マンションの売却を検討しているが、
税金・手数料などの費用面が気になる方は少なくありません。
マンションには自分で利用するための「実需」と、
賃貸にして収益を得るための「仮需（投資用）」の2種類があります。
ここでは、主に後者の投資用マンションを売却したい方向けに、
マンション売却にかかる費用の種類や金額の目安、
費用をなるべく安く抑えるコツをご紹介します。
マンション売却につきもののトラブルを避ける方法も解説するので、
ぜひ参考にしてください。
マンションの売却にかかる費用とは？
マンションの売却にかかる費用とは？ここではマンション売却の際にかかる諸費用を解説します。
マンションを売る際に不動産仲介会社へ支払う仲介手数料をはじめ、
ローンの抵当権抹消費用、不動産譲渡所得税、印紙税などを事前にチェックしておきましょう。
不動産仲介会社に支払う仲介手数料
不動産仲介会社にマンション売却を依頼する場合、仲介手数料が必要です。
仲介手数料の内訳として、広告費、人件費、調査費、手数料などが含まれます。
アパートやマンションの売却にかかる費用のなかでも、仲介手数料は高額です。
売買価格によって仲介手数料は異なりますが、
400万円を超える場合は「売買価格×3%＋60,000円＋消費税」が上限価格です。
たとえば、中古マンションを3,000万円で売却した場合、
仲介手数料の目安は103万6,800円（税抜）です。
仲介手数料を支払うタイミングですが、買主と売買契約を結んだ際に半額を支払い、
マンションの引き渡しが完了した段階で、残りを支払います。
または、引き渡しが完了したときに一括で支払うこともできます。
ローンが残っている場合は抵当権抹消費用がかかる
マンション売却の際にローンが残っている場合、
あらかじめ完済しておく必要があります。
その際、ローンの抵当権の抹消費用が必要です。
費用の内訳としては、登録免許税と司法書士への報酬の2種類です。
登録免許税は1物件あたり1,000円かかります。
建物と土地が別個にカウントされるため、
マンションの敷地部分が建物とは別に登記されている場合は余分に必要です。
また、抵当権抹消登記は通常司法書士に依頼します。
報酬として、およそ3万円前後を支払います。
抵当権の抹消費用を支払うタイミングは、
買主と売買契約を結び、マンションを引き渡す際です。
自分で行う場合は法務局で登記をします。
利益が出た場合に課税される譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売って利益が出た時に課せられる税金のことです。
利益が出た場合に課税される譲渡所得税税率は不動産の所有期間によって異なり、
5年を超える場合は課税譲渡所得金額の15％、
5年未満の場合は30％で計算します。
なお、課税譲渡所得金額は以下の計算式で求められます。
課税譲渡所得金額＝譲渡価額-（取得費-譲渡費用）-特別控除額
取得費は不動産の購入代金や仲介手数料の合計。
譲渡費用は譲渡にともなう仲介手数料や売却時にかかった各種費用などの合計となります。
ただし、取得費は実際に購入した時の金額ではなく、
売却する年まで減価償却された後の価額となるので要注意です。
減価償却の計算方法は定額法と定率法の2種類がありますが、
平成28年4月1日以降に取得した不動産については定額法のみが適用されます。
定額法とは毎年一定額を減価償却費として計上する方法のことで、
不動産の取得価額×償却率で減価償却費を求められます。
償却率は物件ごとに定められた法定耐用年数によって異なるため、
国税庁のホームページに掲載されている「耐用年数表」で所有している物件の法定耐用年数を調べた上で、
同じく国税庁が公表している「減価償却資産の償却率表」と照らし合わせて償却率を調べましょう。
住民税は譲渡所得金額の5～9％
住民税は譲渡所得税同様、不動産の譲渡によって利益が出た場合に発生します。
計算方法は所有期間によって異なり、
5年超なら課税譲渡所得金額×5％、5年以内なら9％の税率が掛けられます。
不動産投資の場合は物件に対して消費税がかかる
住居用のマンション・アパートなら消費税は非課税となりますが、
投資用物件の場合は8％の消費税が課せられます。
消費税は物件価格の他に仲介手数料や司法書士報酬料などの諸費用にもかかるので注意が必要です。
確定申告を忘れると「延滞税」がかかる
マンションやアパートを売却して利益を得た場合、
その翌年の指定期間中に確定申告を行う必要があります。
延滞税は延滞している期間によって課せられる税率が大きく2つにわかれています。
- 法定納期限までの期間および納期限の翌日から2月を経過する日までの期間：年7.3％または特例基準割合＋1％のいずれか低い方
- 法定納期限の翌日から2月を経過する日の翌日以降：年14.6％または特例基準割合＋7.3％のいずれか低い方
延滞期間が長期に及ぶ場合は①と②で計算した延滞税の合計を支払うことになります。
「特例基準割合」とは、
その年の前々年の10月～前年9月までの各月における銀行の新規の短期貸出約定平均金利を合計し、12で割った割合のことです。
そのため、実際の割合は各年で異なりますが、
直近3年間の延滞税の割合は以下のようになっています。［注3］
| 期間 | 割合① | 割合② |
| 平成29年1月1日～ 平成29年12月31日 | 2.7％ | 9.0％ |
| 平成30年1月1日～ 平成30年12月31日 | 2.6％ | 8.9％ |
| 平成31年1月1日～ 平成31年12月31日 | 2.6％ | 8.9％ |
確定申告は不動産を売却して利益を得た翌年の2月16日～3月15日までが期限となりますので、忘れずに申告するようにしましょう。
売買契約書を作成する際の印紙税
アパート・マンションを売却した時、必ず課せられる税金のひとつが印紙税です。
不動産売買契約書のような課税文書に対して課せられる税金のことで、税額は契約書に記されている金額によって以下のように決定されます。
なお、平成32年3月31日までは軽減措置が適用され、もとの税額より負担が軽くなります。［注1］
売買契約書は原本と控えの2通を作成しますが、
収入印紙は売主と買主で折半するケースが大半です。
印紙税の目安としては、
売買価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は2万円（2019年現在軽減税率期間中のため、1万円）、
5,000万円を超え1億円以下の場合は6万円（2019年現在軽減税率期間中のため、3万円）かかります。
買主と売買契約を結び、決済する際に支払いが必要です。
| 記載金額 | 印紙税額 | 印紙税額（軽減措置適用） |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
名義変更に必要な登録免許税
不動産の所有権移転にともなう名義変更時に必要となるのが登録免許税です。
不動産売買の場合の税額の計算方法は、不動産価額×2％となりますが、令和3年3月31日までに登記を受ける場合は軽減税率が適用され、不動産価額×1.5％で計算します。
その他の諸費用として、リフォーム・クリーニング代も用意
リフォームやクリーニングは必ずしも必要ではないですが、
部屋や共用部分が清潔であった方が、内覧の際の印象アップにつながります。
専門の業者に依頼する場合は、別途費用がかかります。
ハウスクリーニング代としては、
空室状態の1～2LDKなら3万円～7万円程度、3～4LDKなら5万円～9万円程度が目安です。
居住中の場合は1.5倍ほど高くなります。
リフォーム代は工事箇所によって異なるため、事前に確認しましょう。
リフォームやクリーニングには時間がかかるため、
マンション売却前の準備期間のタイミングに行うのがベストです。
マンションの売却費用を抑える3つのポイント
せっかくマンションを売却するなら、
できるだけ税金や手数料を抑えたい方も多いでしょう。
そこで、売却時の費用を抑えるポイントを3つ解説します。
仲介手数料を安くするための3つの方法
仲介手数料を安くするための3つの方法マンション売却の際にもっとも高額な費用は、不動産仲介会社への仲介手数料です。
仲介手数料を安くするには、下記の3つの方法があります。
- 複数の不動産仲介会社で見積もりを比較する
- 仲介手数料の値下げを交渉してみる
- マンションを不動産仲介会社に直接買い取ってもらう
まず、マンションを売却する前に査定依頼を行う際、
複数の不動産仲介会社に見積もりをとりましょう。
査定額を比較できるだけでなく、仲介手数料も比較できます。
多くの不動産仲介会社は法定上限を仲介手数料に設定していますが、
仲介手数料が格安な会社が見つかる可能性があります。
売主からは仲介手数料を請求するが、
買主からは請求しない不動産仲介会社も存在します。
不動産仲介会社に仲介手数料の減額を依頼するのもひとつの手段です。
とくにマンションの査定額が高かったり、
賃貸需要の高い立地だったりする場合は、
仲介手数料を減額してもらえる可能性が高まります。
また、不動産仲介会社にマンションを直接買い取ってもらう方法もあります。
この場合は仲介手数料がかかりません。
買い取り価格は安くなりますが、マンションの買い手がなかなか現れない場合、
ひとつの選択肢となります。
売却にかかる譲渡所得税と住民税を節税する方法
マンション売却により譲渡所得が発生した場合、この部分に所得税と住民税がかかります。
これらを節約するには、以下の3つの方法がおすすめです。
- 3000万円まで特別控除できる特例を利用する
- 買い替えによる特例を利用する
- 長期所有による軽減税率を利用する
まず、居住実態のある物件に限り、
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例が利用できます。
所有期間の制限はないため、なるべく利用したいところです。
また、「買い替え特例」と呼ばれる制度もあります。
これはマイホームを売却し、新たに物件を買い替えた際、
売却価格から買い替え価格と同額分の課税を繰り延べる仕組みです。
仮に売却価格よりも高い価格で取得した場合、
譲渡所得にかかる所得税や住民税はすべて繰り延べられます。
マンションの保有期間が10年以上の場合は、軽減税率も利用できます。
最大6,000万円の譲渡所得について、
税率を14.21%（所得税が10.21%、住民税が4%）まで下げられます。
「3,000万円までの特別控除」とも併用できます。
その他の諸費用を抑える方法
マンション売却時のその他費用としては、下記のようなものがあります。
- ハウスクリーニング費用
- リフォーム費用
- 引き渡し後の新居への引越し費用
この3点に共通しているのは、繁忙期ほど割高になるという点です。
とくに3～4月の引越しシーズンは避けた方が懸命です。
また、ハウスクリーニングの場合は年末の大掃除のタイミングも料金が高騰します。
繁忙期を避けることで、これらの費用の高騰を避け、
割安でサービスを利用することができます。
マンション売却費用についての2つの注意点
ここまで、マンション売却にかかる費用の種類や、
税金・手数料をなるべく安くする方法を解説してきました。
ここでは売却時の思わぬトラブルを避けるため、注意したい点を2つご紹介します。
売却後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合の瑕疵担保責任
売却後に「隠れた瑕疵」が見つかった場合の瑕疵担保責任瑕疵担保責任とは、不動産を売却したあとで、
買主に対して説明していなかった又は分からなかった瑕疵が見つかった場合に生じる責任です。
よく知られた瑕疵の例としては、雨漏りや白蟻被害などが代表的です。
民法上、売主が瑕疵担保責任を負う期間は1年と定められていますが、
売買契約の際に特約を結び、
瑕疵担保責任期間を引き渡しから3ヶ月とするケースが大半です。
ですが、この期間は話し合い次第で6ヶ月、
1年にできる場合も会社によってはあります。
住宅瑕疵担保責任保険に加入することで、
万が一瑕疵が見つかった場合でも、保険金で負担をカバーすることができます。
対象となるのは、柱、壁のような主要構造部や、窓、屋根のような雨水の浸入を防止する部分です。
また、買主との合意により、
売主側の瑕疵担保責任を問わないという特約を結ぶ方法もあります。
しかし、この方法は買主側に負担が生じるというデメリットもあります。
手付金に関するトラブルを回避するには
法律上の義務ではありませんが、不動産の売買契約の際、
買主から手付金を受け取るのが慣例です。
しかし、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、
売買契約を撤回できるローン特約を売買契約に盛り込むケースが大半です。
この場合、手付金は返却しなければならないため、手を付けずにとっておきましょう。
ほかにも手付金を放棄することにより、買主側が契約をキャンセルするケースがあります。
トラブルの原因となるため、
手付金の金額や手付解除の期日をあらかじめ契約書で提示し、
明確にコミュニケーションをとりましょう。
まとめ
今回は、マンション売却にかかる費用や、税金・手数料を安く抑える方法を解説しました。
マンション売却には不動産仲介会社への仲介手数料、抵当権の抹消費用、
譲渡所得税など多くの費用がかかります。
とくに仲介手数料と譲渡所得税は金額が大きいため、
費用を抑えるための工夫の余地があります。
仲介手数料は複数の不動産仲介会社を比較したり、
減額交渉をしたりすることで費用を抑えられます。
譲渡所得税は居住用物件にかぎり、
軽減税率や特別控除を利用できるため、積極的に利用しましょう。
また、瑕疵担保責任や手付解除について熟知しておくことで、
思わぬトラブルを避けられます。
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