税金が優遇される！？不動産ならではの「特例」とは

不動産を所有している方にとって、”税金の支払い”は避けて通ることはできません。とくに投資用の不動産を保有し、家賃収入を得ている方であれば、毎年の税金に頭を悩ませているというケースも少なくないのではないでしょうか。それだけ不動産投資における税金の支払いは、収支計算にも大きく影響し、まさに”あなどれない存在”となっています。

ただし、世の中にはさまざまな節税方法が存在しているように、不動産に関連する税金もまた、節税手法を駆使することで減らせる可能性があります。事実、不動産投資をしている人の中には、節税によって手残り収入を増やしている方もいます。よって、不動産投資を実践する際には、節税に対する意識と知識が欠かせません。

では、不動産に関連する節税方法にはどのようなものがあるのでしょうか。可能な限り税金を減らすための方策に加えて、税金が優遇される不動産ならではの”特例”についても紹介していきましょう。税金について正しい知識をもっておけば、不動産に対する評価や考え方、あるいは今後の戦略についても変わるかもしれません。

可能な限り税金を減らすためにできること

まず、不動産によって収益を得ている方が節税するためには、できるだけ多くの「必要経費」を計上するしかありません。収益用不動産の税金は、主に不動産で得た所得に課税されるため、必要経費をきちんと計上し、所得総額を減らすのが得策となります。なお税制改正により減価償却による節税効果は小さくなっています。

あとは、確定申告をする際に「青色申告」を利用するという方法もあります。青色申告を利用すれば、最高65万円または10万円を控除する「青色申告特別控除」が受けられます。その結果、白色申告の場合よりも税金が控除されることとなるのです。加えて、もしアパートやマンションを10室以上持っていれば、「事業専従者控除」も認められます。

特例を活用して不動産の税額を減らそう！

マイホームとして不動産を所有している方が不動産を売却し、譲渡益が出た場合、いくつかの特例を利用することができます。具体的には、次のような特例があります。

3,000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売ったときには、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。特例を受けるための要件は細かく設定されているものの、適用されれば大幅な節税となります。
10年超所有軽減税率の特例
通常、所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときは、「長期譲渡所得」の税額が適用されます（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税2.1％）。ただし、土地や建物の所有期間が10年を超えているなど、「10年超所有軽減税率の特例」に該当する場合には、長期譲渡所得より低い税率が適用されることとなります。
特定居住用財産の買換え特例
さらに、マイホームを買い替えた場合にも特例が適用される場合があります。具体的には、特定のマイホーム（居住用財産）を平成29年12月31日までに売り、代わりのマイホームに買い換えた場合、一定の要件のもとで譲渡益に対する課税を繰り延べることができます。これを、「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。