収支を正しく把握しよう！家賃収入にかかる税金はいくらになるのか？

不動産に関係する税金はたくさんあります。

たとえば、「所得税」「住民税」「登録免許税」「不動産取得税」「印紙税」「固定資産税」「消費税」、さらには「相続税」や「贈与税」も関係する場合があります。

このように、不動産と税金というのは、切っても切れない関係にあります。ですから、不動産投資家は税金について熟知しておく必要があるでしょう。

とくに不動産投資をする方であれば、ランニングコストとなる”所得税”と”住民税”について意識しておきたいところです。
この2つは、不動産投資によって利益が発生した場合に納めるものとなります。投資用不動産を所有している方は、家賃収入というインカムゲインを得ることになるため、所得税と住民税の支払いが基本となるわけです。

そこで、不動産投資に関連する所得税と住民税について、その内容を詳しく見ていきましょう。これらの税金は、不動産投資で得られる収入（手残り収入・キャッシュフロー）に大きく影響することとなるため、シミュレーションの段階から意識しておくべきものです。あらかじめ収支計算に含めておけば、より詳細なシミュレーションが可能となります。

1 所得税と住民税の概要
2 家賃収入にかかる税金はいくらなのか計算してみよう！
3 税額がイメージできれば、手残りもわかる

所得税と住民税の概要

そもそも所得税とは、得られた所得に対し、一定の割合で課せられる税金のことです。具体的には、課税所得の総額に税率をかけ、税額控除額を差し引いて求められます。

「所得税の速算表」にもあるように、個人の場合であれば、税率は5％から45％の7段階（平成19年分から平成26年分までは5％から40％の6段階）に区分されています。

一方、住民税とは、地域社会の費用を負担させるための税金です。

所得税が国税なのに対し、住民税は地方税となります。住民税は、1月1日現在の住所地を基準とし、前年の1月1日から12月31日までの1年間の所得に対して課税されるのが特徴です。

「所得割」と「均等割」の2つで構成されており、具体的な内容は次の通りです。

所得割：「市町村民税6％」「都道府県民税が4％」、合わせて10％が課税されます。
均等割：「市町村民税3,500円」と「都道府県民税1,500円」の合計が課税されます（平成26年度から平成35年度まで）

家賃収入にかかる税金はいくらなのか計算してみよう！

次に、家賃収入と税額について詳しく見ていきましょう。収入と税額のバランスをイメージしやすいように、所得税を例にして具体的な計算方法を紹介していきます。

まずは、「収入」を正しく把握することからはじめる
所得税の金額を正確に計算するためには、まず、自らの「収入」を明らかにしなければなりません。収入とは、会社からの給料や不動産投資による家賃収入（地代、家賃、権利金、礼金など）をすべて含めた金額のことです。
収入を概算でしか計算していない方は、あらためて、正確な数字を割り出してみてください。
次に、「課税所得」を割り出してみよう
自らの収入が明らかになったら、そこから必要経費を差し引きましょう。必要経費には、修繕費や保険料、減価償却費、ローン金利、管理費用などの諸経費だけでなく、不動産取得税や登録免許税、固定資産税などの税金も含まれます。
収入から必要経費を差し引いたものが、納税の対象である「課税所得」となります。
最後に、課税所得に「税率」をかけてみよう
課税所得を求めることができたら、あとは税率をかけるだけです。たとえば、課税所得が700万円だった場合、「700万円×23％－636,000円＝974,000円」となります。
このように、まずは収入全体を明らかにしたうえで、諸経費を差し引いて課税所得を求め、さらに税率をかけることによって所得税額が計算できます。