経営上では黒字のはずなのに、なぜか手元に残るお金が少ない…と悩むオーナーは、実はめずらしくありません。
いくら黒字経営であっても、今すぐ使える現金がないともしもの時に必要な費用を支払えなくなり、経営破綻に陥ってしまうおそれがあります。
こうした事態を防ぐためには、お金の流れ、つまりキャッシュフローを正確に把握し、着実に現金を増加させるための施策を取り入れることが大切です。
今回は、安定した賃貸経営に欠かせないキャッシュフローの基礎知識を説明すると共に、キャッシュフローの計算方法や、キャッシュフローをプラスにするための方法についてご紹介いたします。
正確な流れをつかむことが成功への鍵！賃貸経営（アパート経営・マンション経営）におけるキャッシュフローの基礎知識
正確な流れをつかむことが成功への鍵！賃貸経営（アパート経営・マンション経営）におけるキャッシュフローの基礎知識多くのオーナーは経営の黒字化を目指しますが、実は賃貸経営においては、帳簿上の数字よりもキャッシュフローがプラスであるかどうかが重要なポイントとなります。
まずはなぜキャッシュフローが大切なのか、基本的な知識から紐解いていきましょう。
賃貸経営ではキャッシュフロー重視が原則
賃貸経営におけるキャッシュフローとは、家賃収入から管理費や税金、ローン返済分などを差し引いて手元に残る現金のことです。
経営黒字と同一視されがちですが、キャッシュフローは売掛金や買掛金とは異なり、実際のお金の流れを表したものです。
たとえば帳簿上で黒字であっても、手元に資金（キャッシュフロー）がなく、かつ売掛金の回収が買掛金の支払いに間に合わなかった場合、「黒字倒産」と呼ばれる経営破綻に陥ってしまいます。
このような事態を防ぐために、賃貸経営では一定以上のキャッシュフローを確保することが重要なポイントとなっています。
利回りとキャッシュフローの関係性
利回りとキャッシュフローはどちらも賃貸経営で得られる利益に関わるものなのでよく混同されがちですが、実際は利回りの種類によって関連性に違いがあります。
賃貸経営で重視される利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2つがありますが、前者は単純に年間家賃収入を物件購入価格で割っただけで税金や諸経費を考慮していないので、実際にどれだけ利益を得られるのか正確に判断することはできません。
一方の実質利回りは、年間家賃収入から必要経費を差し引いた分を物件購入価格で割ったものなので、年間に得られるキャッシュフローの目安にすることができます。
ただ、途中で空室が出たり、思わぬ修繕が必要になったりすると見込んでいたキャッシュフローを得る事はできません。
実質利回りはあくまで概算に過ぎないため、過信は禁物です。
不動産所得とキャッシュフローの違いは支出の内訳にあり
不動産所得とは、年間家賃収入から経費を差し引いたもので、確定申告において課税の対象となります。
ここで言う「経費」には税金や修繕費などが含まれるため、一見するとキャッシュフローと似ていますが、不動産は数年にわたって価値が続く物なので、耐用年数に応じて物件購入にかかった経費を分割して計上することが可能です。
これを減価償却と言い、不動産所得の計算では経費として減価償却費を加算することができます。
一方、キャッシュフローでは支出とみなされる「元金返済」に関しては、不動産所得では経費として扱われません。
物件取得にかかった費用は減価償却費として計上しているので、さらに元金返済を加えると経費の二重計上になってしまうからです。
しかし、不動産の減価償却費は一般的に額が大きいため、当初は節税効果が大きく、キャッシュフローもプラスに傾きやすくなります。
ただ、減価償却費は年数を経るごとにだんだん下がっていくので、借入金の元金返済額が大きかったり、所得税・住民税の支払いや固定資産の購入、さらには滞納家賃があったりすると所得よりもキャッシュフローの額が小さくなるので要注意です。
銀行への返済や金利をチェック！キャッシュフローの計算方法と、算出に必要な項目
銀行への返済や金利をチェック！キャッシュフローの計算方法と、算出に必要な項目キャッシュフローの重要性についてわかったところで、自分の賃貸経営でどのくらいのキャッシュフローが発生しているのか実際に計算してみましょう。キャッシュフローの計算式は以下の通りとなります。
キャッシュフロー＝家賃収入−（銀行返済・金利＋管理費（経費）＋税金）
ここでいう「管理費」には、賃貸物件に不具合が見つかった場合の修繕費なども含まれています。
修繕にかかる費用は不具合の程度にもよりますが、場合によってはある程度まとまった額が必要となるケースもありますので、家賃収入の5％を管理費として積み立てておくのが一般的とされています。
下記ではキャッシュフローの計算に必要な項目について、くわしく説明していきます。
キャッシュフロー変動の大きな要因！銀行返済・金利
賃貸経営用のマンションやアパートをローンで購入した場合、借入額に応じて銀行への返済を行う必要があります。
ただ元金を返済するだけでなく、金利も上乗せして支払う必要があるため、銀行返済の大小によってキャッシュフローは大きく変動します。
銀行返済・金利の家賃収入に対する割合は一般的に50～60％程度ですが、他に管理費や税金の支払いもあることを考慮すると、できれば50％以下に抑えておくのが理想的です。
より具体的に言うと、50％以下ならやや安全、40％以下なら安全圏となり、万一のトラブルがあってもキャッシュフローで対応することができます。
2割程度に抑えるのが理想！管理費＋税金
賃貸経営していくうえでコンスタントに発生するのが管理費と税金の支払いです。
管理費にはマンションやアパートの清掃費用、エレベーターのメンテナンス代、管理会社への委託費用、修繕費用などがありますが、エレベーターの有無や修繕の規模によって左右されるので、正確に管理費を算出するのは困難です。
そのため、キャッシュフローを貯める計画を立てる時は概算となりますが、家賃収入に対して20%前後に抑えるのが一般的です。
一方の税金には、固定資産税や都市計画税があります。
前者はすべての物件が対象となりますが、後者は都市計画区域内に所在する土地および家屋が課税対象であり、固定資産税とともに賦課徴収されます。
固定資産税は固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出されますが、どちらも市町村ごとに標準が異なるため、一概にいくらと言うことはできません。
ただ、RC建築の方が木造建築よりも固定資産税が高くなるため、管理費＋税金の割合はやや大きめとなります。
そのため、木造のワンルームなら10%台とやや少なめに。逆にRCのファミリー向け物件なら25%程度とやや高めに設定しておくと、実際の運用においてキャッシュフローがマイナスに傾くリスクは少なくなるでしょう。
なお、都市計画税に関しては固定資産税の課税評価額が基準となりますが、こちらも市町村によって税率が異なるので、賃貸物件を所有している地域ごとに問い合わせる必要があります。
収支の調節から繰上返済まで！賃貸経営でキャッシュフローを増やす3つの方法
収支の調節から繰上返済まで！賃貸経営でキャッシュフローを増やす3つの方法安定した賃貸経営に必要不可欠なキャッシュフローを増やすのに役立つ3つの方法を紹介します。
収支を調節して効率的な運営を行う
キャッシュフローを増やす最も手っ取り早い方法は、収支を調節して運営を効率化することです。
賃貸経営で収支を調節する方法としては、「収入を上げる」「支出を減らす」「節税する」の3つが柱となります。
営業活動や広告などを行い、収入を上げる
収入を上げる方法はいろいろありますが、「支出を減らす」方法との兼ね合いを考えると、営業・空室対策のための広告など低コストの方法から順に試すのが得策です。
また、やや予算はかかってしまいますが、物件をリフォームするのもひとつの方法。空室対策だけでなく賃料アップの交渉も可能となるため、長い目で見ればキャッシュフロー増加につながります。
管理費を削減して支出を減らす
一方、支出を抑えるには管理費の削減が必要不可欠です。
こちらもいろいろな方法がありますが、最も効果的な方法は委託業者の見直しでしょう。
物件の清掃やエレベーターのメンテナンス、物件の管理、修繕などはすべて専門業者に依頼しているオーナーが多いと思いますが、ひと言に業者といってもピンからキリまでいろいろあり、費用もそれぞれ異なります。
もちろん価格だけ重視すれば良いというわけではありませんが、複数の業者を比較検討することで管理費の節約につながる可能性は高いでしょう。
経費計上や確定申告で節税する
そして3つ目の節税対策ですが、固定資産税や都市計画税は各市町村によって評価の基準や税率が決められているので、オーナーが自分の意思でどうにかすることはできません。
しかし、控除の額が大きい青色申告を行えば最大で65万円の控除を受けることができるので、ぜひチャレンジしてみることをおすすめします。
また、賃貸運営で発生した費用を経費計上することも節税対策となります。
賃貸を経営してうえで、以下が経費計上できます。
- 税金（固定資産税・都市計画税・不動産取得税など）
- 保険料
- 管理業務委託料
- 司法書士・税理への支払い
- 減価償却費
- 修繕費
- ローン金利
これらに加えて、物件を見に行った際に発生する交通費をはじめ、不動産投資に関連する費用は、経費として計上可能です。
【月々のキャッシュフロー重視】頭金を増やし長期のローンを組む
支出のうち、最も大きな割合を占めるローンの返済額を抑えるには、長期ローンを組むのが効果的です。
こうすると毎月の返済額が少なくなり、月々のキャッシュフローがプラスに転じやすくなります。
ただ、返済期間を長くするとトータルの金利も増えてしまうので、できれば物件購入額の2～3割程度は頭金として支払い、10〜15年くらいで完済できるローンを組むのがおすすめです。
【長期のキャッシュフロー重視】繰り上げ返済して短期間で返済する
ある程度まとまった金額を確保できたら、繰上返済をして元金を減らすのもひとつの方法です。
繰上返済すると月々のキャッシュフローは減ってしまいますが、元金が減ると利息分を節約できるため、長期的に見るとキャッシュフローの増加につながります。
なお、繰上返済の方法には月々の返済額を抑える方法と、返済期間を短くする方法の2パターンがあります。
毎月のキャッシュフローが少ないと感じている場合は前者を。頭金を入れずに長期ローンを組んで利息が負担になっている場合は後者を選ぶと支出のバランスを調整できるでしょう。
まとめ
収入アップや支出の調整といった施策のおかげで月々のキャッシュフローが増えると、生活水準を上げてしまいがちです。
しかし、空室や家賃の値下げはいつでも発生する可能性がありますし、年数が経過すると減価償却費が減ってしまい、所得が上がって納税額も増大してしまいます。
また、修繕費を積立しているオーナーは多いかと思いますが、震災などで大規模な損害が発生した場合、場合によっては建て替えや設備の新調などを行わなければならず、月々の積立金だけではカバーできないおそれがあります。
キャッシュフローは生活をうるおすための儲けではなく、あくまで将来のための保険と考え、プラスぶんはいざと言う時のためにプールしておくことをおすすめします。
ただし、収入アップや支出ダウンのための施策として、リフォームや広告に活用したり、繰上返済に回すのは十分アリです。
その場合は別途キャッシュフロー対策のための費用として、毎月積み立てておいても良いでしょう。
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