不動産経営をするうえで、物件を管理するために必要な費用が発生します。
このような費用には「管理費」と「共益費」がありますが、それぞれ違いがあります。
不動産経営でしなければならない管理をサブリース契約で不動産管理会社に依頼すると、
たくさんの手間を省くことが可能です。
ですが、不動産管理会社を選ぶ上で注意すべき点もあります。
ここでは、管理会社への委託料相場を踏まえて、不動産経営にかかる管理費や、
管理を業者に依頼する上での注意点などをご紹介します。
目次
不動産経営(アパート経営・マンション経営)の管理費は不動産経営に欠かせない費用
物件を管理するには、費用が発生しますが、
物件の維持や管理にかかる費用には管理費と共益費の2種類があります。
管理費の徴収方法には、
入居者を集めるのに有効ないくつかの方法があるので確認しておきましょう。
「管理費」と「共益費」の違いについて
「管理費」と「共益費」の違いについて管理費と共益費には明確な違いが無いと言われていますが、
不動産公正取引協議会連合会が定めている規約及び規則には以下のようにあります。
“管理費（マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。）共益費（借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。）”
引用元：不動産の表示に関する公正競争規約及び施行規則
https://www.jfftc.org/rule_kiyaku/pdf_kiyaku_hyouji/066.pdf
このことから、管理人を雇うための費用や掃除業者への依頼など、
物件を維持するための事務費用が管理費にあたることがわかります。
一方で、共有スペースの電気代や、修繕費など設備を維持するために発生するものが共益費です。
管理費の徴収方法は家賃と別にするのがベター
管理費を家賃と分けると割安に感じられ、入居者に安くてお得な物件に見せることができます。
例えば、「総額が70,000円の物件」があったとします。
「家賃が70,000円で管理費込みの物件」よりも
「家賃が65,000円で管理費が5,000円の物件」の方が、
家賃が安くなるので、60,000円代の物件を探している人の目にとまりやすくなります。
総額は同じであっても、
管理費を別にして家賃を安くする方が検索にかかりやすくなるというわけです。
管理費を家賃と分けることで、入居者の負担を減らすこともできます。
管理費が家賃に含まれていないと、敷金や礼金の負担を少なくできるからです。
敷金や礼金は「家賃の○ヵ月」と設定されます。
こうすることで初期費用を低価格にすることができ、
物件を探している人の気を引くことも可能です。
不動産経営(アパート経営・マンション経営)の管理業務は管理会社に委託できる
物件を賃貸する上でしなければならない業務はたくさんありますが、
不動産管理会社に依頼することができます。
管理会社に委託することで、オーナーの手間が省けますし、
専門業者に任せられるという安心感があります。
不動産管理会社へ委託できる業務内容は多岐にわたる
物件を賃貸するとなると、こなす業務がたくさんあります。
主な業務には以下のようなものがあります。
| ビルメンテナンス |
| 電気保安点検保守、消防点検・検査、建築設備等定期検査、機械警備、特殊建築物等定期調査、エレベータ保守点検、日常清掃、定期清掃、貯水槽清掃 |
| プロパティマネジメント |
| 入居者の募集（賃料査定、入居審査、賃貸借契約締結）入居者の管理（入金管理、クレーム対応、修繕対応、滞納督促、退去立会）解約・契約更新（契約更新、敷金精算、原状回復・内装工事手配） |
これらの業務をすべて自分でこなすことも不可能ではありません。
しかし、タスクが多すぎて手が回らず、不動産の運営が滞ってしまうこともあります。
そこで便利なのが、不動産管理会社にこのような業務を委託するという方法です。
この方法は「管理委託方式」といいます。
得られる家賃収入のうち一定の金額を不動産管理会社に手数料として支払うことで、
賃貸管理の業務を任せることができるのです。
入居者の募集から入居者からのクレーム対応まで、
基本的に賃貸の管理に必要なことはすべて委託できます。
管理費と不動産管理会社への委託料の相場は家賃の5％ほど
賃貸管理の手数料は基本的に家賃の〇％という形で決められています。
戸数が多ければ家賃収入も増えるので、管理手数料もその分アップするという形です。
一般的な不動産管理会社では賃料の5％となっていますが、
中には3％～8％といった会社もあります。
不動産経営の設備が整っている場合は、賃貸管理の手数料の相場は家賃の5％程度となっています。
例えば物件の賃料が25万円であれば、12,500円の手数料です。
相場に対してあまりに手数料が高いと、予定していた利益が得られない可能性もあります。
賃貸管理の手数料がいくらになるのかということは、
収入の面でとても重要なポイントになるので、
賃貸管理を委託する管理会社は慎重に選びましょう。
手数料が安いところだと管理業務をしっかりしてくれない会社もあるので、
手数料が安くても安易に決めないようにしましょう。
不動産管理会社は手数料に応じて業務の範囲が広くなる傾向にある
不動産管理会社は手数料に応じて業務の範囲が広くなる傾向にある基本的には手数料が高いと、その分管理業務の範囲が広く設定されていることが多いです。
同じ手数料であっても、不動産管理会社によって業務範囲が大きく異なるので、
業務範囲もしっかり確認しましょう。
以下のような業務は基本サービスに含まれていることが多いです。
- 家賃集金
- 更新契約
- 退出立会点検
別途料金が発生する業務もある
一方、以下のような業務は基本サービスに含まれていないこともあり、
別料金設定になっている場合があります。
- 共用部分の清掃
- 建物の点検
- クレーム対応
- 家賃滞納保証
手数料だけで比較するのではなく、
してほしい業務が提示された手数料の基本サービスに含まれているか確認するようにしましょう。
管理会社への管理手数料は入居者数に関係なく賃料の総額に対して5％なのか、
現在入居している人の家賃に対して5％なのかを確認しておくことも重要です。
入居者を募集し始めたばかりのときや、
退去者が出て新たに入居者を募集しているときは、
長期間にわたって空室のままである場合があります。
そのような場合、空室になっている部屋の分まで手数料を払うことになると、
家賃収入がないにもかかわらず手数料がかかってしまいます。
その結果、負担が大きくなってしまうのです。
このようなことを防ぐために、手数料は同じであっても、手数料の算出方法も確認しましょう。
自己管理は負担大なので管理会社への委託がおすすめ！一方で注意点も…
自己管理は負担大なので管理会社への委託がおすすめ！一方で注意点も…管理を不動産管理会社に委託すれば負担を一気に減らすことができます。
ですが、業者を選ぶ際には注意すべき点もあるので確認しておきましょう。
サブリース契約は契約条件を正確に理解しよう
不動産管理会社とサブリース契約を結ぶと、
入居者の募集から管理まで任せることができます。
メリット1. 一定の賃料を得られるため経営が安定する
サブリース契約を結んでいる期間は安定した収益を得られるので経営が安定するのです。
空室になると、家賃収入が得られなくなってしまいます。
空室が増えたり入居者が家賃を滞納したりして収入が減っても、
サブリース契約によって決められた一定の賃料を得ることができるのです。
メリット2. 契約手続き・入金管理といった手間の削減
賃貸運営の手間を減らすことができます。
サブリース契約では入居者にとっての借主は、不動産管理会社です。
契約手続き、入金管理、入居者対応といった業務は不動産管理会社が行ってくれるので、
手間が省けます。
入居者と交渉することもなく、入居者とのトラブルも避けることができるのです。
注意点1. 管理会社が賃料を設定するため賃料収入の減少
不動産管理会社が入居者の募集や賃貸の管理にかかるコストなどを考慮して、
支払う賃料を設定します。
そのため、
一般的に直接自分で運営する場合と比べて、
サブリース契約では受け取れる賃料は減ってしまうのです。
注意点2. 賃料減額・中途解約の可能性がある
サブリース契約をしている期間中に、
賃料の減額や中途解約を求められる可能性もあります。
不動産管理会社が倒産してしまうというリスクもあるのです。
定期建物賃貸借の場合には、賃料は減額しないという特約があれば、
賃料の減額を防ぐことがきます。
賃料の減額などのリスクをなくしたい場合には、
サブリース契約を定期建物賃貸借にするという手も考えましょう。
注意点3. 契約終了後に修繕費用などが発生することもある
不動産管理会社がしっかりと業務をしていなかった場合、
サブリース契約が終了した後にトラブルが発生する場合もあります。
例えば、建物が適切に管理されていなければ、
修繕などの出費が後々必要となることがあるのです。
入居者とのトラブルを抱えていたら、トラブルに対応しなければなりません。
不動産管理会社選びのポイント
不動産管理会社選びのポイント不動産管理会社への管理業務委託は、オーナーによる管理業務を簡素化するため、
副業として不動産経営を行う人に最適なサービスです。
ですが、業者選びを失敗すると、
契約終了後に不要な修繕費が発生するなどトラブルにつながってしまいます。
仲介部署の有無で管理会社はどう違うのか
管理会社の中には、入居者募集を行う仲介部署の有無によって2パターンあります。
入会部署が有る場合は管理会社自らで入居者募集を行えますが、
能力が低い場合は空室リスクも必然的に増えてしまいます。
逆に無い場合、複数の不動産会社に募集することで、
多くの不動産会社によって紹介してもらえる可能性があります。
ですが、他社の中でもまず自分の物件を優先する場合が多いため、
物件によってはいつまでも入居者が決まらないでしょう。
有無によってメリットデメリットがあるので、
実績と評判を頼りに身長に選ぶ必要があります。
複数社と見積もりを取ってサービス内容・金額の確認
候補を複数社あげて、
それぞれの不動産管理会社の見積もりを取ってサービス内容や金額を比較検討しましょう。
1社だけで検討してしまってはリスクが高くなってしまいます。
複数の業者を比較することで、
良質な不動産管理会社に業務を任せることができるのです。
不動産管理会社を複数見つけることができる方法として、
インターネットで一括相談をするという方法があります。
簡単に自分の物件に合った不動産管理会社を複数見つけることができるのでおすすめです。
今の不動産管理会社に不満があれば変更も考慮する
すでに利用している不動産管理会社の業務に対して不満が出てきた場合には、
他のところに変更することも検討しましょう。
一度契約を結んでしまうと変更しにくいと感じる方もいるかもしれませんが、
管理会社の変更をしても問題ありません。
解約手続きや通告についても、
基本的に新しい不動産管理会社が代わりに行ってくれます。
変更する際には、より良い不動産管理会社を見つけるために、
不満を感じた点を具体的にあげておくのがおすすめです。
賃貸管理会社に管理を委託する相場は賃料の約5％ですが、
各社によってサービス内容や手数料には違いがあります。
もし、「サービス内容に対して手数料が高い」など不満がある時には、
管理会社の変更も視野に入れましょう。
まとめ
不動産経営をする上で、物件を管理するために必要な管理費には、入居者の募集にかかる費用から清掃費までさまざまなものがあります。
不動産経営でしなければならない管理を業者に依頼することも可能です。サブリース契約で不動産管理会社に管理を依頼すると、負担が減って不動産運営が楽になります。
不動産管理会社を選ぶ上で注意すべき点もあります。不動産管理会社に管理業務を委託する際の手数料の相場は賃料の5％となっていますが、不動産管理会社によって手数料やサービス内容も異なるのです。
より良い不動産管理会社を選ぶためには、手数料だけではなくサービス内容もしっかり確認しましょう。依頼した不動産管理会社に対して不満を感じた場合には、不動産管理会社を変更することもできます。
慎重に不動産管理会社選びをして、納得のいく不動産運営をしましょう。
- ・ちゃんと管理してくれているのかよくわからない
- ・毎月の管理手数料が腑に落ちない
- ・担当者がイマイチ冴えない
- ・空室が長期化して困っている
- ・入居者が長く住んでくれない
- ・経営に関しての最適な提案がない
- ・建物・設備の維持管理をどうすればいいかわからない
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