アパート・マンション経営で失敗する理由|実例から学ぶリスクの回避策

アパート・マンション経営で失敗する理由|実例から学ぶリスクの回避策

「アパート経営やマンション経営で資産運用をしてみたい、でも失敗は怖い」とお考えの方はいませんか?不労所得として安定的な収入を得られるとして人気がある傍ら、収入相応のリスクもよく囁かれています。

実際に、アパートやマンションをはじめとした賃貸経営には、失敗に繋がるリスクが数多く存在します。

とは言え、何棟もアパート・マンションを所有して利益をあげている成功者も世の中にはいます。では、そのような方たちは一体どのようにリスク対策をしているのでしょうか。

今回は、賃貸経営におけるリスクとその回避方法、実際にあった失敗事例をご紹介します。リスクを回避して安定した経営へ結び付ける有益な情報なため、ぜひ参考にしてください。

アパート経営・マンション経営で起こりうる8つのリスクとそれぞれの回避策

前述のとおり、アパート経営やマンション経営には、必ずリスクが存在します。

このリスクをきちんと把握しておかなければ、経営が失敗してしまう可能性は格段に上がるため、回避策までしっかり頭に入れておくようにしましょう。

では、それぞれのリスクはどのようにして起こるのかと、その回避策をご紹介します。

①空室リスク

空室リスク8つのリスクー空室リスク

アパート経営・マンション経営における失敗の代表とも言える原因が、「空室による収入減少」です。

賃貸の収入源は入居者から納められる家賃であるため、誰も入居していない空室期間は全く利益を生み出しません。そればかりか、マンション購入時のローンや固定資産税がかかってくることにより、損失が生じてしまいます。

入居率が低下するほどに投資効率は悪化し、空室率が2割を超えると赤字の可能性があります。このような空室リスクを避けるためには、入居者の動向を常にチェックしながら、適切な空室対策を行うことが大切です。

入居者が退去する理由はいくつかあるものの、結婚・就職といったライフスタイルの変化は特に挙げられています。さらに、学生の一人暮らしは卒業を機に退去することが多いため、動向が把握しやすいと言えるでしょう。

基本的に、退去前は入居者からオーナーに事前通知があるものですが、なるべく変化を察知した段階で退去の可能性を確かめておきましょう。

②家賃下落リスク

家賃下落リスク空室リスクー家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、入居者の退去などのタイミングで、ニーズが減少することにより家賃が下落してしまうリスクのことです。

家賃はなるべく一定にして収入を安定させたいところですが、環境の変化によっては家賃を下げざるを得ないこともあります。家賃を下げる理由としてよく挙げられる変化は、近くにあった施設が移転した・建物が老朽化したというケースです。

保有物件の魅力が低くなると空室が発生しやすいため、家賃値下げを検討することとなりますが、家賃を下げた分だけ、当然収入も低下してしまいます。

立地条件の変化による家賃下落リスクを避けるためには、長く好立地を保てる物件選びをしましょう。

東京近郊なら駅の近く、地域なら代表駅や利用者の多い病院・学校の近隣が狙い目です。しかし、スーパーや学校は移転の可能性があることに留意しておきましょう。

老朽化による家賃下落の対策は、建物のリノベーションを行うことが特に重要です。

改築によるコストはかかるものの、老朽箇所の修繕と建物の見た目一新を同時に行うことができます。

入居者の層にあわせてファミリー向け・独身者向けなどの間取り変更もすることで、入居者にとって魅力的な物件に生まれ変わるでしょう。

③家賃滞納リスク

家賃滞納リスク空室リスクー家賃滞納リスク

入居者がいれば家賃は勝手に入ってくると思いがちですが、家賃が滞納されるというリスクも考えておかなければなりません。

アパートやマンションでは、借地借家法という法律によって入居者が保護されているため、家賃が滞納されていても無理やり退去させることは禁止されています。

法的に解決するためには、正当事由や立ち退き料の給付、さらに裁判も視野に入れる必要があり、家賃滞納は賃貸オーナーが頭を痛める問題だと言えます。

このような家賃滞納リスクを避けるためには、入居者の審査をしっかり行うことが大切です。

審査基準を緩めると空室リスクは避けやすいものの、家賃滞納リスクの可能性は膨らんでしまいます。世帯主の職業・年齢・人柄はもちろん、連帯保証人となる方の職業・収入・持ち家の有無まで確認しておきましょう。

家賃滞納が発生した場合の対処法は?対応の流れから滞納リスクを防ぐ方法まで
家賃滞納が発生した場合の対処法は?対応の流れから滞納リスクを防ぐ方法まで賃貸物件のオーナーにとって大きなリスクのひとつに、家賃滞納問題が挙げられます。 賃貸経営は、毎月の確実な家賃収入があってこそ成り立...

また、家賃保証会社の利用を入居条件にすることも対策方法の一つです。滞納が発生しても保証会社が代わりに支払ってくれるため、収入が減少するリスクを防ぐことができるでしょう。

④資産価値下落リスク

資産価値下落リスク8つのリスクー資産価値下落リスク

マンション・アパートは賃貸での収入源であると同時に、いざという時には売却して現金に換えられる資産でもあります。

しかし、築年数が経過するにつれて物件としての評価は下がるため、購入時に比べて売却時の資産価値は大きく下落しやすいものです。

このことを、資産価値下落リスクと言います。

最終的に売り抜けることを考えているなら、資産価値下落リスクも考えるべきでしょう。物件の資産価値を大きく落とさないためには、収益の上げられる物件であり続けることです。

管理がしっかり行き届いており、かつ空室の少ないマンションは、次の大家となる方にとってメリットの多い魅力的な投資用物件に映ります。

また、駅や大病院など移転の可能性が低い施設が近くにある物件は、一定の資産価値を保ちやすいと言えるでしょう。

⑤金利変動リスク

金利変動リスク8つのリスクー金利変動リスク

賃貸物件を建造または購入する場合、多くの方が金融機関からローンによる融資を受けています。このローン返済の負担に大きく影響するリスクが、金利水準が高い方へと推移する金利変動リスクです。

アパートローンやプロパーローンといった不動産投資ローンは融資額が大きいため、たとえ1%の金利上昇でも年間では100万円以上の支払い増加になってしまいます。

金利が高くなると判断できる場合には、変動金利ではなく、固定金利での返済を選びましょう

固定金利は最初に決めた金利から変わることがなく、金利水準が高くなっても返済額には影響しません。

ただし、変動金利に比べると固定金利は金利が高く設定されるため、以降数年間は金利が低くなると判断した場合は、変動金利の方が適していると言えるでしょう。

⑥災害リスク

災害リスク8つのリスクー災害リスク

いくら安定した黒字経営が見込める物件であっても、災害を受けると入居者の数にかかわらず、多大な損失を受けてしまいます。

特に被害が大きいものは地震による倒壊や火災ですが、その他大雨や津波による浸水でも多額の修理費がかかります。

そんな賃貸経営の災害リスクに伴う損害をカバーできるのが、保険会社の提供する火災保険や地震保険、住宅総合保険です。賃貸物件を経営するオーナー向けの保険商品には、災害が発生したことによる家賃の損失を補償する特約も存在します。

また、物件購入の前には、地域の災害リスクを調べておくことも有効です。

全国地震動予測地図2018年版の概要災害リスク

画像引用元:地震調査研究推進本部事務局「全国地震動予測地図2018年版の概要」/
https://www.jishin.go.jp/main/chousa/18_yosokuchizu/yosokuchizu2018_gaiyo2.pdf

こちらは、2018年から30年間に震度6弱以上の揺れが起こる確率を予測した地図です。

あくまでも確率であるため、リスクの存在しないエリアはありませんが、少しでも可能性が低い場所を選ぶ参考になるでしょう。

その他、地域の放火犯罪率や河川氾濫時のハザードマップも調べておくことも大切です。

⑦修繕リスク

修繕リスク8つのリスクー修繕リスク

マンション・アパートを経営する上で、建物の老朽化を避けることは欠かせません。そのため、どのような物件においても修繕リスクは必ず存在するものだと言えます。

物件の修繕は、大規模な建て替えとまではいかなくとも、細かな修繕工事は五年に一度程度の頻度で必要になります。

それだけでなく、専有部分に設置されているコンロやエアコンなどの設備が故障することもあるでしょう。各部屋の設備が通常使用によって故障・劣化した場合には、交換費用をオーナーが負担しなければなりません。

以下の表で、年数ごとに交換・修繕の発生しやすいものをまとめています。

交換・修繕期間の目安 専有設備名 建物の修繕箇所
5年 鉄部塗装
8~10年 浴室換気扇・電気コンロ 外壁塗装・シーリング・屋上防水加工
10~12年 ガスコンロ・エアコン
15~20年 給湯器 建具補修
20~25年 フローリング・専有部分の配管 給排水管の補修・交換
25~30年 キッチン
35~40年 トイレ・ユニットバス

この他に、入退去に伴うクリーニングやエレベーター・防犯カメラの整備などでも出費が発生します。入居者が暮らしやすい物件とするためには、これらの修繕・交換を滞りなく行わなければなりません。

修繕リスクへの対策は、その年の収支計画をしっかりと立てて、修繕費を積み立てていくことです。特に設備の故障は突発的に発生するため、修繕費はやや多めに見積もることをおすすめします。

⑧心理的瑕疵

心理的瑕疵8つのリスクー心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、物件の状態そのものには欠陥がないにもかかわらず、マイナスイメージを伴う事情がある状態のことを指します。物件においては、殺人や自殺といった死を思わせるものがよく知られています。

心理的瑕疵となるかは事件性の有無に関係なく、第三者の受け取り方次第であり、病死・孤独死であっても該当する点は注意してください。賃貸物件に心理的瑕疵のレッテルが貼られると、好立地条件であっても入居者が減ってしまいます。

完全な対策方法ではないものの、心理的瑕疵による損害を避けるためには、賃借人の選定をよく行うことも大切です。

また、事件や事故を未然に防ぐためにも、常に入居者とコミュニケーションを取ることも大切であることを忘れないでおきましょう。

【新築・中古物件別】実際にあったアパート経営・マンション経営の失敗例

ここまでご紹介したように、アパート経営やマンション経営にはさまざまなリスクがあります。しかし、実際にすべてのリスクに直面することは少なく、それほど身近に感じない方も多いのではないでしょうか。

そこで、実際にあった賃貸経営の失敗例を、アパート・マンションと新築物件・中古物件ごとに分けてご紹介します。購入を検討している物件、または保有している物件に近い例をぜひ参考にしてください。

【新築マンション編】資産価値が大幅に下落して出口戦略に失敗

中小企業を長年経営している夫婦のAさん・Bさんは営業マンに勧められ、投資と節税を目的に新築マンションを購入しました。購入物件の情報は以下の通りです。

構造 重量鉄骨造(10戸)
価格 1億2000万円
立地 駅から徒歩約10分

AさんとBさんの当初の計画では、高校生と中学生の二人の子どもが就職してから売却する出口戦略を立てていました。しかし、すぐに満室経営ができるわけでもありません。

さらに、充分な資金も持っていなかったため、空室対策として何か手を打つこともできず、なかなか空室は埋まりませんでした。

表面利回りでは6%と記載されてあったものの、空室があるせいで毎月3万円あまり、年で見ると70万円ほどの赤字となってしまっていました。

購入時から2年ほどしか経っていないにもかかわらず、AさんとBさんは赤字物件を持つストレスから解放されたいと考え、マンション買取を専門とする不動産会社に相談することに。

なんと、売値は約8000万円と2/3に下がっていました。一刻も早く手放したいと考えていたこともあり、AさんとBさんは結果としてマンションを売却してしまいました。

この夫婦がマンション経営に失敗した理由は、新築マンションから中古マンションへの資産価値下落リスクを考慮していなかったためです。

新築の不動産物件は、新築プレミアムと呼ばれる価値を付加した金額で販売されています。

この新築プレミアムが上乗せされると建物本来の価値より1~2割も高くなり、それだけ出口戦略での売却額との落差が大きくなります。

そのため、新築マンションは短期間での出口戦略には向いていません。

新築マンションは保有することでのインカムゲインを狙うのに適しており、中古物件は売却でのキャピタルゲインが狙いやすいと言えます。新築物件から中古物件となることでの資産価値下落には、くれぐれも注意しておきましょう。

【中古マンション編】度重なる修繕工事の資金を調達できず失敗

サラリーマンとして働くCさんは、マンション経営を副業にしたいと考え、表面利回りが12%という有望な中古マンションを手に入れました。購入物件の情報は以下の通りです。

築年数 35年
構造 鉄筋コンクリート造(20戸)
価格 約8,000万円
立地 最寄り駅より徒歩約15分
満室想定賃料 月32万5千円

資金もそれほど余裕を持っておらず、購入諸経費とローンの頭金にほとんどをつぎ込みました。

ギリギリの資金繰りで運用することになってしまいますが、8~10年もすれば十分に元を取れる計算と考えたのでしょう。

しかし、Cさんは修繕費についての見通しを甘く考えていました。

経営を行う上で、防水工事や給排水設備の修繕が必要だったものの、資金に余裕がないため手が回りません。退去者が出てもクリーニング費用を出せず、原状回復ができないまま空室が出てしまいます。

結果として、購入から2年が経過してから5000万円程度で手放すこととなりました。

このサラリーマンがマンション経営に失敗したのは、修繕リスクを無視して資金を購入用途に使ってしまったことが原因です。

ローンの頭金を少し減らしてでも余剰資金を確保しておけば、修繕費用を支払うことができて経営を続けられたでしょう。

中古物件では、購入後に多数の修繕必要箇所が発覚することもあるため、経営資金には余裕を持っておくようにしてください。

【新築アパート編】家賃の下落によってローン返済が苦しくなり失敗

新築アパートの経営が夢だったDさんは、ついに千葉県某所の新築アパートをローンで購入しました。物件情報は以下の通りです。

構造 鉄骨造(5戸)
価格 約6,000万円
立地 最寄り駅から徒歩約10分

新築のため1戸あたり8万円と、高い家賃収入が見込める点を魅力に感じたのでしょう。実際、購入してからの滑り出しは上々だったとのことです。

しかし2年ばかり経ったころ、近所に低家賃のアパートが出現しました。その段階ではまだ退去者は出なかったものの、月の賃料を1万円下げてほしいという減額請求がされてしまいます。

高い家賃での利回りが魅力ではありましたが、退去してほしくないという気持ちから、妥協して月8千円の家賃減額で対応しました。

さらに1年が経つと、購入当初から入居していた長期賃借人の退去が立て続けに起こります。いきなりの空室にオーナーの方は良い対策が打ち出せず、ローンの返済もままなりません。

これ以上家賃を下げても赤字になるため、仕方なく手放すという最後となりました。

このアパート経営の失敗は、家賃下落リスクを失念していたことが原因です。最初の家賃設定の高さにばかり目が行ってしまい、競合物件の登場による家賃相場の変化についていくことができませんでした。

賃貸経営では、周辺の相場を参考にして家賃設定をしますが、後から入って来る物件にとっては自分の経営する物件が比較対象となる点を忘れてはいけません。

立地条件に対して家賃は適正な範囲か、家賃下落はどの程度に収めるかを考える必要があります。

家賃相場に悩んでいるのであれば、賃貸管理会社の方と相談するのも良いでしょう。

また、長期賃借人のように安定した利益をもたらす入居者の退去は大きな痛手です。空室は常に考えられるリスクであるため、情報収集と入居者募集の準備も怠らないようにしましょう。

【中古アパート編】近隣の大学が移転したことによる空室の増加で失敗

Eさんは、満室の中古アパートを購入しました。物件情報は、以下の通りです。

築年数 30年
構造 木造(5戸)
価格 1300万円
立地 最寄り駅から徒歩約25分。

築年数は30年ほど経っていますが、大学近くに位置しているため空室リスクがほぼないように感じられる投資物件です。

購入後の数年はほぼ満室を保つことができ、安定した収入を得られたとのことです。

しかし、大学が移転を公表したことで状況が変わります。大学の移転に伴って入居者のほとんどを占めていた学生が退去し、入居希望者の数も低下してしまいました。

オーナーのEさんは、「大学が近いから入居者も十分見込める」と考えていたため、入居者探しにも一苦労です。大学が移転してみると、その物件は駅から遠い、築年数の古いアパートでしかありません。

泣く泣くアパートを手放すことにしたものの、立地条件による価値が激変したため、700万円程度でしか売値がつきませんでした。

Eさんがアパート経営に失敗した理由は、「大学が近い」というアドバンテージを重視しすぎて、空室リスクはないだろうと即断したことです。

大学や病院などの大規模施設はいつまでもあり続けると考えがちですが、経営状況によっては移転や廃業に追い込まれることもあります。

立地条件に便利な施設があり、それにより入居者が見込めると書かれている場合は、その施設がない場合の賃貸需要も考えておきましょう。

あわせて施設の経営状況・利用者状況も調べておくと、今後数年で移転の可能性はあるかが分かるはずです。

アパート経営・マンション経営に成功する人・失敗する人の違いとは?

アパートやマンションの経営では、運ではなく、本人の努力次第で成功・失敗の分かれ道が決まります。以下の表を見て、成功する人と失敗する人の違いを押さえておきましょう。

成功する人

事前調査
  • 建物の修繕履歴を自分の目で確認する
  • 近隣の家賃相場を調べて、入居者確保と資金繰りのバランスがよい家賃を設定する
  • 入居者と直接会って人となりを見ておく
資金計画
  • 賃貸経営の支出をリスト化している
  • 軍資金を購入費用で使いきらず、余剰資金を残す
  • 入口戦略から出口戦略まで、数年単位の長い視野で計画を立てる
リスク対策
  • 賃貸経営で考えられる7つのリスクを把握している。
  • 各リスクに対して、具体的な対策が立っている

失敗する人

事前調査
  • 営業マンの売り文句で物件を判断する
  • 家賃は高ければ収入もよい、と考えている
  • 入居者探しは営業マンに任せて自分では動かない
資金計画
  • 賃貸経営ではどのような支出があるかを知らない
  • 購入すれば収入が入ると思い、余剰資金を確保しない
  • 購入後に保有しつづけるのかなど経営の目途が立っていない
リスク対策
  • 賃貸経営で考えられる7つのリスクを知らない。
  • リスクを甘く考えて、具体的な対策を立てない

成功する人は、土地・物件の事前調査や入居者の審査に自身の目を使っています。

購入後何年でどの程度の支出があるのか、ローンの返済は滞りなく終わるかといった資金計画もしっかり立てているものです。

該当物件にはどのようなリスクがあり、どう対応するのかといったリスク対策にも怠りがありません。

一方、不動産業者の営業マンへ任せきりにする、計画がしっかり立てられない方は、賃貸経営に失敗してしまうでしょう。

アパート・マンション経営をしっかり成功させるためには、他人や業者に任せきりにせず、自分で動き、計画に基づいて行動を起こすことが大切です。

まとめ

空室リスクや家賃下落リスクは特にトラブル事例が多いため、多くの賃貸オーナーの懸念点でもありますが、家賃滞納リスク・災害リスク・修繕リスクは実際に遭遇して初めて意識し始めるという賃貸オーナーもいます。

そして、今回ご紹介した失敗例では、いずれもリスクを正しく把握しておらず「自分は大丈夫だろう」という甘い認識が失敗へと繋がっていました。

収入の低下から失敗へと繋がる「アパート・マンション経営のリスク」は、必ず避けておきたいもの。

リスクごとに対策を立てておけば、軽微な損害で済ませることができます。成功者のように自分から動き、自分の目で判断して、計画をしっかりと立てていくことを忘れないようにしましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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