後
これまで説明したとおり、消費税の納税義務を負う課税事業者であるかどうかは、前々年度の課税売上高によって決まります。
サラリーマンの場合、たとえ1,000万円以上でマイホームを売却したとしても、2年前に課税売上高が1,000万円を超えていなければ消費税の納税義務はありません。
2年後は課税事業者の条件を満たすことになりますが、サラリーマンの場合、課税対象となる事業所得がありませんので、消費税もかからないことになります。
ただし、複数の投資用アパートを所有していて、そのうち1つを売却した場合、2年後にさらに別の物件を売りに出すと、「課税事業者が不動産を売却した」とみなされ、消費税の課税対象となります。
投資用不動産から得る賃貸収入は非課税対象なので、賃貸アパート・マンションの経営のみで課税売上高が1,000万円を超えるケースは少ないですが、不動産を短い期間で立て続けに売りに出すと消費税が課せられる可能性があるので注意しましょう。
まとめ
アパートやマンションなどの不動産を売却すると、建物自体や売却にかかった諸費用などに消費税が課せられます。
消費税の納税義務は課税事業者が負うものなので、個人がマイホームを売却する場合は非課税となりますが、投資用不動産を短い期間で立て続けに売った場合など、条件によっては個人であっても消費税の納税義務を負う可能性があります。
アパート・マンションの売却時は消費税だけでなく、印紙税や登録免許税などその他の税金もかかってきます。譲渡所得税と住民税、復興特別所得税の3つは譲渡所得に課税される形となりますので、売却益が出た場合納税の義務があります。
ある程度資金に余裕を持った状態でアパート・マンションを売りに出した方が良いでしょう。
なお、翌年の確定申告については、売却益が出た場合は義務となりますが、損失が出た時も節税効果が期待できるので、きちんと申告することをおすすめします。
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