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家賃滞納が発生した場合の対処法は?対応の流れから滞納リスクを防ぐ方法まで

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家賃滞納が発生した場合の対処法は?対応の流れから滞納リスクを防ぐ方法まで

賃貸物件のオーナーにとって大きなリスクのひとつに、家賃滞納問題が挙げられます。
賃貸経営は、毎月の確実な家賃収入があってこそ成り立ちます。しかし、入居者が毎月必ず期日までに家賃を振り込んでくれるとは限りません。
そのため、以下のようなお悩みを持つオーナーも多いのではないでしょうか。

「確実に家賃を回収するために、予め対策を講じておきたい!」
「家賃を滞納された時は、どのように対応すると良いの?」

毎月きちんと家賃収入を得るためにも、家賃滞納に関する問題は、予め知識として身につけることが大切です。
今回は、家賃を滞納された時の適切な対応方法と、家賃の未払いを事前に防ぐための対策をご紹介します。

1.よくある家賃の滞納理由

家賃を滞納してしまう原因には、「お金がない」といった経済的な問題だけではありません。特によくある滞納理由として、以下の4つが挙げられます。

  • ・単純に忘れていた
  • ・長期間の不在
  • ・急な病気や事故
  • ・そもそも支払うつもりがない

よくある家賃の滞納理由の多くは「一時的に家賃の支払いが遅れてしまうケース」に含まれますが、よくある家賃の滞納理由はこのような「一時的に家賃の支払いが遅れてしまうケース」に含まれます。しかし、そもそも支払うつもりがない場合は「故意に家賃の支払いをしないケース」となります。
いずれにしても、家賃の支払いが無い場合にはオーナーからの督促が必要です。

2.家賃滞納が発生した場合の対応の流れ

家賃滞納が発生したら、すぐに法的手段を取るわけではありません。一般的には賃貸借契約書の解除項目に記載の2ヶ月の家賃滞納が法的手段を取る時期の目安となります。

最終的に法的手段を取らざるを得なくなった場合には、それまでに「家賃を滞納している入居者に対して賃料を支払うよう、何度も督促をしているにも関わらず、支払いが確認されなかった」という事実を証明することが最も重要です。

つまり、何度かの督促を経て借主が対応しなかった場合に法的手段を取ることとなるため、きちんと順序立てて相手に支払いを促しましょう。

家賃滞納の発生~2週間以内 家賃未払いの通知と督促(口頭・電話・手紙)
滞納から2週間以降 内容証明による「督促状」で家賃支払いの督促
滞納から3ヶ月以降 内容証明による「催告書」で契約解除の通告

【法的手段】明け渡し請求訴訟

【法的手段】強制執行

ここからは、家賃滞納された場合の対応の流れについて、それぞれを詳しく説明します。

2-1.家賃支払の通知・督促

期日を過ぎても家賃の振り込みが確認されなかった場合、まずはすぐに家賃滞納者(借主)に家賃が未払いであることを確認し、督促をしましょう。
口頭・電話・手紙のどの方法でも問題はなく、何よりも迅速に伝えることが最も重要です。

家賃滞納者が家賃を支払うつもりがない様子であっても、契約時に連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に連絡をする方法が有効です。連帯保証人は契約者と同じ債務を負うため、支払い義務があります。そのため、連帯保証人から直接家賃を支払ってもらうことも可能です。
また、家賃滞納分全額は困難だとしても、分割納入という形で和解できる可能性もあります。

家賃未納に関する通知を出してから2週間を過ぎても反応がないようであれば、督促状を送る準備に入りましょう。

2-2.配達証明付きの督促状・内容証明郵の送付

家賃滞納から2週間経過した場合には、内容証明郵便で督促状を送り、家賃の支払いを請求します。
この内容証明郵便は、法的手続きを行う際に「家賃滞納者に対して、滞納分の家賃の支払いをきちんと請求していた」ということを証拠として残すためのものでもあります。

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2-3.退去・契約解除の通告

滞納から3ヶ月が経ち、内容証明郵便を送った後も借主が支払いに応じなかった場合は、催告書によって賃貸契約の解除通知を出しましょう。

民法上では、貸主が契約解除を一方的に行うことができないことが定められています。
そのため、例え家賃滞納者であっても、家賃を3ヶ月以上滞納している、または常習性・悪質性が高く家賃支払いの見込みがないなど、貸主と借主との関係が破綻していなければ法的措置をとることができません。

故意に家賃を滞納する悪質な家賃滞納者であれば、すんなり退去に応じる可能性は低いため、法的措置として明け渡し請求訴訟に進むケースが多いです。
催告書に「滞納した家賃の最終支払いの期限と、実行しない場合は賃貸借契約を解除すること」を記載して、こちらも内容証明で借主宛てに送付しましょう。

2-4.【法的手段】明け渡し請求訴訟

契約解除の期日を過ぎても支払いの様子が見られない場合は、法的手段を取ることとなります。借主に退去してもらうため、明け渡し請求の訴状を作成し、裁判所に提出しましょう。

法的措置対象者への手続きとなるため、不動産会社や賃貸管理会社ではなく、不動産トラブルに強い弁護士に相談することが有効な判断だと言えます。

弁護士費用が必要にはなりますが、できるだけ早く現在の借主を退去させ、次の入居者を探すことを考えると、マイナスではありません。担当弁護士に家賃滞納者への対策を打ってもらうことで、回収や退去がスムーズに進みます。

2-5.【法的手段】強制執行

裁判で勝訴判決を得た後、強制執行の申立てを行います。
強制執行の進め方については、以下を参考にしてください。

  • (1)強制執行に必要なものを揃える
  • (2)強制執行の申立てをする
  • (3)断行(強制執行)

3.家賃滞納を防ぐための対策

ここまでは、実際に家賃を滞納された場合の対応の流れをご紹介しましたが、家賃滞納を未然に防ぐことは最も大切です。
次の項目では、家賃滞納を防ぐためにオーナーができる対策をご紹介します。

3-1.入居の基準設定・審査は慎重に

入居時の審査基準を適切に定めることにより、家賃滞納のリスクを防ぐことが可能です。

  • ・家賃が払えるだけの充分な収入があるか
  • ・連帯保証人がつけられるか
  • ・信用できそうな人物か
  • ・家賃保証会社の利用基準をクリアできているか

入居の基準に合わない相手であれば、今後のリスクを考えて見送ることも大切です。
空室が多い場合は勇気が必要ですが、後から家賃滞納が起きた場合の費用や手間と時間を考えて、慎重に検討してください。

3-2.入居者と日頃からコミュニケーションをとる

入居者トラブルを防ぐためには、入居者と普段から日常会話などのコミュニケーションをとる、または問い合わせが入った際も丁寧に対応するなど、賃借人との間に信頼を築くことも大切です。

たとえトラブルが発生してしまっても、裁判になる前に話し合いで解決できれば、費用も時間も削減できるでしょう。
入居後の家賃滞納対策のひとつとして、入居者とコミュニケーションをとることは非常に有効な対策といえます。

4.家賃滞納への備え「家賃保証会社」とは

どうしても家賃滞納リスクを減らしたい場合は、「家賃保証会社を利用する」ことをおすすめします。
家賃保証会社を利用することにより、入居者が家賃を滞納した場合でも、保証会社が家賃分を立て替えてくれるため、家賃収入を得ることが可能です。
しかし、保証会社に払う保証料は入居者負担です。保証料は一般的に、月額賃料の30%〜100%までと保証会社により大きく異なりますが、保証料を懸念する入居者もいるため、なるべく入居者負担の少ない保証会社を選ぶと良いでしょう。

確実に家賃収入を得る方法としては、このように家賃保証会社を利用することが最もおすすめです。家賃滞納のリスク対策として検討する価値は充分にあるでしょう。

まとめ

賃貸物件を持つオーナーにとって悩みの種である家賃の滞納問題ですが、急なトラブルや問題にもきちんと対応できるよう、必要な準備や手順を予め理解しておくことが重要です。

また、事前に家賃の滞納を防ぐことができれば、今後の賃貸経営に対する不安も減るでしょう。これまでご紹介した内容を参考に、家賃滞納に関するトラブルのない安定した賃貸経営を行ってください。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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