入居者の退去手続きにおいて、特に起こりやすいトラブルである原状回復。「現状回復」と表記されることもありますが、正しくは「原状回復」です。
現在賃貸物件を経営しているオーナーや、今後賃貸物件の経営を考えている方は、原状回復の基本的な知識をきちんと身に付けていますか？
これまで物件に住んでくれていた入居者に気持ち良く退去していただくためには、国土交通省が作成した原状回復についてのガイドラインを、オーナーがきちんと理解しておく必要があります。
今回は、原状回復と費用負担をめぐるトラブルを防ぐために、オーナーが知っておくべき最低限の知識について解説します。
アパートやマンションなどの賃貸物件における「原状回復」とは？
賃貸経営における「原状回復」とは、”賃貸契約の解約時に、使用していた部屋を入居前の状態に戻すこと”を言います。内容としては、ハウスクリーニングやクロスの張替えなどを行うことが基本です。
これまで住んでくれていた入居者が退去すれば、次の入居者が入居するまでに原状回復をすることが一般的ですが、予め「原状回復はどこまでオーナー/入居者が負担しなければならないのか」という基準を知っておく必要があります。
「経年劣化」「通常損耗」「特別損耗」の違い
原状回復を行わなければならない項目は、「経年劣化」「通常損耗」「特別損耗」という3つの種類に分けることができます。
まずはそれぞれの違いについて、押さえておきましょう。
| 経年劣化 | 「年月の経過とともに自然に発生するもの」のことで、建物や設備が古くなって価値が下がっていくことを意味します。 （例）日があたったことによる畳や壁紙の痛み 等 |
| 通常損耗 | 「賃貸物件を普通に使用することで生じる損傷」のことで、「自然損耗」とも呼ばれています。 （例）重たい家具を長期間置いたことによるカーペットのへこみ 等 |
| 特別損耗 | 通常損耗には当たらない損耗で、特別な使い方をしてできた損傷や借主の故意過失による損傷のことを意味します。 （例）タバコのヤニによる壁の黄ばみ 等 |
上記の表からわかるように、経年劣化や通常損耗は「誰が住んでいても起こり得るもの」で、特別損耗は「住んでいた人の過失により生じたもの」と考えることができます。
そして、入居者に原状回復義務があるのは「特別損耗」のみです。
入居者に原状回復義務がない項目に対して費用を請求することにより、トラブルに発展する可能性が高まります。
そのため、それぞれが修繕するべき範囲や詳しい項目について、オーナー自身がきちんと把握しておくことが重要です。
【具体例】オーナー・入居者それぞれが修繕する範囲について
経年劣化・通常損耗の修繕費用はオーナー側が負担し、特別損耗の修繕は入居者が原状回復費用として負担することがわかりました。
しかし、どのようなものがオーナー大家側の負担となるのでしょうか？
ここからは、修繕内容によりどちらが費用を負担することとなるのか、国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に掲載されている具体例を次項で詳しく説明します。
ちなみに、ガイドラインに法的拘束力はありません。そのため、すべてをガイドライン通りにせず、異なる内容を定めることも可能です。しかし、ガイドラインは実際の判決をもとに作成されているため、最も有効な指標となるでしょう。
オーナーが負担しなければならないもの【経年劣化・通常損耗】
オーナー側が負担しなければならないもの、つまり経年劣化や通常損耗には、次のようなものがあります。
オーナーが負担しなければならないもの【経年劣化・通常損耗】
（画像引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン/http://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf）
家具を設置したことで生じたへこみや変色は通常損耗となるため、オーナーが負担しなければなりません。
さらに、鍵の取替えや設備機器の故障に関しては、入居者が故意に破損・故障させていない限りすべてオーナーが負担するものです。
また、浴槽や風呂釜等の取替え、さらにリフォームは経年変化及び通常損耗の修繕に該当するもので、次の入居者を確保するために行うべきものとされています。
負担額をなるべくおさえたいというオーナーも少なくありませんが、なるべくガイドラインの記載されてある通りに物件の管理を行いましょう。
入居者が負担しなければならないもの【特別損耗】
入居者側が負担しなければならないものには、次のようなものがあります。
（画像引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン/http://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf）
入居者側が負担しなければならない原状回復費用は、掃除などの管理が適切に行われていなかったものや、不注意によるものが挙げられます。
また入居者の多くは、これらの負担項目をきちんと把握できていないでしょう。
特に冷蔵庫下のサビや結露などにおいては、入居者も知らない間に汚れてしまっていたという事態も考えられます。
そのため、「どのような項目が原状回復費用として請求する可能性があるか」を予め入居者に説明することが重要だと言えるでしょう。
原状回復費用の負担割合と計算方法【経年劣化・特別損耗】
例え入居者が原状回復費用を負担しなければならない場合でも、全額の費用を請求することはできません。それには、「経過年数」が関係します。
- 「経過年数」とは＝「物の価値は年数の経過により減少する」という考え方のこと
この経過年数を考慮することにより、オーナー/入居者の原状回復費用の負担割合が変わります。
以下の表は、ガイドラインに記載されてある入居者の原状回復の負担割合です。
（画像引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン/http://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf）
クロスやクッションフロアは、「6年で残存価値1円となるような負担割合を算定する」とされていますが、襖や柱においては「経過年数は考慮しない」とされています。
このことから、経過年数は物により異なることがわかります。
より具体的な負担割合を知るためには、「経過年数の考慮」をもとに算出しましょう。
例えば、6年で残存価値が1円となるクロスやクッションフロアの負担割合を計算する場合は以下の計算式を用います。
- 「残存価値割合」＝1－「居住年数（〇ヶ月）」÷「耐用年数（〇ヶ月）」
では上の計算式を用いて、実際の例を挙げながらさらに詳しく説明します。
クロスが新品だった部屋に2年間入居していたAさんは、不注意でクロスを傷付けてしまい、退去時にクロスを交換することとなりました。
クロスの張替え費用が5万円だった場合の計算方法は、以下の通りです。
- 1-24（ヶ月）÷72（ヶ月）＝66.6%
- 5（万円）×66.6%＝33,300円
すなわち、Aさんが負担するべき費用は「33,300円」ということとなります。
その他負担割合に関するより詳しい情報はガイドラインに記載されているため、ぜひ参考にしてみてください。
原状回復によるトラブルを未然に防ぐ2つのポイント
ここまで「入居者が負担すべき原状回復費用」と「費用の負担割合」についてご紹介しましたが、これらの知識を身につけるだけで、原状回復に関するトラブルを防ぐことができるわけではありません。
最後に、原状回復によるトラブルを防ぐためのポイントを2つご紹介します。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しておく
国土交通省が公表しているガイドラインには、さまざまなトラブルの事例や、トラブルを未然に防ぐためのQ＆Aが詳しく記載されています。
実際に起きた判例事例を見ておくことで、賃貸経営でトラブルに発展しやすい情報を知ることができるでしょう。
明確な定義のあるルールが少ない賃貸経営ですが、ガイドラインは実際に起きた判例をもとに作成されているため、最も信頼できる資料だと言えます。
今後、賃貸経営を検討している方はもちろん、すでに賃貸経営を始めているという方も、ぜひ目を通してみてください。
入居時にオーナーと入居者双方立ち合いのもと状況確認を行う
原状回復が必要な損傷があったとしても、「身に覚えがない！」「入居時点からキズがあったはずだ！」と入居者から主張されるケースも少なくありません。
この時点で、入居時点からキズが無かったことを証明できなければ、確実に原状回復費用を請求することは困難となってしまいます。
このようなケースを防ぐため、入居の時点で立ち会いをして、損傷があるかどうかを入居者とともにチェックしておきましょう。
このとき、入居時に状況をきちんと確認をしたことの証明として、確認後にサインもできるチェックリストを用意したり、写真を撮影して現状を記録することも有効です。
退去時にも、双方が室内点検に立ち会い、同じチェックリストを使って確認しましょう。
なお、このチェックリストは、ガイドラインに以下の作成例が掲載されています。オーナー自身でチェックリストを作成する際は、以下の作成例を参考にしてみてください。
（画像引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン/http://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf）
まとめ
賃貸経営を行う上で、入退去に伴う原状回復は必須です。また賃貸住宅では、傷や汚れの度合いにより、オーナーが負担するべきものと入居者が負担するべきものは異なります。
しかし、どちらがどれほど負担しなければならないのかは双方により意見が分かれることが多く、敷金の返還額と計算根拠をめぐるトラブルは後を絶ちません。
これまで物件に住んでくれていた入居者と最後まで良好な関係でいるためにも、オーナーはガイドラインを理解しておく必要があります。
ここまでご紹介した内容を参考に、「どこまで入居者に原状回復費用を請求できるのか」をしっかりと把握しておきましょう。
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