明日からいきなり「不動産オーナーになりなさい」といわれたら、誰しも戸惑うのではないでしょうか。
ところが相続の現場では突然、不動産オーナーになることが普通に起こり得ます。
急に不動産オーナーという立場になり、不安になる人がいるのも事実です。
相続で突然、不動産オーナーになった人向け、あるいはそのような立場に近い将来なりそうな人向けに、
ここでは、一人前の不動産オーナーになるにはまず何を知るべきかについて紹介します。
管理会社は切り替えられる
相続で引き継いだアパートやマンションは老朽化が進んでいることもあり、空室が目立っていることも少なくありません。
それに対し、親の代から委託を受けている管理会社は、空室を積極的に埋めないこともあり、引き継いだ相続人は不安やいら立ちを覚えることも多いようです。
そこで相続後によく行われるのが、管理会社の切り替えです。
相続した不動産オーナーの中には管理会社の切り替えができないと思っている人がいるようですが、切り替えは可能です。
引き継いだアパートやマンションの運営にやりにくさを感じる場合は、相性の良い管理会社を自分で見つけ、新たな管理会社と契約を結んでもいいでしょう。
新たな管理会社に切り替えることで、まずは新体制を築くのも一案です。
不動産所得と手残りは異なる
不動産オーナーになると「不動産所得」を確定申告することになります。
不動産所得とは家賃収入から諸経費を引いた利益のことといい、経費には「固定資産税」や「建物保険料」「管理委託費」「修繕費」「減価償却費」などが該当します。
減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に規則的に配分した会計上の費用であり、実際に支出されるお金ではありません。
また、経費のなかには借入金の元本返済が含まれていません。
つまり、税金を計算するうえでの不動産所得には、実際に支出されない減価償却費が含まれており、実際には借入金の元本返済を支払うため手残りのキャッシュフローとは異なります。
前述のように、不動産投資では、会計上の利益とキャッシュフローが異なることがポイントです。
不動産オーナーになりたての人は、この違いがわからず戸惑う人が多くいます。
古い収益物件の場合は、会計上は利益が出ているのにキャッシュフローはマイナスということもあり得ます。
お金の流れは大切なので、不動産所得と手残りの違いをよく理解しておきましょう。
賃貸借にはルールがある
不動産賃貸業は、借地借家法のルールに基づいて行われます。
法律的な知識を得るのであれば、借地借家法を勉強するのが望ましいでしょう。
借地借家法は借主の立場を守るための法律であり、オーナーが入居者を簡単に解約できないようになっています。
たとえば、入居者が2ヵ月家賃を滞納したとしても、オーナーから解約され退去させられるというようなことは借地借家法上できません。
法律的には、不動産オーナーの立場はそう強くはないからです。
そのため不動産オーナーになるには、借地借家法の知識は必要であり、最低限の基礎知識は身につけるようにしましょう。
ここまで、不動産オーナーになるには何を知るべきかについて解説してきました。
一人前の不動産オーナーになるにはまず、「管理会社は切り替えられる」、「不動産所得と手残りは異なる」、「賃貸借にはルールがある」という3つの知識が最低でも必要です。
オーナーになりたてのころは大変かもしれませんが、一つずつ勉強して、きちんとした不動産オーナーになることを目指しましょう。
- ・ちゃんと管理してくれているのかよくわからない
- ・毎月の管理手数料が腑に落ちない
- ・担当者がイマイチ冴えない
- ・空室が長期化して困っている
- ・入居者が長く住んでくれない
- ・経営に関しての最適な提案がない
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