失敗例からわかったサラリーマン大家がアパート・マンション経営で成功するためのポイント

男性がパソコンを見て笑っている

忙しいサラリーマンが不動産投資をするなら、手間いらずのアパート経営がおすすめです。ただし、アパート経営で成功するには、失敗パターンを学び、成功するためのポイントについて知ることが重要でしょう。

ここからは、サラリーマンがアパート経営で成功するための3つのポイントについて紹介します。

サラリーマンにアパート経営が向いているワケ

アパート経営は、管理委託契約や一括借り上げシステムを利用すると、基本的にオーナーの仕事はほとんどありません。そのため忙しいサラリーマンにはおすすめの投資といえます。また、アパートは戸数が複数あるため、1戸だけマンションを購入するよりも空室時のダメージが小さくなり、それもおすすめ理由の一つといえるでしょう。

アパート経営の規模によっては副業と扱わない会社も多くあります。実際に経営をする前には就業規則を調べることは必要ですが、多くの場合は投資を行うことができるでしょう。

忙しいサラリーマンが片手間で経営でき、かつ少ないリスクで副収入を得られることを踏まえると、アパート経営はサラリーマンに向いているといえます。

サラリーマンがアパート経営に失敗するパターン

失敗する人には共通のパターンがあるようです。これから不動産投資をする人であれば、事前に失敗パターンを知ることが成功への近道になるでしょう。サラリーマン大家が不動産投資で失敗する5つのパターンについて紹介します。

失敗の原因1 物件選びが甘い

サラリーマンは忙しいため、物件選びに費やせる時間が多く取れません。プロの投資家と比較すると、その時間のかけ方は圧倒的に少ないでしょう。

不動産取引は「センミツ(千に三つの確率)」と揶揄されるほど、良い物件に巡り合うことが難しい取引です。サラリーマンの場合、少ない投資物件の中から選んでしまい、良い物件を選べていないケースが多いようです。まずは多くの物件を検討することからはじめてみましょう。

失敗の原因2 節税という言葉に騙される

損益通算による節税目的で不動産投資をはじめる人がいますが、それは避けるべきでしょう。損益通算による節税とは、赤字の不動産所得と給与所得を合算し全体の所得を下げて節税する方法です。

本来、不動産賃貸業は利益率が高いため、常に赤字になるような物件はかなりリスクの高い投資といえます。不動産投資による節税は、赤字に転落した場合のあくまでも副次的な効果です。節税ではなく、きちんと所得が増えるような物件に投資を行うようにしましょう。

失敗の原因3 二重ローンに苦しむ

住宅ローンを抱えながら不動産投資をするサラリーマンは多くいます。不動産投資では空室が増えると、給料の中から不動産投資のローンと住宅ローンの両方を返済することになってしまうため、一気に苦しい状況に追い込まれてしまう場合があるでしょう。

最悪の場合、自宅の住宅ローンまで返済できなくなり自己破産することもあり得ます。二重ローン体制のため、元々の余裕が少なくちょっとした失敗も吸収しきれないという弱みがあります。いずれか一方のローンは軽くしておくことが望ましいでしょう。

失敗の原因4 急拡大しすぎる

サラリーマンが不動産投資で自分と同じくらいの給料を稼ごうとすると、相当に大きな資産を持たなければなりません。つまり、かなりの資産を持たない限り、経済的自由人にはなれないことに気付きます。

そこで、一気に資産を増やそうとして、多額の借入金を調達して物件を購入しようとする人がいます。また、同時に高利回り物件にも手を出してしまい、ハイリスク物件を高い金利の借入れで購入する人も中にはいます。

このような借入れ過多の投資は、大きな空室が出るとすぐに返済が苦しくなります。借入れ過多によってお金持ちになるということはないので気を付けましょう。

失敗の原因5 自己資金が少なすぎる

同じ投資で失敗しても自己資金の多い人は失敗を吸収できますが、自己資金の少なすぎる人は大きな痛手を被ります。失敗するということは、失敗を吸収しきれていないということです。自己資金ゼロでも不動産投資をしようとする人がいますが、それはかなり難しい投資といえるでしょう。

不動産投資はプロでも、少なくとも自己資金割合30%程度を目安として行います。経験の浅い個人投資家であれば、理想的にはもっと自己資金割合を高めたいところです。初心者であればあるほど、十分な自己資金を確保してから不動産投資をはじめたほうがいいでしょう。

ここまで、サラリーマン大家が失敗する5つのポイントについて紹介してきました。失敗を防ぐには、物件選びや自己資金の確保等、投資を実行する前の行動で失敗を防げる部分も多くあります。焦らずに、十分に準備を整えたうえで投資をするようにしましょう。

アパート経営で成功するための3つのポイント

ではどのようにしたら失敗を防ぎ、アパート経営を成功させることができるのでしょうか。3つのポイントについて見ていきましょう。

1. 立地の良い物件を選ぶ

アパートは、立地の良い物件を選ぶことが鉄則です。立地の良さは、空室を防いでくれるだけでなく、建物が古くなったとしてもアパートの価値を落としにくくしてくれます。

アパート経営における空室リスクや賃料下落リスクなどは、ほとんど立地の良さでカバーできます。最寄り駅からの距離や治安、周辺の生活用施設など、自分が実際に住む目線に立ってチェックすることが重要です。

また、立地が良く空室対策などが必要なければ、オーナーとしても頭を悩ます必要はなくなります。副業で行うのであれば、手間のかからない好立地の物件を選ぶようにしましょう。

2. 築浅の物件を選ぶ

中古物件を購入する場合は、なるべく築10年以内の物件を選びます。築10年以内であれば、空室も少なく修繕費もほとんどかからないため、収益性も良くなります。

耐用年数を過ぎていない建物であれば、減価償却ができるため節税効果も期待できます。つまり、支払う税金の負担が少なくなるため、キャッシュフローが良くなるでしょう。

築浅物件は一見すると利回りが低いのですが、減価償却費によって支払う税金が少なくなるため、最終的なキャッシュフローは築古物件よりも良くなることがあります。利回りだけでなく、キャッシュフローも意識して物件を購入するようにしましょう。

3. 自己資金を十分に用意する

同じ利回りの物件を購入しても、儲かるかどうかは自己資金の多さによって異なります。借入金が多ければ返済負担は大きくなり、当然その分、手元に残るお金が少なくなります。

さらに、返済負担が大きくなれば、少しの空室が発生しただけでもギリギリの収支となるでしょう。多少の空室が発生しても、悠然と物件を所有できるようにするには、自己資金が多いことが大切です。「儲け」を意識するなら、不動産投資は焦らずじっくりと自己資金を貯めてから投資を行うと良いでしょう。

アパート経営はリスクの高い郊外の築古物件を避け、「立地の良い物件を選ぶ」「築浅の物件を選ぶ」「自己資金を十分に用意する」という3点を意識することがポイントです。成功するための3点を押さえて、賢いサラリーマン大家を目指しましょう。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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