サラリーマン大家の副業「賃貸経営」が失敗する・成功する5つの法則とは?

サラリーマン大家の副業「賃貸経営」が失敗する・成功する5つの法則とは?

賃貸経営は、不動産会社や専業の不動産投資家だけでなく、サラリーマンの方にもお勧めできる分野です。副業ブームとなっている昨今、不労所得的側面の強い不動産投資は、サラリーマンの方にも人気が高く、実際にアパートやマンションを経営しているサラリーマン大家も多くいます。

今回は、これから副業として賃貸経営に取り組んでみたい方へ向けた、成功法則・失敗法則をご紹介します。リスクを避け、成功に繋がる経営を行うためにも、ぜひ参考にして下さい。

1.サラリーマンの副業は「不動産投資」がおすすめ

終身雇用の時代が終わり、収入面での不安を持っている方が多い時代。サラリーマンの方でも、「収入を増やしたい」「複数の収入源が欲しい」「いざという時に備えたい」などの理由で、副業に関心を持つ方が増えています。

そして、数ある副業の中でも人気が高くおすすめの方法が、「不動産投資」です。ここからは、その理由について解説します。

1-1.不動産投資はサラリーマンの就業規則の副業禁止にひっかかる?

副業を禁止している民間企業は多くありますが、これらは企業が固有で定めた就業規則で禁止されているということで、実は日本国の法令として法的な強制力を持っているわけではありません

就業時間外の個人の活動に制限を設けることは、原則禁止されています。
では、サラリーマンの方が副業を行うことにリスクが無いかというと、必ずしもそうとは言い切れません。

企業が副業を禁止している理由は、副業を行うことにより勤務怠慢や情報漏洩、背徳行為など、企業の損害に繋がる可能性があるためです。
実際の裁判においても、企業側の主張が認められた事例もあるため、常識の範囲内で考えて明らかに非があるような行動は控えるべきだと言えるでしょう。

副業を行う際は、本業に支障のない分野・範囲で取り組むことが大切です。不動産投資は、労働的性質があまり無いため本業への影響も薄く、サラリーマンの方には特に人気がある副業でもあります。

1-2.日本政府が国民に副業・兼業を勧めている

一昔前は勤めている会社の仕事に集中することが当たり前の風潮で、原則副業は禁止されており、会社に知られないように行うことが一般的でした。しかし現在は、比較的大きな企業でさえ先行きが分からない時代で、昇給も継続雇用も大いなる期待はできません。

近年では「副業解禁」というフレーズがメディアなどでも良く取り上げられており、安定した収入を得ることが難しいという時代背景を鑑みて、政府も副業を推奨し始めました

また副業推奨についての明確なガイドラインも打ち出されており、変化に敏感な一部企業は企業活動の一環として、既に積極的に副業を推奨しています。

1-3.サラリーマンには賃貸経営の副業がおすすめな3つの理由

不動産投資、こと賃貸経営がサラリーマンの副業として人気が高く、かすおすすめであるのには、以下3つの理由があります。

〇手間がかからない
賃貸経営は、何らかの業務をこなして収入を得る「労働収入」ではなく、「不労所得」に分類されます。管理や資金の「管理」が中心となり、あとは家賃収入と言う形で放っておいても毎月収入を得ることができます。

手間がかからない点は、サラリーマンの副業には大きなベネフィットです。

〇資産が目減りしにくい
賃貸経営は不動産投資に含まれる手法の一つです。投資と言っても、株式投資やFXのように、価格下落による損失の影響が少ないことが特徴だと言えます。

建物の経年劣化や相場の変動などの影響は受けますが、少なくとも急に資産価値がゼロになることはありません。

投資と言っても実際には経営的側面が強く、様々な介入を行うことによりリスクを回避することができることも大きなメリットです。

〇副業禁止の会社でも不動産投資は副業とみなされない
副業禁止の会社でも、個人が資産運用の一環として、株式や投資信託を購入することまで禁止されるケースはほとんどなく、副業とみなされないケースも少なくありません。

もちろん、本業に悪影響がある行動は慎むべきですが、副業について否定的な会社に勤める方でも取り組みやすい分野です。

サラリーマン大家が不動産投資に失敗する5つの法則

ここまでご紹介したとおり、確かに不動産投資はサラリーマンの副業に向いている特性を持っているものの、誰でも必ず成功するわけではありません。
実は、不動産投資に失敗してしまう方も多くいます。新たな収入源として不動産投資に取り組むはずが、失敗してしまっては元も子もありません。

失敗には必ず何らかの原因があります。少しでもリスクを減らし、サラリーマン大家として成功するためにも、ここからご紹介する「失敗する5つの法則」をぜひ参考にしてみて下さい。

2-1.リスクに対する認識が甘い

不動産投資は、ただの投資ではありません。不動産投資の中でも特に賃貸経営は多くの方が行っている方法でもありますが、賃貸経営は経営的要素が強い「ビジネス」だと言えます。

サラリーマンの方であれば、どのビジネスにおいてもリスクは付き物ということは既にご存知のとおりでしょう。賃貸経営ももちろん、数多くのリスクが存在しており、安易に考えていると想定外の損害を被ってしまいます。

一般的に流通している書籍や業者の広告等は、不動産投資に対するベネフィットばかり強調しており、リスクについてはあまり深く触れられていないことが事実です。
経営者になるつもりで、自身でリスクを把握し、さらにリスクヘッジをきちんとしなければ、賃貸経営に失敗する可能性は格段に上がってしまうでしょう。

2-2.物件管理を自分で行う

賃貸経営は、「物件を用意して入居者を集めれば終わり」ではありません。入居者からの問い合わせ・トラブル対応・環境整備や修繕といった多岐にわたる管理業務が発生します。これらの業務を怠ると、入居者の不満が募り退去に繋がる原因となります。

管理業務は、家主が自身で行うか、管理会社に委任するかのどちらかを選択することとなります。管理費がもったいないからと自主管理を選択する方もいますが、副業として賃貸経営を行うならば自主管理は厳禁です。

多岐にわたる管理業務は、多大な時間が必要です。さらに、自分の都合で空いた時間に行えば良い業務ではありません。本業を抱えるサラリーマンの方には、まず無理があると言えるでしょう。
管理不行き届きで賃貸経営を失敗させないためにも、サラリーマンの方は管理会社を利用することをおすすめします。

2-3.地域調査や物件調査をしっかり行わずに経営を始める

どんな業種のビジネスでも、自社製品の開発・販売にあたり、顧客のニーズや競合商品、さらに見込み利益などを徹底的に調査してから、計画的に取り組むことが一般的です。

これは、不動産投資においても同様です。一刻も早く収益を得たいからと、業者からの提案を検討もせずにそのまま進めてしまったり、調査不足のまま経営してしまうと、失敗する可能性は格段に高くなります。

土地や物件に高額の資金を投入する不動産投資においては、念入りな調査やシミュレーションを重ねて、「確信を持てなければ手は出さない」くらいの用心深さが必要です。

2-4.本業の所得税・住民税の節税対策として運営する

不動産投資セミナーなどで良く挙げられるベネフィットとして、家賃収入を得ることの他に、節税が良く取り上げられます。

サラリーマンの方は給与所得に対して税金がかかる上、納税に関しては会社が処理するため、介入できる要素が殆どありません。給与が高くなればなるほど税金も高くなるため、節税手段があるなら実施したいと考える方は多いでしょう。

しかし、不動産投資における節税が有効となる場合は、不動産所得が赤字であるときに限ります。給与所得と不動産投資における赤字を相殺することで、払い過ぎた税金の還付を受けることができます。

確かに節税にはなるものの、不動産投資の本来の目的は収益を得ることです。まずは収益を得ることができるプランを組んだうえで、可能な限り無駄を省くために節税を行うことが基本だと言えるでしょう。

節税効果を目的に不動産投資を行うことは、キャッシュフローの悪化や誤った経営判断を招きます。「安定収入を得る」という本来の目的を見失わないようにしましょう。

2-5.オーナーチェンジ物件を吟味せず買う

オーナーチェンジ物件とは、既に居住者がいる中古アパート・中古マンションなどの物件を購入することです。オーナーだけが入れ替わるため、オーナーチェンジ物件と呼ばれています。

入居者を募集する必要がないため、白紙の状態から賃貸経営を始めるよりも低コストで済むだけでなく、購入後すぐに家賃収入を得ることもできます。副業として賃貸経営を始めるサラリーマンの方にとっては、メリットも多いでしょう。

しかし、現在入居している方の部屋を内覧できない点や、物件や入居者の契約状況・権利関係などの確認が煩雑であるというデメリットもあります。

そもそも、満室経営が安定している物件を簡単に手放すオーナーはほとんどいないでしょう
オーナーチェンジ物件を検討すること自体は悪い事ではありません。しかし、慎重に精査して購入しなければ想定外のリスクを負うこととなるため、注意深く見ておくことが重要です。

サラリーマン大家が不動産投資を成功させる5つの法則

ここまで、サラリーマン大家が失敗する法則をご紹介してきましたが、実際にサラリーマンをしながら、副業として賃貸経営に取り組み、大成功を収めている方も沢山いらっしゃいます。

今後、サラリーマン大家として賃貸経営に取り組むことを検討している方は、成功者の考え方や習慣を学んだ方が、成長も早く成功する確率も上がるでしょう。

失敗にも理由があるように、成功にも理由や共通する法則が存在します。ここからは、多くの成功者が意識する「成功の法則」を、5つご紹介します。

3-1.好立地の物件の中から吟味する

不動産投資は物件の選定が重要ですが、物件の状態や価格だけでなく、賃貸経営を大きく左右する重要な要素が「立地」です。

商業施設が近い・交通機関が充実・人気のエリアなど、立地が良ければそれだけでも入居者を集めやすく、家賃も比較的高めに設定することができます

物件購入価格は高くなる傾向にありますが、好立地条件の物件の優位性は、成功している多くの不動産投資家が認めています。

また、物件の劣化や設備の不具合などは修繕することができますが、立地は後から変更することはできません。物件価格との兼ね合いもあるものの、物件情報は基本的に好立地の物件から順番に吟味することをおすすめします。

3-2.自己資金は投資額の3割以上を入れる

不動産投資は、他の投資法と違ってローンが使えます。近年は、サラリーマンの方でも借りやすい不動産投資ローンが増えてきており、年収の10~30倍程度までの資金を用意することもできます。

しかし、安易にローンを組んで賃貸経営を進めてしまうことは危険だと言っても過言ではありません。借入額が多くなるほど利息も多くなるため、ローン返済が負担になったり経営を圧迫したりといったリスクがあります。

そのため熟練の不動産投資家でも、リスク回避のために3割以上の自己資金を準備しています。自己資金比率を担保できない投資からは、撤退する勇気も重要です。

3-3.融資は安定したサラリーマンの給与・信用力を活用する

個人差はあるものの、定期的に安定して収入を得ているサラリーマンは社会的信用力が高く、銀行などの金融機関から融資を受ける際にも有利となるポイントが多くあります。
金融機関は、以下の基準を総合的に判断して、「返済能力があるかどうか」を審査しています。

  • 勤務先・勤続年数
  • 年収
  • 資産
  • 投資物件の価値
  • 収益性
  • 事業計画など

サラリーマンとしてのステータスを急に変えることはできないため、少しでも融資審査を通過できる可能性を高めるためにも、物件の選定・事業計画を綿密に行うことがポイントです。

3-4.実績ある不動産会社をパートナーとする

サラリーマンの方で副業として不動産投資に取り組むのであれば、一般的な投資家よりもパ不動産会社選びが重要です。

不動産業界には、物件を建てる建築会社や不動産管理会社など、さまざまな会社が存在します。

賃貸経営に取り組む時間やリソースが少ないため、業者の力を借りる部分が多いサラリーマンの方は、なるべく信頼・実績がある不動産会社を選ぶべきだと言えるでしょう。

不動産会社を選ぶ際は、メリットだけではなくデメリットも開示して、良心的な提案をしてくれるかが重要な判断ポイントです。比較した上できちんと信頼できるパートナーを選ぶためにも、一社だけに相談をせず、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。

3-5.メンテナンス・物件状態の維持にはお金をかける

どのような物件でも、経年劣化や老朽化により損傷は進みます。また、設備なども定期的にメンテナンスを行わなければ、居住性が悪くなってしまうでしょう。
購入物件のメンテナンスや維持を怠ると、家賃に対する不満や入居率の低下に繋がります。すなわち、家賃収入だけでなく、物件の価値にも大きな影響を与えるということです。

賃貸経営において、物件の維持管理は必ず発生する業務です。あらかじめコストを見積もって、定期的なメンテナンスを欠かさずにいるだけでも、空室リスクを回避することは可能だと言えるでしょう。

フドシルでは、リフォーム戦略について詳しく解説しております。こちらもぜひ参考にして下さい。

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まとめ

ここまで、サラリーマンの方にお勧めの副業である賃貸経営について、副業である視点から成功・失敗の法則について解説しました。

サラリーマンの副業は、政府や大手企業が積極的に推奨するほど、おすすめと言える時代になっています。そして不労所得の方法の一つでもある賃貸経営は、サラリーマンの方の副業として、特に優れている分野だと言えるでしょう。

副業として不動産収入に関心を持っているサラリーマンの方は、ここまでの内容を参考に、ぜひ賃貸経営を前向きに検討してみてはいかがでしょうか。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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