賃貸経営を行うにあたり、好立地でかつ高利回りが期待できる等の事情で、
他人の土地を借りて賃貸住宅を建てるケースもあります。
契約を結んで土地を借り、安定して賃貸経営を続けるためには、
土地の貸主と借主とのトラブルはタブーだと言えるでしょう。
しかし、借りた土地を更新する際の「更新料」でトラブルを起こすケースも少なくありません。
支払いの必要性や金額について、土地所有者と利害が一致しないことが大きな原因です。
そこで今回は、借主の権利である借地権から、更新料の支払いの必要性と算出方法、
リスクを回避して借地契約を結ぶ方法までを詳しく解説します。
目次
そもそも借地権とは？
そもそも借地権とは？借地権とは、建物を建てるために地主等の他者から土地を借りることにより発生する権利のことです。
借地権には、建物を建てることを目的に他者から土地借りる賃借権と、
土地活用として建物や人工物や庭園などを所有するために、
他者の土地を使用する地上権があり、これら2つをまとめて借地権と呼びます。
実際には土地利用のために借地権が用いられているケースはほとんどが賃借権となっており、建物を建てるために賃貸借契約を結んで土地を借りることが一般的です。
そして、
土地を借りる側の人を「借地権者」、
土地を貸す側の人を「底地権者」
と言います。
借主である借地権者は土地を借りているため、
賃貸物件と同じように毎月土地の利用料金を貸主である借地権者に支払うこととなります。
「旧借地法」と「借地借家法」の違い
借地法には旧借地法と平成4年に施行された借地借家法の2種類が存在しており、
旧法と新法では全く契約の効力が違うため、きちんと把握しておく必要があります。
旧借地法が施行される以前は、日本には借地権者に不利な法律しかなかったため、
借地権者と底地権者のトラブルが絶えませんでした。
そのため、借地権者の権利保護のために旧借地法が施行されました。
旧借地法は、「正当な解約理由」があれば底地権者は契約を解除できるとされる法律で、
借地権者にとって優位な法律となりました。
しかし正当な解約理由の定義は非常にあいまいで、
最低契約期間はあるものの、
建物が建っている限り借地権者が解約しなければずっと契約を更新し続けることができます。
この状況は、かえって底地権者にとって不利となり、
借地権者と底地権者とのトラブルも減ることはありませんでした。
そこで平成4年に新たに施行された法律が、「借地借家法」です。
借地借家法には、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類の権利があります。
それぞれ、以下のような内容となっています。
普通借地権
契約期間は定めるものの、期間満了後も更新することが可能です。
正当事由があれば底地権者は更新を拒否できます。
契約終了時に建物が残っている場合は、
借地権者は底地権者に買取を請求することができます。
定期借地権
定期借地権は普通借地権とは逆で、
契約期間満了後は底地権者に土地を返還する必要があります。
借地権者は建物の買取を請求することもできないため、
自分で更地に戻して返還する必要があります。
借地契約の更新に「更新料」が必要となる理由
借地契約の更新の際に必要となるのが、「更新料」です。
更新料は、土地を借りている借地権者が底地権者に支払わなければならない費用のことで、厳密には借地借家法等の法律で定められたものではなく、
あくまで当事者間の合意や契約によります。
では、なぜ更新の際に更新料を払う必要があるのでしょうか。
それは、建物を建てている借地権者は「今後も土地を利用し続けたい」、
そして土地を貸している底地権者は「もっと良い条件の底地権者が居れば切り替えたい」という双方の意見が大きく関係します。
つまり、両者の利害の一致を埋め、
リスクを回避するための手段として更新料が必要となると言えます。
双方が納得のいく料率を決めることで、
借地権者と底地権者の関係を良好に保てるができるでしょう。
更新料の支払い義務について
先述したとおり、法律上では「更新料の支払い義務」はないものの、
契約書に更新料の支払いが明記されている場合、
「適切な金額と認められれば支払う必要がある」とすることが通説です。
また、更新料の支払いについて契約書に明記されていない場合でも、
双方の合意や過去の支払い事例が見られる場合も、
更新料を支払う必要があるとされるケースがほとんどです。
これらのケースにおいて、
借地権者が更新料の支払いを拒否した場合は、
底地権者より契約解除されることもあります。
トラブルを避けるためには、契約書の内容ももちろんですが、
双方の共通理解が重要なため、
契約時には更新料の支払い義務についてよく確認する必要があります。
裁判においても底地権者側が勝利した事例もあるため、
更新料の支払い義務があると判断される場合には、適切な金額を支払いましょう。
更新料の目安と算出方法
更新料の目安と算出方法借地の更新料については、明確な金額や料率が法律で定められているわけではなく、
借地権者と底地権者の間での契約で決めることとなります。
地域や慣習により差はあるものの、相場は更地価格の3～5％程度となっており、
都市部ほど高額になる傾向があります。
都心部では、10％近い数字になる場合もあります。
借地権者は借りた土地に建物を建てているため、土地面積に加え、
土地と建物を合わせて借地権者が有している権利の割合を示す借地権割合を含めて、
更新料を算出することとなります。
算出方法は一般的に、以下の計算式が使用されます。
更地価格（地価×坪数）×料率（3～5％）×借地権割合
例えば、坪単価50万円の土地を100坪借りており、借地権割合が80％、
更新料の割合が5％で契約していたとすると、以下のような計算となります。
50万円×100坪×80％×5％≒200万円
あまりに相場から離れている金額を請求されないためにも、
契約・更新の際は底地権者自身が一度、
土地価格や借地権割合を計算することをおすすめします。
借地の更新料に関して起こり得るトラブル事例
借地の更新料に関して起こり得るトラブル事例▼底地権者Aさんの場合
土地を借りてアパート経営を行っていたAさんは、
契約更新時に予想を上回る多額の更新料を請求されてしまいました。
相場を大きく外れた金額であるため、地価と契約書を調べてみたところ、
20％近い料率で更新料を請求してきていることが判明。
相談先の弁護士によると、
「更新料の支払いは、その金額が相当である場合に限り有効とする」とのことでした。
Aさんは更新料については底地権者と合意していましたが、
契約書には2割以内としか書かれておらず、
具体的な金額については協議していませんでした。
弁護士の仲介の元、条件変更を申し出るために再度底地権者と話し合い、
常識の範囲内での更新料を支払うという事で和解、大事には至りませんでした。
今回のトラブルは、借地権者であるAさんが、
契約時に更新料についての確認をあいまいなままにしてしまったことが原因です。
借地権者が支払いの請求を断ることによるリスクについて
更新料の支払い義務があるとする場合において、
借地権者が底地権者からの請求を断る場合には、いくつかのリスクがあります。
まず更新料の支払いに応じなかった場合には、
「底地権者から契約解除を求められる可能性がある」ということです。
契約解除に至ってしまうと損失は甚だしいものとなるため、
わずかな更新料の節約よりも、大きなリスクを避けた方が賢明だと言えるでしょう。
ほかにも、底地権者側の対抗策として行われる「地代の値上げ」があります。
更新料支払いの有無も、賃料改定の際の判断とされることが多くあります。
いずれにしても、底地権者との関係性の悪化は免れないため、
支払い義務があると判断される契約を締結している際は、
更新料は支払っておくことが無難でしょう。
トラブルやリスクを防ぎながら借地契約を結ぶための確認事項
借地契約におけるトラブルやリスクは、賃貸経営自体を脅かす可能性もあるため、
注意しておきましょう。
ここからは、トラブルやリスクを可能な限り避けるための確認事項を解説します。
契約書を必ず確認する
借地契約は契約書が無くても合意があれば更新料が認められる場合があるなど、
あいまいな展開になる可能性もあります。
口約束は双方の見解の違いの元となるため、
契約書は必ず作成してもらいましょう。
また、契約書の条項にも細かく目を通し、
少しでも疑問点があれば契約を締結する前に確認を行うことも重要です。
信頼関係の構築
トラブルになるケースは、借地権者と底地権者の双方が自分に有利な方向へ解釈をして、
利害が一致しない場合です。
契約書を交わすことは勿論ですが、
契約前に細かい部分に関しても話し合いをして合意をしておき、
契約後も日頃から良好な関係を保っておくことが得策です。
もし疑問点について質問しても回答せず、
都合の悪いことを隠すような不誠実な底地権者であったとしたら、
契約を結ばない決断も時には必要です。
専門家の力を借りる
不動産に関する契約内容は、難解な知識を必要とすることも多く、
自分だけでは正しく理解や対処を行うことが難しい場合もあります。
そんな時は、不動産に詳しい不動産会社のコンサルタントや、
法律の専門家である弁護士に相談すると良いでしょう。
経験豊富な専門家であれば、正しい知識や助言を提供してくれます。
リスクが懸念される際には、対処法も提案してくれるでしょう。
特に無知に付け込むような底地権者が相手である場合には、
専門家の後ろ盾があることにより、抑止力を働かせることもできます。
ここまで3つのポイントを紹介しましたが、最も大切なことは、
何も考えずに無計画に契約をしたり、
底地権者の言いなりになってしまったりしないことです。
しっかりと準備をしてから望みましょう。
まとめ
ここまで、借地権及び契約時・契約更新時に重要となる更新料について解説しました。
借地権の更新料についてはさまざまなパターンがあり、また解釈があいまいな部分もあるため、契約時や更新時にもトラブルになりがちです。
結論として、契約時には更新料の取り決めについてよく確認しておくことと、支払い義務がある場合には、無用なトラブルを避けるためにも支払いに応じておくことが重要です。
借地権で借りた土地を安定して活用するためにも、リスクは常に回避しておきましょう。
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