不動産を所有している人の中には、その財産をいつの日か誰かに譲り渡すことを考えている方もいるでしょう。
その一般的な方法は相続です。
相続をすれば自分が死んだ後、家族や友人に不動産を含む財産を残すことができます。
相続は世間的にもよく知られており、実際に利用している人も多い方法です。
そして、不動産を誰かに渡す方法は他にもあります。
それが「生前贈与」と呼ばれる方法です。
生前贈与の仕組みを理解すると、相続税を節税することも可能になります。
今回はそんな生前贈与についての基本的な知識や注意点などを紹介します。
生前贈与とは？
生前贈与とはその名の通り、生きているうちに自分が所有している不動産などの財産を誰かに譲り渡すことを言います。
ただし、この名称は法律的なものではありません。
そもそも「贈与」は生きている人間が行なうことであり、全ての贈与は生前にされるものだからです。
ですから、一般的に使われる「生前贈与」は、相続を念頭に置いて「その贈与を生きているうちに行なうこと」という意味合いになります。
ただし、相続であれ生前贈与であれ、財産を受け取った側に税金が課せられるという点では同じです。
相続の場合に課せられる税金を「相続税」、贈与の場合に課せられる税金を「贈与税」と言います。
もっとも、これらはいずれも日常生活ではあまり馴染みのないものです。
特に相続税は、人生の中でも1回だけしか経験しない人も多い税金でしょう。
そこでまずは、相続税と贈与税の違いから見ていきましょう。
相続税と贈与税の大きな違いとは？
相続税と贈与税は、どちらも財産の所有者が変わる時に発生し、受け取った側が払う税金になります。
そのため似たようなものに見えるかもしれません。
しかし、これらの2つの税には大きな違いがあります。
それは、基礎控除と税率です。
基礎控除とは、税率をかける前に控除される金額のことです。
課税では様々な種類の控除が存在しますが、控除の中でも基礎控除は最初に引かれる金額です。
相続税や贈与税も、財産全体（不動産の場合は評価額）から基礎控除を引いた金額が、実際の課税対象になります。
相続税の基礎控除は、「3,000万円＋600万円×法定相続人数」です。
例えば相続人が3人の場合は4,800万円が控除されます。
もし5人いれば、6,000万円が控除されます。
一方、贈与税の基礎控除は、状況に関係なく、年間で110万円、ないし累計2,500万円で固定です。
実際の税額は、控除をした後の課税対象に税率を掛けたものです。
相続税と贈与税の税率は、ともに「累進課税」という形式がとられています。
累進課税では、課税される金額が大きくなるにつれ、税率も上がります。
相続税と贈与税とでは、税率の幅はどちらも10%～55%で同じですが、課税される金額の区分が異なります。
例えば、最低税率の10%がかかるのは、相続税の場合は基礎控除を引いた金額が1,000万円以下の時ですが、贈与税では200万円以下の時になります。
また、最大税率の55%がかかるのは、相続税では課税対象が6億円を超えた場合ですが、贈与税では4,500万円超の時になります。
このように相続と生前贈与はともに税金が課せられますが、その計算の条件や数字には違いがあります。
そのため状況によって、どちらが節税になるかが変わってきます。
不動産を生前贈与して節税するための方法
ここからは、節税の観点から生前贈与の制度について見ていきます。
紹介するのは、2つの制度と1つの特例です。
それぞれに特徴があり、利用する人の状況などによって受けられるメリットが変わります。
暦年課税制度
1年の間に贈与した財産に対して課税する方式が、暦年課税制度です。
この制度では、年間110万円の基礎控除があり、それ以下の贈与については税金が発生しません。
この制度を利用し、数年に渡って110万円を下回る不動産の贈与を繰り返せば、相続税でかかる分を減らすことができます。
但し110万円を超える分については課税されてしまいます。
年間110万円ということは、10年かけても1100万円、20年でも2200万円が上限です。
現金等なら扱いやすい金額ですが、不動産の場合はかなり条件を選びそうです。
税率は、子や孫に贈与する場合は、200万円以下は10%、400万円以下は15%、600万円以下で20%などとなっています。
相続時精算課税制度
生前贈与に関係する課税制度には、暦年課税制度の他に、もうひとつの制度があります。
それが相続時精算課税制度です。
この制度を利用すると、累計で2,500万円までの生前贈与が非課税になります。
その代わり、相続が発生した際には、その時点で相続した財産に加え、過去に贈与された財産分にも相続税が課されます。
さらに、この制度を利用できるのは、60歳以上の親や祖父母から20歳以上の子供や孫に対する贈与に限られます。
子供や孫とは、つまり将来の相続人を想定したものです。
その意味で、相続税の先送りとも言えるのが、この制度です。
また、この制度を一度選ぶと途中で変える事ができません。
よくよく考えて選ぶ必要があります。
そう考えると利点が少なそうにも思えますが、やり方によっては、生前贈与と相続の双方で課税を回避する事が可能になります。
それは、生前贈与した分と相続時に贈与された金額の合計が、相続税の基礎控除を下回った場合です。
つまり、相続税を先送りした上で、いざ相続税の支払いをする場面になったら、合算しても相続の控除内でした、という場合です。
そうなると、税金を払う必要はありません。
また、課税金額は贈与された時点が適用されますので、例えば大きく値上がりすると予想した不動産があった場合、安い時に贈与しておく方が節税できます。
相続時に不動産が高騰していたら相続税も高くなり、もっと前に贈与しておけば良かった、となるでしょう。
夫婦間贈与の特例
不動産の場合、20年以上結婚している夫婦間の贈与なら、基礎控除に加えて2,000万円まで非課税になるという配偶者控除があります。
ただし、この特例は同じ配偶者には一度しか適用できず、満たすべき条件もいくつかあります。
夫婦間では相続税でも特例があり、1億6,000万円まで非課税になります。
また、贈与では不動産取得税がかかりますが、相続の場合はかかりません。
夫婦の場合は、うかつに生前贈与しない方が得になる事も多いのです。
慎重に考えてから、どちらを選ぶかを決めるようにしてください。
知らないと逆効果！不動産を生前贈与するときの注意点
生前贈与はうまく使えば利点がありますが、場合によっては逆効果だったり、思わぬ事態に陥る可能性もあります。
そこで最後に、不動産を生前贈与するときの注意点を、いくつか紹介します。
単純なことですが、知っておくことで意に沿わない結果になるリスクを回避できます。
生前贈与にかかる費用を確認する
生前贈与をすることで、将来に待ち構える相続税の節税ができます。
しかし、それ以外の税金については、また別の話です。
不動産の贈与では不動産取得税が課税されます。
これは都道府県に払う税金で、固定資産税評価額の3%です。
また、登記でも固定資産税評価額の2％が登録免許税として課税されます。
さらに登記事項証明書を取り寄せる際にかかる登記手数料や、生前贈与における一連の手続きを専門家に依頼すれば、その報酬もかかります。
これらのことを確認しないで、単純に「生前贈与の方が得なんだ！」という思い込みだけで選んでしまうと、思ったよりも費用がかかり、後になって「こんなはずではなかった」という後悔にもなりかねません。
実際にかかる金額を想定・確認した上で、判断することが重要です。
生前贈与する不動産が高額だと贈与税がかかってしまう
節税を目的に生前贈与するとしても、高額な不動産であれば贈与税がかかります。
特に暦年課税制度は年間の控除が110万円と低いため、毎年の贈与額をそれ以下に抑える必要があります。
相続時精算課税制度でも、トータルで2,500万円が上限です。
生前贈与をするかしないかは、この控除金額が大きな判断材料になるでしょう。
また、正確な判断をするためにも、自分が持っている不動産の価値（評価額）は正しく確認しておきましょう。
土地の値段は毎年変わりますし、建物は減価償却で価値が減っていきます。
自分で判断が難しい場合は、専門家の意見を聞いてみるのも良いでしょう。
早めに行わないと相続税がかかる可能性がある
相続税を避けて生前贈与を選択しても、相続のタイミングによっては、結局相続税がかかってしまう可能性があります。
これは、相続人に対して相続の3年以内に行われた生前贈与は無効になるという規定があるからです。
その場合、相続税にまとめられる形で課税が発生します。
例えば生前贈与された分を遊興費などにして使いきってしまうと、相続税が払えなくなる可能性も出てきます。
生前贈与を行う場合は、計画的に早めに行ない、かつ、贈与されて3年未満のものについては、慎重に取り扱う必要があるでしょう。
もちろん、若いうちから財産を他人に譲り渡そうと考える人は少ないと思います。
自分の住まいも必要でしょう。
贈与を行うタイミングを決めるのは、そんなに簡単な事ではありません。
しかし上記のようなルールがある事は理解して、有効に活用して下さい。
もし贈与する相手が決まっているなら、その人も交えてベストな方法を考えましょう。
そうすれば、仮に多少上限を超えて課税が発生するとしても、お互い冷静に受け止める事ができるはずです。
まとめ
生前贈与の概要から、節税方法、実際に行なう場合の注意点まで紹介しました。
節税を目的にする場合には、贈与する不動産の金額や、贈与する相手との関係性などを考え、利用する制度や方法を検討しましょう。
生前贈与の税金は、不動産を受け取った側にかかります。
譲り渡す側としては負担を少しでも減らしてあげたいでしょうし、受け取る方としても、当然負担は軽い方がよいでしょう。
場合によっては、贈与はせずに相続する方が、相手への負担が少なくなる可能性もあります。
そのあたりを出来るだけ厳密に計算して考えましょう。
いずれにしても、選択肢は多く持っておいた方が有利です。
自分が持っている不動産を誰かに譲り渡す気持ちがあるなら、生前贈与の活用も考えてみてください。
※平成30年8月調べ
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
