【賃貸経営】火災保険について保険料の相場・種類など基礎知識を徹底解説

日本では賃貸物件をローンで購入する場合に火災保険への加入が義務づけられているケースが多く、大半のオーナーが火災保険を契約しています。

しかし、
いざ火災が発生した時にどんな補償を受けられるのか？
保険料の相場はどのくらいなのか？
といった基本的な知識を知らないまま、
なんとなく契約しているケースも少なくありません。

そこで今回は、賃貸経営における火災保険の重要性を説明するとともに、
保険料の相場や補償内容、保険金の受け取り方など、
最低限知っておきたい火災保険の基礎知識についてまとめてみました。

火災保険の重要性とメリット・デメリット、保険料の相場をまとめて解説

火災保険の重要性とメリット・デメリット、保険料の相場をまとめて解説

火災保険とは、賃貸マンションや賃貸アパートといった不動産と、
その内部にある家具や什器、家電製品等の損害を補償する保険のことです。

加入することによって将来想定されるさまざまなリスクを回避することができますが、
その反面、いくつかデメリットもあるので注意が必要です。

また、保険によって年間に支払う保険料にも差が出てきますので、
賃貸経営の負担にならないよう、契約時によく確認するようにしましょう。

自然災害のリスクを抑えられる！火災保険に加入するメリット・デメリット

火災保険に加入する一番のメリットは、
災害や事故による被害を最小限に抑えられるところです。

火災保険は火災以外の自然災害の補償も可能

火災保険=火事の被害を補償する保険というイメージがありますが、
実際は火災のみならず、
落雷や破裂、爆発、風災、雹災、雪災、水災など
さまざまな自然災害の被害を補償してもらえます。

さらには外部からの衝突や落下、飛来といった偶発的な事故や、
盗難による損害など災害以外の被害にも対応しており、
幅広い被害をリスクヘッジできます。

地震には対応していないため地震保険に加入する必要がある

同じ火災であっても、
地震が原因である場合は補償対象外であるため、
別途地震保険に加入しなければなりません。

また、自然災害の発生率が高い日本では保険料が年々増加しており、
特に今後大規模災害の発生が想定されている地域では、
他の地域に比べて値上がり幅が大きい傾向にあります。

そのため、
マンションやアパート経営しているオーナーの中には
火災保険への加入に抵抗を感じる方もいるのですが、
補償のないまま火災の被害に遭ってしまった場合、
物件の損害はすべて自費でまかなわなければなりません。

隣近所に延焼した場合は損害賠償も行わなければならず、
莫大な費用がかかってしまうので、火災保険は必要経費と考え、
必ず加入するようにしましょう。

火災保険料は建物の条件によって異なる

火災保険の保険料は建物の構造や規模、
地域によって差が出るほか、どんな保険プランを選んだかによって異なります。

たとえば火災の被害が拡大しやすい木造アパートに比べると、
耐火性能の高いRC造マンションの方が保険料は安く設定されています。

また、延べ床面積と保険料は比例するため、
建物の規模が大きいほど保険料の相場も高くなります。

さらに補償範囲による差も大きく、
地震以外の自然災害を幅広く補償するフルカバータイプの保険は内容が充実しているぶん、保険料も割高です。

こうした条件面の違いを考慮した上で、おおよその保険料の相場をまとめると、
フルカバータイプの場合、
一般的な木造住宅は年間2～3万円程度。RC造マンションなら年間1万円前後
が相場となっています。

なお、保険会社によっては「水災なし」「水災、破損、汚損なし」など補償の範囲を選ぶことができます。

水災リスクの少ない地域なら補償範囲を限定するなど、
条件によって適切なプランを選択すれば保険料を抑えられるでしょう。

賃貸アパート・マンション経営向け火災保険の3つの種類と補償内容

賃貸アパート・マンション経営向け火災保険の3つの種類と補償内容

賃貸アパート・マンション経営向け火災保険の種類は大きく分けて

の3つがあります。

それぞれ補償範囲や補償内容が異なるので、種類ごとの違いをしっかり確認しておくことが大切です。

水災以外の自然災害をカバー！最もスタンダードな「住宅火災保険」

住宅火災保険とは、火災による損害とともに、
落雷や破裂、爆発、風災、雹災、雪災による損害をカバーしてくれる保険です。

大抵の自然災害に対応しているため、最もポピュラーな火災保険として高いシェア率を誇っています。

補償対象も建物＋家財だけでなく、
どちらか片方のみを選択することも可能で、
オーナーのニーズに合わせて契約できます。

ただ、台風や洪水にともなう水災には対応していないため、
ハザードマップで浸水想定区域に指定されている場合は
他の火災保険に加入した方が良いでしょう。

あらゆるリスクに対応！フルカバータイプの「住宅総合保険」

住宅総合保険とは、名前の通り、
あらゆるリスクをまとめて補償してくれるフルカバータイプの保険のことです。

住宅火災保険でカバーできる補償内容に加え、
水災や外部からの飛来・落下・衝突、設備事故による水濡れ、
騒じょうなどによる暴行・破壊、盗難被害など、
自然災害以外のトラブルにも対応しているところが特徴です。

補償内容が充実しているぶん、住宅火災保険より保険料は割高に設定されていますが、
賃貸経営で発生しやすい水濡れ被害や
偶発的な事故による破損・汚損に対応しているのは大きな強みです。

満期返戻金付き！「長期総合保険」

長期総合保険とは、住宅総合保険とほぼ同じ補償を受けられる上、
満期を迎えた時に返戻金が支払われる保険のことです。

いわゆる積立型保険で、自然災害などのリスクに備えると同時に一定の貯蓄も行うことができます。

返戻率は保険会社や商品によって異なりますが、
保険金額の1割程度の金額が戻ってくるのが一般的です。

保険期間も3年、5年、10年から好きなタイプを選べるのが特徴ですが、
最近は長期総合保険の取り扱いを中止している保険会社も多く、
選択肢が限られているところが難点です。

各補償内容の重要度まとめ！自分に合った保険を選ぼう

以上、3種類の火災保険を紹介してきました。

以下に火災保険の主な補償内容と、その重要度を一覧表にまとめましたので、
各保険の特徴と照らし合わせながら自分に合った保険を吟味してみましょう。

なお、いずれのタイプも地震による災害には対応していません。

そのため、どのタイプを選ぶ場合でも、地震保険には必ず加入するようにしましょう。

ニーズに合わせて補償を拡大！火災保険に付加できるさまざまな特約条項

ニーズに合わせて補償を拡大！火災保険に付加できるさまざまな特約条項

賃貸経営をしていると、自然災害だけでなく、
さまざまなリスクに直面することがあります。

そこで近年では賃貸経営をしているオーナーのニーズに応え、
任意で補償を拡大できる特約を設けている保険会社が増えています。

任意のオプション扱いなので、特約を付加すると保険料は上乗せになりますが、
ニーズに合わせて適切な特約をつければもしもの時の力強い味方になるでしょう。

特約の種類はいろいろありますが、
ここでは賃貸経営オーナーに適した特約を3つ紹介します。

復旧期間の収入を補填！「家賃収入特約」

家賃収入特約とは、火事などの災害によって建物が使用不可となり、
家賃収入が得られなくなった場合、復旧期間中の収入を補填してくれる制度のことです。

一般的な火災保険では、
建物やその中にある家具・什器などの損失は補償してくれるものの、
その間に入るはずだった家賃までは補填してくれません。

家賃収入特約を付加していれば、復旧期間中の家賃が保険金として支払われるため、
ローン返済が滞る心配がなくなります。

ただ、空室が5割を超えている物件に関しては補填の対象外となるので注意が必要です。

事故物件扱いになった場合に役立つ「家主費用特約」

火災による死亡原因の大半は火傷と思われがちですが、
実は住宅火災で亡くなる方の約3割は一酸化炭素中毒が原因です。［注1］

一酸化炭素は火がくすぶっている状態から発生するため、
建物が大きく損傷するような火災でなくても、
物件内で死亡事故が起こる可能性は十分あり得ます。

その場合、建物自体はリフォームなどで復旧させることが可能ですが、
死亡事故が起こった不動産は事故物件扱いとなるため、
長期にわたって借り手がつかなくなるおそれがあります。

そんなリスクをカバーするために生まれたのが家主費用特約です。

賃貸物件内で死亡事故が発生し、かつ事故発見日から一定以内の住宅が空室となった場合、家賃収入保険金が支給されます。

さらに死亡事故が発生した部屋を原状回復させるためにかかった費用などを補填してくれる死亡事故対応費用保険金も支払われるため、事故物件になった場合の損害をまとめてカバーすることが可能です。

［注1］総務省消防庁：平成30年版消防白書 https://www.fdma.go.jp/publication/hakusho/h30/data/38162.html

偶発的な事故による損害を補償する「賃貸建物所有者賠償特約」

賃貸建物所有者賠償特約とは、
建物で起こった偶然な事故または賃貸経営の遂行に起因する偶発的な事故によって他人が死亡・ケガを負った場合や、
他人の財物に損害を与えた場合に、その賠償をカバーしてくれる特約です。

たとえば賃貸物件の壁が崩れて落下した破片が偶然通りかかった人を傷付けてしまった場合、特約によって法律上の損害賠償責任を補償してもらえます。

特約の内容によっては、再発防止のための損害防止費用や緊急措置費用、
相手方との示談交渉費用や訴訟費用などを支払ってもらえるケースもあります。

火災保険の保険金には3つの受け取りパターンと2つの算出方法がある

火災保険の保険金がいくら支払われるかは、
保険金額と保険価額の関係によって決まります。

前者は火災保険の契約金額のこと。

後者は保険の対象となる物件の評価額のことで、両者の関係はその時の状況によって異なります。

そのため、火災保険の受け取りパターンは保険金と保険価額の関係によって

の3つに分かれています。

ここでは3つのパターンの特徴と、保険金を算出する2つの方法について説明します。

保険金額=保険価額の場合は「全部保険」で支払われる

火災保険の契約金額と、事故当時の物件の保険価額が同額だった場合、
損害額は全額保険金によってカバーすることができます。

これを全部保険と言い、
プラスマイナスゼロになるので最もシンプルでわかりやすいシステムとなります。

保険料の一部返還を求めることができる「超過保険」

保険金額が保険価額を上回っている場合、
損害額は全額保険金としてカバーされますが、
超過分は原則として保険金の支払い対象とはなりません。

もともと保険とは損害を補填することを基本原則としているため、
超過分を認めると被保険者に過剰な利益をもたらす可能性があるためです。

しかし、被保険者に悪意や重大な過失がない場合は、
保険料の一部返還を求めることが可能となっています。

損害の一部のみが補償される「一部保険」

一部保険とは、保険価額よりも契約時の保険金額を少なく設定した保険のことです。

たとえば保険価額3,000万円の物件に保険金額1,500万円（50%）の火災保険を掛けた場合、一部保険とみなされます。

ここで注意しておきたいのは、損害額がたとえ保険金額の範囲内であっても、
支払われる保険金は保険金額と保険価額の割合に応じて減額されるということです。

先ほどの例で言うと、保険価額に対して50%の保険金額しか掛けていないで、
火災などで1,000万円の損害が発生した場合、
50%にあたる500万円は保険金でカバーできますが、
残りの500万円は自分で補填することになります。

主流は「実損てん補」！「比例てん補」だとカバーしきれないので注意

火災保険金の算出方法には「実損てん補」と「比例てん補」の2つがあります。

実損てん補とは、実際の損害額に対して満額の保険金が支給される方法で、
先ほどの例で言うところの「全部保険」に該当します。

一方の比例てん補は、契約時に決めた割合をもとに算出した金額を保険金として支払う方法で、「一部保険」に適用されています。

保険価額に対して50%の保険金額で契約していた場合は損害額の50%しか補填されないため、実際の損害額にかかわらず、必ず実費負担が発生します。

現在販売されている火災保険は実損てん補が主流となっていますが、
古い火災保険の中には比例てん補が採用されている商品もあるので、
十年以上前に火災保険に加入したというオーナーは注意が必要です。

また、実損てん補の火災保険でも、物件の保険価額が下がれば超過保険となり、
無駄が発生してしまいます。

保険料の一部返還は請求できるものの、
保険料の無駄を省くためにも5年程度を目安に定期的に補償内容の見直しを行うことが大切です。

アパート・マンション経営の火災保険を選ぶなら、保険会社は複数比較しよう

万一のリスクに備えられる火災保険は賃貸経営オーナーにとって必要不可欠な商品ですが、保険会社やプランによって補償内容、保険料、保険期間などに違いがあります。

保険を選ぶときは複数の会社をじっくり比較検討することが大切です。

どうしても一社に絞れない場合は、
不動産投資会社や賃貸経営の相談を幅広く受け付けている不動産仲介会社などに相談するのも有用な手段のひとつでしょう。

まとめ

火災や水害などさまざまな自然災害のリスクをはらむ賃貸経営では、火災保険への加入が必要不可欠。

ひと言に火災保険といってもプランや種類によって補償の内容や受け取り方法が異なるので、それぞれの特徴を良く理解した上で、自分のニーズに合った商品を選ぶようにしましょう。

ABOUT ME

フドシル専属監修者 東

賃貸不動産経営管理士。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1200戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 株式会社TonTon執行役員。