不動産投資では物件を売却することもよくありますが、購入は経験していても売却は経験したことのない人も多いのではないでしょうか。
はじめて売却する人は、売却の前に全体の流れを把握しておくと安心でしょう。
このコラムでは、売却側から見た不動産売買の7つの流れについて紹介します。
まずは売却計画を立てる
最初にすることといえば、売却計画を立てることです。
売却計画では、スケジュールや売却目標額などを決めましょう。
新しい収益物件の購入予定がある場合は、新しい投資物件についても同時に計画します。
収益物件を売却するときは、賃貸借条件を一覧表にしたレントロールや修繕履歴などをしっかりと整備しておきます。
高く売るためのコツは、買い主が購入を検討しやすい物件にすることです。
検査済証や竣工図など、買い主に引き渡すための重要な書類も整理しておき、すぐに渡せるように準備をしておくと良いでしょう。
売却計画と一緒に行いたい価格査定
価格査定は（1）の売却計画と同時に行います。
価格査定を行うことで、計画がより具体化します。
不動産投資ローンを抱えている人は、売却額が不動産投資ローンの残債を上回るかをきちんと確認しましょう。
ローン残債が売却額よりも高い状態のことを「オーバーローン」と呼びます。
この場合、売却で残った残債を何らかのかたちで返済しなければなりません。
オーバーローンで売却する際には、返済計画も同時に立てるようにしましょう。
不動産会社との媒介契約の締結
売却することを決定したら、不動産会社に仲介を依頼します。
仲介業務を不動産会社との間で締結する契約を「媒介契約」と呼びます。
媒介契約には、複数の不動産会社に同時に依頼できる「一般媒介契約」と、1社にしか依頼できない「専任媒介契約・専属専任媒介契約」があります。
物件を買い替える人であれば、良い物件情報を持ってくる不動産会社に媒介を依頼するという手もあります。
媒介契約をうまく利用しながら、良い物件情報を集めましょう。
いよいよ販売活動開始
不動産会社へ依頼をしたら、販売活動の開始です。
一般的に、不動産の売却には3ヵ月ほどの時間を要します。
入居者がいない部屋があれば、不動産会社に内覧会の立ち会いを依頼するのも良い案です。
投資物件の売却では、買い主からいろいろな質疑がくることがあります。
質疑には丁寧に答えるようにしましょう。
買い手が決まったら売買契約
買い主が決まったら、売買契約の締結です。
売買契約では、売り主は買い主から「手付金」を受領します。
また、一般的には売買契約が成立した時点で、仲介手数料の半額を不動産会社へ支払います。
物件に何らかの問題がある場合は、契約の前にそれらをすべて開示します。
売却後に瑕疵（かし）担保責任を負わないためにも、問題点は買い主に容認してもらうことが重要です。
収益物件の売買では、固定資産税のほか、賃料や水道光熱費などの精算を行う場合があります。
何をどこまで精算するかは、買い主と協議して決めておきましょう。
売買契約から約1ヵ月後に行う引き渡し
引き渡しは、売買契約から約1ヵ月後に行うのが一般的です。
引き渡し前までに抵当権の抹消などを行い、引き渡し時には残金を受領します。
売り主は鍵のほか、建物竣工図や検査済証、権利証（登記識別情報通知書）などの重要書類を引き渡します。
入居者から預かり敷金がある場合、売買金額から預かり敷金額を減額することで、買い主へ敷金を承継します。
入居者（賃借人）には後日、賃貸人の地位承継通知書を送ります。
賃貸人の地位承継通知書には、売り主と買い主の双方の押印が必要となります。
忘れてはならない確定申告
個人が不動産を売却して「譲渡所得」が発生した場合には、確定申告が必要となります。
譲渡所得とは、売却額から取得費（建物は減価償却後の価格）と仲介手数料などの譲渡費用を控除したものになります。
このとき譲渡所得がプラスであれば、確定申告が必要です。
確定申告は、売却した翌年の3月15日までに行う必要があります。
売却側の立場で売買の流れについて見てきました。
計画から確定申告まで一連の流れを把握することでしっかりと準備ができるのではないでしょうか。
売却する際にはタイミングを見計らい、良い売却となるように事前に準備を整えておくようにしましょう。
「成功するプロ家主は腹の底で何を考えているのか？」
不動産投資のプロとして第一線で活躍する「三島毅久」が書き上げた不動産投資のノウハウが詰まった書籍。
黎明期から６万戸の物件を成功へと導いた筆者が初心者〜中級者のオーナーへ贈る、目から鱗の投資書籍の決定版。
- 本書のポイントをご紹介
- 表面利回りのからくり
- NOI利回り算出方法
- 負動産を富動産にする方法
- 不動産投資を成功に導く７つの心得
- 管理会社の選び方
