【賃貸経営】不動産投資ローン(融資)は連帯保証人が必要?リスクから対策方法まで

【賃貸経営】不動産投資ローン(融資)は連帯保証人が必要?リスクから対策方法まで

賃貸経営を考えている人にとって気がかりなことのひとつに、ローンを組む際に連帯保証人は必要なのか、また誰に依頼すればいいのかという問題があります。

実際に、アパートローンを組む際に連帯保証人がいれば、金融機関は安心して融資するでしょう。基本的に妻や子どもなどの親族が連帯保証人になります。

連帯保証人の確保が困難な場合、「団体信用生命保険」へ加入すれば連帯保証人なしで融資を受けられるでしょう。

連帯保証人は借入者(ローンを組んだ人)と同じ責任を持ちます。借入者の支払いが滞納すれば、連帯保証人へ請求がいくので注意が必要です。

本記事で詳しく解説いたします。

賃貸経営を始める際の不動産投資ローンは「連帯保証人」が必要?

賃貸経営を始める際の不動産投資ローンは「連帯保証人」が必要?賃貸経営を始める際の不動産投資ローンは「連帯保証人」が必要?

アパートやマンションなどの賃貸経営を始めようと、金融機関からアパートローンを組めば連帯保証人は必要となります。

連帯保証人がいれば、万が一借入者が返済できなくなっても保証されるので、金融機関は安心して融資できるのです。

基本的には、連帯保証人にも返済能力があることが求められます。

金融機関は融資を決める際に、まず借入者の返済能力を審査します。借入者に返済能力がないと判断すると融資はできないので、連帯保証人がいなくては不動産投資ができなくなる可能性があります。

連帯保証人を求められるケース

連帯保証人の存在はローン審査の際に有利になるとお伝えしましたが、以下のケースでは金融機関から連帯保証人を求められるケースもあります。

  • 勤務している会社の規模が小さい
  • 勤続の年数が短い

勤務している会社の規模が小さいと、金融機関の審査は難しくなるので連帯保証人が求められます。また、派遣社員や契約社員であっても審査は厳しくなり、連帯保証人が求められるのです。

また、安定した収入があるかが不明瞭なため、勤続年数が短いケースも連帯保証人が必要とされます。

他にも借入者の経済力の以外に、

  • 返済比率に達していない
  • 融資をする物件の価値や収益性が低い

という側面があっても連帯保証人は求められます。

多くの金融機関は年収ごとに返済比率を決めており、借入者が上記の条件に達していなければNGが出やすくなります。達しない場合は連帯保証人を立てることで、その人の年収が借入者の年収に加算されて返済比率を下げられるメリットがあるのです。

また、融資をする物件の価値や収益性が低ければ、借入者の信用が頼りになります。

不動産投資では物件からの収益がローン返済に充てられるので、価値や収益性が低い物件では家賃収入が安定して入らず、滞納の可能性があるためです。

他にも、金融機関は物件に担保を設けるので、最悪の場合は物件を売却して返済に充てます。そのため、売却価格が安くなる担保価値の低い物件に対しても、融資は後ろ向きなのです。

借入者の信用が低い場合には、連帯保証人を立てて信用度を上げます。

連帯保証人は誰がなる?

アパートローンの仕組みは住宅ローンとは異なり、給与ではなく家賃収入から返済します。

そのため、アパートローンを利用する際の連帯保証人は、原則として

  • 不動産賃貸業に関与していると判断される人
  • 事業を引き継ぐ見込みの法定相続人

が求められます。

配偶者が連帯保証人になることは多いですが、これは借入者が亡くなった場合でも配偶者が物件を相続して家賃収入を得られるためです。

基本的に「妻・子ども」などの家族

基本的に「妻・子ども」などの家族基本的に「妻・子ども」などの家族

基本的に、連帯保証人は借入者の妻か子どもがなるでしょう。

親族がなることで借入者が返済不能になっても保証してもらえるので、金融機関は安心して融資できるのです。

一方で、借入者の親族ではなく友人が連帯保証人では、その責任をしっかり果たすかは不透明となります。

アパートローンに限らず、マンション経営を始めようと不動産投資ローンを組んでも、妻は連帯保証人として求められるでしょう。

また、専業主婦であっても、物件の相続権利があれば連帯保証人を求められることがあります。相続した物件からの家賃収入があれば、それにより返済が可能とみなされるためです。

このケースは稀ですが、一部の小規模な金融機関では専業主婦でも求められる可能性があるので、覚えておくと安心でしょう。

連帯保証人の確保が困難な場合は

アパートローンの利用の際には連帯保証人が必要となりますが、その際妻や子どもに負担を掛けたくない、もしくは親族の理解が得られないといったことが起こり得ます。また、借入者が独身では連帯保証人の確保は難しいでしょう。

ですが、銀行指定の「団体信用生命保険」へ加入すれば、連帯保証人なしで融資を受けられる可能性があります。

これは、借入者がローン返済の途中で亡くなったり高度障害の状態になったりした際に、保険会社が借入者の代わりに残りのローン全額を弁済してくれる補償制度です。

これによりローンの返済義務がなくなる一方で、家賃収入は継続します。重度の障害を負った借入者や残された家族は、経済的メリットを受けられるので安心できます。

ただし、不動産物件を配偶者と共有するか、ローンを契約した人の世帯収入を配偶者と合算する場合などは、配偶者を連帯保証人として求めることがあるので注意が必要です。

また、団体信用生命保険への加入の留意点として、

  • 借入額や借入や完済のときの年齢に上限が設けられていることが多い
  • 0.3%から0.5%程度の金利が上乗せされる
  • 借入者の死亡で債務が消滅するので相続税対策にはならない
  • 健康状態によっては加入できない可能性がある

という4つが挙げられますので、覚えておくといいでしょう。

賃貸経営を始める前に考えておきたい連帯保証人の「リスク」

賃貸経営を始める前に考えておきたい連帯保証人の「リスク」賃貸経営を始める前に考えておきたい連帯保証人の「リスク」

アパート経営における連帯保証人は、責任の範囲が借入者と同等なので、連帯保証人は借金をする可能性があります。

というのも、連帯保証人には催告の抗弁権、検索の抗弁権、分別の利益という3つの権利がないためです。

賃貸経営を始める前に、連帯保証人が負うリスクについて考えておくべきでしょう。

ここでは、夫がお金を借りて(=主たる債務者)、妻が連帯保証人というケースを基に解説していきます。

催告の抗弁権

連帯保証人では、催告の抗弁権が認められません。

催告の抗弁権とは、銀行が主たる債務者ではなく連帯保証人へ直接請求したときに、連帯保証人が「まずは主たる債務者に請求してほしい」と主張する権利です。

つまり、催告の抗弁権がなければ、妻は銀行から返済を要求されても「まずは夫に話してください」とはできません。そのため、銀行から請求があった段階で、夫の借金を妻が支払わなければならないのです。

本来はお金を借りた夫が返済義務を負いますが、夫の支払い滞納が続けば銀行は連帯保証人である妻に支払いを請求します。

検索の抗弁権

検索の抗弁権があれば、夫に弁済する資力がありながら支払っていない場合でも、保証人は肩代わりを断れます。

しかし、連帯保証人では検索の抗弁権は認められないので、連帯保証人は肩代わりを拒否できません。

ですので、検索の抗弁権がなければ、夫が妻より多く資産を持っていても、妻は「まずは夫の財産から引き落としてください」とは言えません。

拒否権がないので、夫の資力に関わらず連帯保証人である妻が支払うのです。

分別の利益

分別の利益とは、連帯保証人が複数いる場合、頭数で割り振った金額を保証することを指します。

仮に分別の利益があれば、夫が返済できない場合に妻や父親などが半分ずつ借金を負えるのです。しかし連帯保証人には分別の利益がないので、1人の連帯保証人へ全額の保証が求められます。

不動産投資ローンにおいて複数の連帯保証人を立てるのは、地方銀行や信用金庫などで稀に見られる程度ですが、念のため覚えておくといいでしょう。

連帯保証人にはこれら3つの権利が法的に認められていないので、借入者と連帯保証人は同じ立場にあるといえます。

リスクやトラブルを回避するためには?

リスクやトラブルを回避するためには?リスクやトラブルを回避するためには?

連帯保証人には借入者と同等の重い責任が伴いますので、連帯保証人になるリスクをできる限り抑えることが重要です。

下記では、十分な自己資金を用意する、安定的に収益を得られる物件を選ぶといった対策法をご紹介します。

十分な自己資金を用意しておく

連帯保証人としてのリスクを抑えるには、主たる債権者がアパートローンを組む際に自己資金を十分に用意する必要があります。自己資金を多く用意して投資すれば、ローンそのもののリスクを最小限にできるでしょう。

また、連帯保証人のリスクも同様に抑えられます。

不動産投資では建物がなくなっても土地は残りますので、投資金が全て消えることはありません。アパートを売却することになっても、アパートローン残債が土地価格程度の残債であれば売却しても十分に返済が可能です。

アパート投資が、株式投資と比べて安全な不動産投資と言われるのは、この特徴があるためでしょう。

用意できる自己資金で安定的に収益を得られる物件を選ぶ

用意できる自己資金で安定的に収益を得られる物件を選べば、アパート投資のリスクは抑えられ、連帯保証人のリスクも下がるでしょう。

優良な物件に投資すれば、将来的に賃料の下落や空室が起こるリスクは低く、アパートローンが返せないということも避けられるからです。

ですので、連帯保証人になるからには、自身もアパート投資についてよく知り、優良な物件を見極めることが大切です。また、投資家としての目線を持つことも求められます。

まとめ

不動産投資において、借入者の経済状況や物件の価値によって連帯保証人が求められます。

連帯保証人は借入者と同等の責任を持つので、基本的には妻や子どもなど親族が連帯保証人になります。

また、借入者が支払い滞納を起こせば連帯保証人へ請求がいくので注意が必要です。

親族を連帯保証人として確保できなくても、団体信用生命保険へ加入できた場合は、連帯保証人なしでも融資を受けられます。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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