アパート・マンション売却にかかる税金5種類の計算方法を分かりやすく解説

アパート・マンション売却にかかる税金5種類の計算方法を分かりやすく解説

何らかの理由で所有しているマンションやアパートを売りに出したいと考えた時、真っ先に気になるのが税金の支払いです。

アパートやマンションなどの不動産を売却すると、条件によって各種税金の支払いが必要になります。

いざという時に困らないよう、アパートやマンションの売却時にどんな税金がどのくらい発生するのか事前にしっかり把握しておきましょう。

今回はアパート・マンションの売却にかかる税金の種類や計算方法の他、税金を安く抑えるためのポイントを紹介。さらに売却時の税金に関する注意点もまとめてみました。

アパート・マンションの売却によって発生する5つの税金と計算方法を紹介

アパート・マンションの売却によって発生する5つの税金と計算方法を紹介アパート・マンションの売却によって発生する5つの税金と計算方法を紹介

アパートやマンションなどの不動産を売却すると、主に5つの税金が課せられます。

不動産売却時に必ず必要な印紙税

アパート・マンションを売却した時、必ず課せられる税金のひとつが印紙税です。

不動産売買契約書のような課税文書に対して課せられる税金のことで、税額は契約書に記されている金額によって以下のように決定されます。

なお、平成32年3月31日までは軽減措置が適用され、もとの税額より負担が軽くなります。[注1]

記載金額 印紙税額 印紙税額(軽減措置適用)
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超5億円以下 100,000円 60,000円

[注1]国税庁「契約書や領収書と印紙税」

名義変更に必要な登録免許税

不動産の所有権移転にともなう名義変更時に必要となるのが登録免許税です。

不動産売買の場合の税額の計算方法は、不動産価額×2%となりますが、令和3年3月31日までに登記を受ける場合は軽減税率が適用され、不動産価額×1.5%で計算します。

利益が出た場合に課税される譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売って利益が出た時に課せられる税金のことです。

利益が出た場合に課税される譲渡所得税利益が出た場合に課税される譲渡所得税

税率は不動産の所有期間によって異なり、5年を超える場合は課税譲渡所得金額の15%、5年未満の場合は30%で計算します。

なお、課税譲渡所得金額は以下の計算式で求められます。

課税譲渡所得金額の計算式

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費-譲渡費用)-特別控除額

取得費は不動産の購入代金や仲介手数料の合計。譲渡費用は譲渡にともなう仲介手数料や売却時にかかった各種費用などの合計となります。

ただし、取得費は実際に購入した時の金額ではなく、売却する年まで減価償却された後の価額となるので要注意です。

減価償却の計算方法は定額法と定率法の2種類がありますが、平成28年4月1日以降に取得した不動産については定額法のみが適用されます。

定額法とは毎年一定額を減価償却費として計上する方法のことで、不動産の取得価額×償却率で減価償却費を求められます。

償却率は物件ごとに定められた法定耐用年数によって異なるため、国税庁のホームページに掲載されている「耐用年数表」で所有している物件の法定耐用年数を調べた上で、同じく国税庁が公表している「減価償却資産の償却率表」と照らし合わせて償却率を調べましょう。

住民税は譲渡所得金額の5~9%

住民税は譲渡所得税同様、不動産の譲渡によって利益が出た場合に発生します。

計算方法は所有期間によって異なり、5年超なら課税譲渡所得金額×5%、5年以内なら9%の税率が掛けられます。

不動産投資の場合は物件に対して消費税がかかる

住居用のマンション・アパートなら消費税は非課税となりますが、投資用物件の場合は8%の消費税が課せられます。

消費税は物件価格の他に仲介手数料や司法書士報酬料などの諸費用にもかかるので注意が必要です。

不動産の相続や確定申告忘れに要注意!アパート・マンション売却時の税金に関して気を付けたいこと

アパートやマンションの売却時にかかる主な税金を5つ紹介しましたが、相続した不動産を売却する場合や、確定申告を忘れてしまった場合はさらに別の税金が発生するので注意が必要です。

アパート・マンションを相続した場合は相続税が発生する

アパート・マンションを相続した場合は相続税が発生アパート・マンションを相続した場合は相続税が発生する

自分で購入したアパートやマンションであれば売却時に発生する税金は先に紹介した5つのみで済みますが、親などからマンションやアパートを相続した場合、これらの税金とは別に相続税が発生します。

ただ、相続分が基礎控除額より少なかった場合は非課税となり、相続税を支払う必要はありません。

基礎控除額は以下の計算式によって求められます。

基礎控除額の計算式

相続税の基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

たとえば法定相続人が2人いる場合、3,000万円+600万円×2=4,200万円が基礎分として控除されます。

この基礎控除を踏まえた相続税額の計算式は以下のようになります。

基礎控除額の計算式

相続税額=(全相続財産額-基礎控除額)×相続税率

一方、相続税率は基礎控除額を差し引いた相続分に応ずる取得金額によって以下の様に定められています。[注2]

法定相続分に応じた取得金額 相続税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

たとえば建物評価額5,000万円のマンションのみを1人で相続した場合、相続税の求め方は以下の様になります。

相続税の計算式

5,000万円-3,600万円(基礎控除)=1,400万円
1,400万円×15%-50万円=160万円(相続税)

相続税は被相続人が死亡したことがわかった日の翌日から10ヵ月以内に申告しなければならないため、相続税を支払う余裕がない場合、不動産を売却して税金の支払いに充てるケースも多く見られます

[注2]国税庁「相続税の税率」

確定申告を忘れると「延滞税」がかかる

マンションやアパートを売却して利益を得た場合、その翌年の指定期間中に確定申告を行う必要があります。

延滞税は延滞している期間によって課せられる税率が大きく2つにわかれています。

  1. 法定納期限までの期間および納期限の翌日から2月を経過する日までの期間:年7.3%または特例基準割合+1%のいずれか低い方
  2. 法定納期限の翌日から2月を経過する日の翌日以降:年14.6%または特例基準割合+7.3%のいずれか低い方

延滞期間が長期に及ぶ場合は①と②で計算した延滞税の合計を支払うことになります。

「特例基準割合」とは、その年の前々年の10月~前年9月までの各月における銀行の新規の短期貸出約定平均金利を合計し、12で割った割合のことです。

そのため、実際の割合は各年で異なりますが、直近3年間の延滞税の割合は以下のようになっています。[注3]

期間 割合① 割合②
平成29年1月1日~
平成29年12月31日
2.7% 9.0%
平成30年1月1日~
平成30年12月31日
2.6% 8.9%
平成31年1月1日~
平成31年12月31日
2.6% 8.9%

確定申告は不動産を売却して利益を得た翌年の2月16日~3月15日までが期限となりますので、忘れずに申告するようにしましょう。

[注3]国税庁「延滞税の割合」

アパートやマンションの売却にかかる税金の負担を軽減できるケースと方法を紹介

アパートやマンションの売却にかかる税金の負担を軽減できるケースと方法アパートやマンションの売却にかかる税金の負担を軽減できるケースと方法を紹介

アパートやマンションを売却するとさまざまな税金がかかりますが、条件によっては税金がかからなかったり、安く抑えられたりするケースがあります。

売却額が低い場合や特別控除を受けられる場合はアパートやマンションの売却にかかる税金を抑えられる

譲渡所得税は課税譲渡所得に一定の税率を掛けて計算するので、売却額が物件の取得費や売却にかかった諸費用の合計額より少なかった場合は当然ながら非課税となります。

また、多少利益が出たとしても、個人が居住するために利用している物件なら課税所得額から3,000万円を差し引く特別控除を受けることができます。

一般的に不動産の売却額が取得費を上回ることはほとんどありませんので、マンションやアパートの売却によって譲渡所得税や住民税が課税されるケースは少数派となっています。

すでに支払った固定資産税・都市計画税が戻ってくることがある

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して課せられる仕組みになっています。

そのため、マンションやアパートを年度の途中で売却した場合、固定資産税や都市計画税を日割り計算した上で、譲渡した日以降の税金を買い主に支払ってもらうことが可能です。

支払いのための割賦は売り主に送付されているので、売り主側は税金を支払う一方、買い主に譲渡後の固定資産税・都市計画税の精算をお願いすることになります。

厳密に言えば払わなくてよい分を返してもらっているだけなので得をしているわけではないのですが、精算しないと売り主側の負担が大きくなりますので、日割り精算は必ず行うようにしましょう。

アパート・マンションの売却で利益が出たら行う確定申告の手順

アパートやマンションを売却した時、確定申告をしなければならないケースは大きく分けて2つあります。

売却によって利益が出た場合

譲渡所得税や住民税が課税されるので、必ず申告しなければなりません。

売却によって損失が出てしまった場合

こちらは義務ではありませんが、給与を取得している場合、損益通算することによって税金を安く抑えられたり、払いすぎた税金の還付を受けられたりする可能性があります。

確定申告書は税務署やインターネットで入手できますが、譲渡所得の内訳書や譲渡時の売買契約書、仲介手数料の領収書などは自分で用意する必要があります。

確定申告の期間は不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日までなので、忘れずに申告しましょう。

まとめ

アパートやマンションを売却すると、印紙税や登録免許税が必ずかかるほか、売却額によっては譲渡所得税や住民税が課せられることもあります。

ただ、売却額が取得費を上回ることはまれですし、居住用の場合は特別控除も受けられるので、譲渡所得税や住民税が課税されるケースはまれです。

もし課税対象となった場合は確定申告の義務が生じますので、売却した年の翌年に必ず申告を行いましょう。

申告に関しては税務署に問い合わせるとわかりやすく説明してもらえますので、初めての方でも問題なく手続きできます。

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フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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