親子や夫婦間でマンションをもらったときの贈与税はいくらかかる?計算方法を解説

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親や配偶者などから不動産を贈与された場合には、「贈与税」の支払い義務が生じます

たとえば、マンションの一室を贈与された場合、いくらの贈与税がかかるのでしょうか。

贈与税の計算方法軽減措置について知っておきましょう。

そもそも贈与税って何?

誰かに財産をもらったときにかかるのが贈与税です。

贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間に、1人の人がいくらの贈与を受けたかで税額が決まってきます。

贈与税には110万円の基礎控除があるので、もらった額が110万円以下ならば贈与税はかかりません。

1年間にもらった額が110万円を超えた場合、もらった額から基礎控除の110万円を差し引いた残りの額に対して贈与税がかかります。

税額は以下のとおりとなります。

〈贈与税の一般税率〉
基礎控除後の
課税価格
200万円以下 300万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 3,000万円超
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

※国税庁より

なお、親や祖父母から20歳以上の子・孫に対して贈与をした場合には、基本の税率よりも少し低い「特例税率」が適用されます。

税率は以下の通りです。

〈贈与税の特例税率〉
基礎控除後の
課税価格
200万円以下 400万円以下 600万円以下 1,000万円以下 1,500万円以下 3,000万円以下 4,500万円以下 4,500万円超
税率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 30万円 90万円 190万円 265万円 415万円 640万円

※国税庁より

贈与税におけるマンションの評価額

土地建物それぞれの評価額に対して贈与税を計算します土地建物それぞれの評価額に対して贈与税を計算します

現金だけでなく、不動産や自動車など現金に換算できる財産はすべて贈与税の対象となります。

マンションの場合は、土地と建物の評価額を別々に算出し、その評価額に対して贈与税額を計算します。

土地評価額の算出方法

まず土地ですが、土地評価額の算出方法には「路線価」を基準にして算出する方法と、路線価が定められていない地域において、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて算出する方法の2種類があります。

路線価が定められている地域(主に都市部)においては、路線価×敷地面積×土地の持分で土地評価額を求めます。

たとえば、あるマンションの路線価が1平方メートルあたり20万円で、敷地面積が1,000平方メートルあり、自分の持分が40分の1だった場合。

20万円×1,000×1/40=500万円で、贈与されたマンションの土地の評価額は500万円となります。

建物評価額の算出方法

次に建物の評価額ですが、これは不動産の所有者に対して毎年送られてくる固定資産税納税通知書で確認できます

ここでは仮に2,000万円としましょう。

贈与税額の算出方法

土地の評価額500万円と、建物の評価額2,000万円を合わせると2,500万円になります。
この2,500万円に対して贈与税額を計算することになります。

そして、親から子への贈与の場合は、以下のような計算となります。

基礎控除後の課税額 2,500万円-110万円=2,390万円
贈与税額(特例贈与) 2,390万円×45%-265万円=810万5,000円

つまり、810万5,000円の贈与税が発生します。
このように税額が非常に高いのが贈与税の特徴です。

夫婦間の贈与には特例がある

夫婦間で贈与をする時は配偶者控除が受けられます夫婦間で贈与をする時は配偶者控除が受けられます

贈与税にはいくつかの特例が設けられており、特例に当てはまると税金の支払いを少なくすることができます。

代表的なものは、「配偶者控除」です。
婚姻期間が20年以上の夫婦の間で贈与をした場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除できるという特例です。

夫婦間で贈与をする場合には、この特例を利用することで贈与税の負担を大幅に減らすことができます。

また、親・祖父母から子・孫へ、教育資金や結婚資金を贈与した場合にも特例措置が設けられています。

贈与税の支払い方は?

基礎控除額以上の贈与を受けた時は確定申告を基礎控除額以上の贈与を受けた時は確定申告を

1年間で基礎控除額以上の財産を贈与された人は、もらった年の翌年の確定申告で贈与税の申告と納税をする必要があります。
納税は現金で一度に納めるのが原則です。

ちなみに、基礎控除額以下の贈与を受けた場合には贈与税はかからないため、申告・納税の必要はありません

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相続時精算課税制度を使えば贈与税は非課税

子・孫への贈与の際は相続時精算課税をチェック子・孫への贈与の際は相続時精算課税をチェック

さて贈与税の課税方法には、ここまで解説した1年間にもらった額に対して計算する「暦年課税」とは別に、「相続時精算課税」があり、一定の要件に当てはまる場合には「相続時精算課税」を選択することができます。

相続時精算課税を利用すれば、60歳以上の親・祖父母から、20歳以上の子・孫がもらった財産について、2,500万円までは贈与税を支払わないで済みます

しかし、その親・祖父母が亡くなって相続が発生したときには、この制度を利用して贈与した財産と相続によって取得した財産を合計して、あらためて相続税の計算をしなおす必要があります

暦年課税か相続時精算課税か、どちらを利用すれば有利になるのかは状況によります。
また、相続時精算課税の適用を受けるには細かい要件があります。実際に利用する場合には税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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フドシル専属監修者 東
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株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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