賃貸経営は本当に儲かるのか?儲からないケースと成功へ導く5つのポイント

賃貸経営は本当に儲かるのか?儲からないケースと成功へ導く5つのポイント

「賃貸経営は儲かる」と言う人がいる一方で「マンション・アパート経営は儲からない」「マンションやアパートに投資を行って損をした」といった声も聞かれます。相反する意見があることから「結局、アパート経営はいくら儲かるのか」「アパート経営の収入はどのくらい見込まれるのか」など疑問に感じている方も多いでしょう。

当記事では「アパート・マンション経営は儲かるのか」に焦点をあて、疑問に対する回答と安定した収入を得るためのノウハウを解説します。

1.賃貸経営が儲かると言われる5つの理由

「儲かる」「儲からない」の判断基準は、基本的に個人の主観に左右されます。
アパート・マンション経営で月収30万円を得たとしても「想定したほど儲からない」と受け取る人がいる反面、「月収30万円を得られるほど、賃貸経営は儲かる」と感じる人もいるためです。

「儲かるか否か」の判断基準に次の2点を採用したとき、賃貸経営は「儲かる」投資方法と言えるでしょう。

  • 年間を通した収支をプラスにできる
  • 実質利回りと表面利回りの乖離が小さく、期待通りの収益を確保できる

まずは、「賃貸経営は儲かる」と言われる理由をくわしく解説します。

1-1.素人でも参入が可能で副業としても始められる

第一の理由は、「賃貸経営が一般的な給与所得者も挑戦しやすく、継続しやすい投資である」ことです。

金融機関から融資を受けることによって、高額な自己資金がなくとも挑戦できます。株やFXの購入資金は、投機性資金と判断されることから、融資審査に通りません。そのため、アパート経営やマンション経営は、金融機関の理解を得やすく、資金調達を行いやすい投資といえます。

専門業者に管理業務を委託できる点も、賃貸経営特有の特徴です。マンション・アパート経営による資産の形成や不労所得の獲得を、退職後のライフプランに組み込む会社員も多くいます。

1-2.他の投資方法・金融商品よりも堅実

第二の理由には「不動産の購入・経営は他の投資方法と比較して、堅実な投資法」ということが挙げられます。

不動産価格は、株価や為替相場ほど急激に変動しません。現地調査や不動産会社とやり取りといった経営上の負担は生じるものの、本業に対する影響は限定的です。

株式投資は、投資先企業の倒産リスクも伴います。倒産リスクとは、投資先が倒産した際に資産価値がゼロとなり、大きな損失を被るリスクのことです。賃貸経営では、地価や物件価値が低下したとしても、現物資産が残ります。

1-3.経済動向の影響を受けにくいこと

第三の理由は、「賃貸経営が景気変動の影響を受けにくい資産運用手段」ということです。景気が悪化した際にも、賃貸需要がなくなることはありません。

このことから、アパート・マンション経営の家賃収入下落幅は限定的と考えられます。反対に景気が好転した際には、不動産の売却利益を得ることが可能です。

好景気・不景気は、一定周期で循環します。「いつまでも景気がよい」「いつまでも景気が悪い」という状況にはなりません。景気変動の影響を受けにくい賃貸経営は、安定的な投資法といえるでしょう。

1-4.土地を所有している場合は相続税対策の効果が高い

第四の理由は、「相続税の節税効果」です。

相続税は、累進課税制度が採用されており、所有している財産が多ければ多いほど、課税させる対象が大きくなり税率が高くなります。土地の評価額は一般的に路線価で計算されていて、実際の売買値段でありません。

一般的に、売買価格よりも土地の評価額は低くなります。さらに、土地に建物が建っているとさらに土地の評価額が減額されます。

評価額を下げられば、相続税の課税対象を小さくすることができるため、相続税の減額が可能となります。そのため、賃貸経営は、建物の建設を伴わない土地活用(コインパーキングや駐車場経営など)と比較して、税金支払いを減額できる=「儲かる」と言われているのです。

1-5.アパート経営は収益性が高くなる傾向

最後の理由は、「アパートの方が収益性は高く、効率的な運用が可能」という点です。「賃貸経営は儲かる」と聞いたとき、「マンションとアパート経営の収入は、どちらが高いか」といった疑問を持つ人もいます。

マンションとアパートの利回りはあまり変わりませんが、建設費や取得費が大きく異なります。初期コストの安いアパートは、限られた自己資金でも始められる点が強みです。

ただし、収益性のみを理由に、アパート経営を選択することは避けましょう。マンション需要の高い地域にアパートを建設したとしても、満室経営は困難となる可能性があります。土地購入前に念入りな現地調査を行い、望ましい投資の判断を下しましょう。

2.儲からない賃貸経営パターンに要注意!3つの失敗例

「マンション経営を始めたものの、収入が安定しない」「マンション投資で損失を出した」など、経営に失敗するオーナーには、いくつかの共通点がみられます。「負けに不思議の負けなし」と言われるように、典型的な失敗パターンを学び、自らの教訓を得ることが重要です。

ここからは、賃貸経営初心者が注意すべき失敗例を取り上げます。事例と同じような理由で賃貸経営が失敗しないよう、リスク管理や経営戦略に活用ください。

2-1.賃貸経営に対する知識が乏しく適切な対応ができない

賃貸経営では、専門的な不動産知識や経営関する知識が必要とされています。

そのため、正しい知識が不足していれば、適切な経営対応ができず失敗してしまうケースがあります。
アパート・マンションオーナーの知識不足は、次のような経営上の問題を引き起こします。

  • 物件価格や建築費の相場が分からず、初期投資が過大となる
  • ターゲット層の需要にあった設備を導入できず、入居希望者にアピールできない
  • 入居者に対するサービスの質が低下し、入居から退去までの期間が短くなる
  • 十分な空室対策を行えず、収入が安定しない

収益物件購入やアパート経営・物件管理は専門資格を要しません。しかし、満室経営を目指すのであれば、最低限の学習は不可欠となります。

家賃保証型サブリース契約を行った場合でも、定期的な家賃設定の見直しがなされます。サブリース会社と契約した当初の家賃価格を維持できる保証はないため、根本的なリスクヘッジとはなりません。

アパートやマンション経営は、物件を取得・所有することだけで儲かるビジネスではないため、経営判断によっては収支に大きな影響を与えます。賃貸経営を始める前の情報収集はもちろんのこと、運用期間の経営努力もしっかり重ねていきましょう。

2-2.儲からない物件を購入した

賃貸経営に経営努力は不可欠ですが、そもそも魅力的な物件を所有していなければ、入居者は集まりません。

そのため、「儲からない物件」を購入してしまえば、いくら経営努力を重ねても思ったように利益が出ない可能性があります。
儲からない物件を購入した場合には、次のような問題が生じます。

  • 空室リスク(借家であれば空き家リスク)が高く、投資利回りが低い
  • ローンの元本返済すらままならず、税金の支払いコストばかりがかさむ
  • 多額の修繕費用が発生する
  • 資産価値が低く、売却によって損失が生じる

それではどのような物件が「儲からない物件」なのでしょうか。儲かる物件か否かは地域性や賃貸ニーズによるため明確な基準は出せませんが、以下のような状態であれば「儲からない物件」といえるでしょう。

  • 建物が適切に管理されておらず、外観・住み心地も悪い
  • 交通の便や生活に必要な施設が近隣になく、生活に不便が生じる
  • 地域の特性や賃貸ニーズとミスマッチしている
  • 設備や内装による競合との差別化がされていない
  • アパートローンの返済負担が大きい
  • 多額の修繕費用が発生する

不動産の購入には多額の資金を要するからこそ、慎重な判断が必要です。安易な自己判断は避け、専門家のアドバイスを受けつつ、儲かる物件を購入しましょう。

2-3.利回りだけみて不動産投資を決めた

最後に紹介するのは、不動産情報サイトや広告の利回りを鵜呑みにし、購入不動産を決定したことで利益が得られなかったという失敗例です。

利回りには、表面利回り・実質利回りの2種類があります。この2つの利回りを正しく理解しないまま物件を購入れえば、予想に反して低い利益しか得られない可能性があります。

表面利回り年間家賃収入を不動産価格によって割り算した表面的な利回りです。

【計算式】
表面利回り(%)=年間利益(家賃収入)/投資額(取得価格)×100

実質利回り固定資産税や修繕費の積立・不動産所得に対する税金・管理料など、必要経費を加味する実質的な利回りです。
減価償却費のように実際に支払いが発生しない費用は、計算に含めません。【計算式】
実質利回り(%)=(年間利益(家賃収入)-年間必要経費)/(投資額(取得価格)×100

不動産情報サイトや広告に記載された利回りの多くは、表面利回りにあたります。表面利回りは、実際の収益性や必要な諸経費を考慮せず割り出すため、実際の利回りと大幅にズレている可能性があります。

さらに、実際の投資判断では、利回り以外の要素を考慮することも重要です。たとえば、現金の流れを反映したキャッシュフローです。
キャッシュフローは、以下の式で計算できます。

キャッシュフロー = 年間家賃収入-(必要経費+年間ローン返済額)

長期的なキャッシュフロー予測では、家賃下落や利回り低下リスク・所得税や固定資産税と都市計画税の支払い・家賃滞納リスクなどを考慮し、現実的な数字を用いることが大切です。

キャッシュフローの予測値を計算することにより、マンション経営の年収見込みを、より現実に近い形把握できます。
利回り・キャッシュフロー以外にも、投資判断に際して考慮すべき要素はたくさんあります。

単純な利回り比較による物件選択は避け、総合的な判断が必要です。

賃貸経営で成功するための5つの投資・運営ポイント

失敗するパターンがあるように、賃貸経営で成功するパターンやテクニックも存在します


不動産投資は、10年・20年といった長期的な見通しが不可欠です。儲かる大家が行う成功ノウハウを知ることによって、現実的な投資・運用計画を作成しやすく、経営者としてスキルアップ・より正確な長期予想が期待できます。

賃貸経営初心者であっても、ビジネスを遂行する経営者であることには変わりません。成功ノウハウを踏襲した経営を行い、しっかりと長期・安定収益を確保しましょう。

3-1.物件の立地は厳選する

アパートやマンションの立地選びは、賃貸経営の生命線です。賃貸住宅建建築に適した土地を選ぶことによって、高い入居率を維持できます。

立地のよい投資用物件は居住者満足度も高く、安定的な運用が可能となります。
次のような立地であれば、賃貸経営に適した立地の条件を満たしているといえるでしょう。

  • 駅から徒歩10分以内に位置する
  • 最寄り駅からターミナル駅へのアクセスが良好である
  • スーパーやコンビニ、金融機関といった生活利便施設が多い
  • 教育機関や医療機関が多く、安心して生活できる
  • 騒音や嫌悪施設など生活の質を低下させる要素が少なく、治安が良い

条件を満たした土地であっても、新築アパート・新築マンションの乱立する激戦地域は避けた方が無難です。そして、リスク管理の一貫として人口構造を調査し、長期的な賃貸需要の見込まれる地域を選ぶこともポイントとなってきます。

3-2.地域の賃貸ニーズに合う物件を提供する

賃貸経営とひと口にいっても、ファミリーマンションからワンルームマンション、シェアハウスなど、投資物件の選択肢は様々です。空室率を下げるために、地域の需要に合う物件を選択しましょう。

地域の需要を知る方法では、購入予定地に足を運び、現地の様子を見ることを第一と考えましょう。周辺の不動産屋の店頭広告からは、競合物件の多さや家賃相場を推測できます。可能であれば、不動産屋のスタッフに声をかけ、次のような内容を聞き取りします。

  • 該当地域で部屋を探す人の属性
  • 需要が高い・低い間取りや設備
  • 空室が目立つ物件の家賃設定や入居条件
  • 賃料相場や物件のグレード

検討する物件の種別によって、依頼する建築会社も異なります。木造建築を中心に扱うハウスメーカー・ファミリーマンションに強い会社など、専門業者にも得意分野・苦手分野があるためです。
建築会社との契約前に需要調査を行い、適切な依頼先を検討しましょう。

3-3.融資を受ける場合は低金利で受けること

金融機関でローンを組む際は、低金利で借りるほど賃貸経営の利益創出に有利となります。

たとえば3,000万円を金利1%で借入を行うとき、
1年間に支払う利息は【3,000万円×1%=30万円】と計算できます。

金利5%で借入を行うとすれば、【3,000万円×5%=150万円】の利息を支払わなければなりません。
支払う利息が多いほど、投資利回りを悪化させ、赤字となる可能性が高くなります。
低金利の融資を受けるためには、以下の対策が有効です。

  • 耐用年数の長い新築投資を検討する
  • 自己資金を手厚く用意し、信用力を高める
  • 賃貸経営を始める前に、教育ローンやマイカーローンを完済する
  • 提携金融機関を紹介できる不動産会社に相談する

マンション・アパート投資の検討段階から、自己資金の準備や借入金の返済を進めることが金融機関の信頼につながります。資金計画には十分な時間をとって、借入に向けた準備を始めましょう。

3-4.退去後はすぐ空室を解消する・対応できる賃貸管理会社を選ぶ

空室期間が長引くほど、賃貸経営の収支は悪化します。空室期間を短縮するために有効な対策は、質の高い管理会社を選ぶことです。

質の高い管理会社を選ぶためには、以下の点に注目しましょう。

  • 担当者が頻繁に入れ替わることなく、安心して相談できる
  • 忙しい時間帯や曜日であっても、ていねいに対応できる
  • 退去者の退去理由を把握し、退去を食い止めるための努力がみられる
  • 入居者の不満をくみ取り、改善策を提案できる

管理費の相場は、家賃に対して3%~5%程度です。
この水準程度に納まることを前提とし、手厚いサポートを行う会社は信頼できると言えるでしょう。ただし、サービスの内容や質は管理会社によって変わるため、委託先は慎重に選ぶ必要があります。

3-5.賃貸管理会社・不動産仲介会社に任せきりにしない

質の高いサービスを受け続けるために、管理会社や仲介会社と積極的なコミュニケーションを図り、経営に関わることが大切です。

サラリーマンなど副業として賃貸経営を始める人でも、賃貸管理会社・不動産仲介会社に物件の管理や入居者の募集を任せきりにしてはいけません。管理会社や仲介会社にすべてを任せ、経営努力を怠ることで、経営する物件の不具合や空室が見逃されてしまう可能性があります。

専門業者の担当者は、数多くの物件を受け持ち、管理業務を行います。多忙な担当者ほど、所有物件に対する想い入れの薄い大家に対する対応が消極的となることも、珍しくありません。

賃貸管理会社・不動産仲介会社にすべて任せて、経営物件の経営状態を確認しなかった場合以下のようなトラブルが発生します。

  • リフォーム費用の過大請求される
  • 空室が出ても対策を取らずに放置する
  • 日常的な管理業務の怠慢による入居者の満足度が低下する
  • 物件を探している人に、所有物件を積極的にすすめてもらえない

管理会社や仲介会社は、委託先であるため、オーナーの意向を反映してくれない場合は、業者の切り替えも検討に入れましょう。

まとめ

賃貸経営が儲かる理由と収益を上げるためのノウハウを紹介しました。アパート経営・マンション経営の始め方は、人それぞれ異なるものです。

区分マンションの一室から始める人もいれば、アパート経営で年収1,000万円以上を目指す人もいるでしょう。希望する投資スタイルに応じて、より詳細な情報収集が必要となります。

賃貸経営は、十分な事前準備を行い、運用中の努力を怠らない限り、安定的な収益が期待できる資産運用手段です。
今回紹介した儲かる賃貸経営をするためのノウハウや失敗事例を参考に、現地調査や収益物件の価値・立地条件の確認、委託業者の選定など、綿密に事業計画を立てていきましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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