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なぜ長期空室状態に?オーナーが見逃しがちな4つの原因と空室対策

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なぜ長期空室状態に?オーナーが見逃しがちな4つの原因と空室対策

賃貸経営を行う上で、最も避けたい「空室」。空室の増加は家賃収入に直結する問題なので、たとえ満室運営だったとしても空室を出さないよう、常に空室対策を行わなければなりません。
しかし賃貸物件を経営しているオーナーの中には、あらゆる手を尽くしているにも関わらず長期の空室状態が解消されず、頭を抱えている方もいるのではないでしょうか。

「入居者を募集しても、なかなか決まらないのはなぜ?」
「どのようにすれば空室が減るのだろう…」

今回は、多くのオーナーが抱えている上記のような悩みを解決するため、長期にわたって空室が発生してしまうさまざまな原因と、それに対する空室対策・注意点まで詳しく解説します。

1.空室状態が長引く・入居者が決まらない4つの原因とオーナーができる対策

所有物件に長期の空室状態が続いている場合、まずは原因を分析し、適切な対策を施すことが重要です。
長期で空室状態が続く理由は、主に以下の4つの可能性が考えられます。

  • ・物件に対して賃料が適切ではない
  • ・物件の供給過多による空室リスクへの対策ができていない
  • ・オーナー自身が物件の賃貸管理をできていない
  • ・仲介会社に物件をアピールできていない

賃貸住宅の場合、空室が発生している間も維持費や税金などのコストが発生するため、空室期間が長かったり空室数が多いと経営に大きな悪影響を与えます。
空室状態の原因に応じた対策を行い、長期の空室状態を解消し、家賃収入を安定化させましょう。

2.原因①物件の状態の割に相場より家賃が高い

賃貸物件の築年数が一定年数経過しており、決して新しい・綺麗とは言えない物件の賃料が相場より高い場合などは、入居希望者が現れる可能性は低くなります。

家賃を値下げすることは、家賃収入の低下に繋がるため、空室対策における最終手段とも言われています。空室が発生する度に賃料を下げてしまうと、不動産経営は成り立ちません。
しかし、一度下げた家賃を上げるのは難しいため、家賃設定の見直しの検討は最終手段です。

古い物件・見目が悪い物件は、リフォームやリノベーションを行ったり、予算が無い場合にはオーナーご自身で行うDIYリフォームといった方法で蘇らせることもできるので検討しましょう。

2-1.競合物件の状態・相場を再確認し「市場ニーズ」にあった賃料設定を

賃貸物件の賃料設定を見直す際は、物件の周辺の相場を確認して、適切な「市場ニーズ」に合った賃料を調べる必要があります。

例えば、賃料を下げても周辺の家賃より高い状態だと空室が解消されない可能性があります。逆に賃料を下げすぎた場合は、空室が解消できたとしても、十分な家賃収入を得ることができません。

周辺の相場を調べる場合は、以下のような方法で確認しましょう。

  • ・賃貸情報誌を購入する
  • ・不動産ポータルサイトを検索する
  • ・仲介会社の営業マンにヒアリングする

所有している物件と築年数が近く、同じ間取りの競合物件を抽出した上で、賃料を面積で割り、比較します。
競合物件との比較や賃料の見直しのタイミングは、空室が目立ち始めたときが良いでしょう。

3.原因②仲介会社に物件をアピールできていない

新規の入居者を募集する際は、仲介会社に仲介を依頼する方も多いでしょう。
しかし、仲介会社は数多くの物件を取り扱っているため、特定の物件だけを多くの入居希望者に紹介してくれるとは限りません。

仲介会社に物件を多数の入居希望者に紹介してもらうためには、自身の物件を仲介会社にアピールする必要があります。案内してもらえる回数が増えれば、空室状態が解消される可能性が上がります。

3-1.「紹介したい」と思わせるために必要なこと

仲介会社に、しっかり入居希望者への物件案内をしてもらうために、以下の3つの行動を心がけましょう。

  • ・自身の物件の特徴や魅力を知ってもらう
  • ・仲介会社(営業担当者)と良好な関係を築く
  • ・営業担当者には丁寧に感謝を伝える

これらの行動が大切な理由は、入居希望者が希望の条件を満たした物件を複数見つけた場合、最後は担当してくれた担当者の印象や態度が入居の決め手となるからです。

まず、営業担当者が、物件の詳細やアピールポイントを知らなければ、入居者に勧めることもできません。不動産オーナーは、日頃から担当者と連絡を取り、「物件の入居募集条件が妥当であるか」「問題点や改善点の有無」などをヒアリングし、やりとりを重ねていきましょう。

また、入居者が決まった場合、営業担当者の元に直接お礼を言いにいくなど、丁寧に感謝を伝えることで、営業担当者のモチベーションや信頼度も上がります。自身の物件を入居希望者に積極的に紹介してくれる営業担当者との関係性も、入居者の増加の一因となるのです。

4.原因③供給過多の可能性

現在の日本は、相続税の改正による税金対策でアパートの建設が増えていることから、賃貸物件数が入居希望者数よりも多い「供給過多」の状態にあります。

2015年に相続税法の改正により相続税が増税されたため、賃貸マンションを所有して節税を試みる方が増加しました。これは、現金よりも土地の方が、相続税の課税の対象となる資産の評価額が低くなり、相続税の額を減額することができるためです。
加えてその土地にアパートを建設することにより、さらに資産評価額を下げることが可能です。

また、アパートの入居希望者は、できるだけ築年数が浅い物件を借りたいと考えていることも、新築のアパートは増加している要因となっています。

上記のような状況から、築年数が経過した賃貸物件は、他の競合物件と差別化を図らなければ、入居希望者に「住みたい」と思ってもらうことができません。

4-1.物件探しをしている人に「住みたい」と思ってもらえる工夫

自身の物件と他の競合物件とを差別化し、入居者の増加を狙うためには、以下の方法がおすすめです。

  • ・家賃もしくは家賃以外の必要な費用を安くする
  • ・設備を充実させる
  • ・特定のニーズに特化した物件にする

周辺の物件と比べて家賃設定が著しく高い場合は、家賃を下げることにより、入居者が集まりやすくなります。
しかし周辺の物件とそれほど差がない場合は、入居者が支払う敷金や礼金・駐車場代といった家賃以外の費用を下げることがおすすめです。

また、周辺の物件と比べて設備の充実度も確認し、足りないようであれば設備を充実させましょう。

  • ・オートロックなどの防犯システムの充実化
  • ・専用の庭を設置
  • ・宅配ボックスの設置
  • ・床や壁などに遮音性を高める材料を使用
  • ・ペットの足洗い場

このように、設備により競合物件との「差別化」を図ることも可能です。

また、最近はニーズ特化型物件も人気を集めています。女性専用物件やペット共生物件など、特定のニーズを特に満たす物件であることをアピールすることで、入居希望者の関心を引いたり、入居率を高めることが期待できます。

5.原因④長期空室状態の際に起こりがちなトラブルを対処していない

長期の空室が発生している場合は、オーナーの所有物件の管理不足やトラブルなどに対応できていないケースも考えられます。そのため、オーナー自身が物件の管理をしっかり行っているかどうか振り返ってみましょう。

特に共用部などの清掃がきちんとできておらず、物件が不衛生な状態になっていると、 内見者が来ても良いイメージがわかず「住みたい」という気持ちになりません。

物件の立地や設備などの条件がどれだけ良くても、建物や部屋の環境が不衛生だと、入居率が格段に低下します。

5-1.「不衛生な環境」がさらに空室期間を延ばす原因にも

建物自体の環境が不衛生だと退去の原因になりますし、空室が発生しても新しい入居希望者が現れず、長期の空室状態につながってしまいます。

このため、以下の点に気をつけて清掃を行う必要があります。

  • ・廊下部分に他の入居者の荷物や傘などが放置されていないか
  • ・玄関に砂などが落ちていないか
  • ・部屋や排水溝から異臭や汚臭がしないか
  • ・虫の死骸はないか

特にエントランス・廊下など、部屋までの動線が不衛生だと、建物自体の第一印象が悪くなります。

また、長期の空室状態が続くと下水の汚臭が発生しやすく、虫の死骸が溜まっている可能性も高まります。
汚臭のする部屋や虫の死骸が散乱している部屋に良いイメージは持たれないため、常に対策を行っておく必要があります。

5-2.虫の死骸や部屋の汚臭への対処方法

空室状態の部屋に虫の死骸や汚臭が溜まる原因の多くは「排水管」にあります。

下水への排水管は、横から見るとS字を横向きにしたような形になっており、水が溜まる構造となっています。この溜まっている水が、下水から発生する汚臭や虫の侵入を防いでくれます。

しかし空室状態が続くと溜まっている水が蒸発してしまい、部屋中に下水の匂いが充満したり、下水管から虫が侵入します。侵入してきた虫は、すぐに死んでしまうほど生命力が弱いものが多いため、部屋中に虫の死骸が散乱してしまいます。

このため、定期的に水を流すなど、排水管の水が蒸発しないようにすることが大切です。

2週間に1度を目安に、空室状態の物件の元に足を運び、トイレ・キッチン・お風呂の水を流し、虫の死骸があれば掃除しましょう。もし定期的に行くことが難しいようであれば、費用がかかりますが不動産管理会社に委託するのも有効な手段です。

また排水管の中の水が無くならないようにするため、蒸発を防ぐ専用の液体を排水管に流し込むという方法もあります。冬場に排水管の中の水が凍る可能性があるような地域物件には、凍結防止剤を使用すると良いでしょう。

空室物件は、いつ内見者が来ても問題ないよう、清潔に保つことが重要となります。

6.有効となる空室対策の検討には仲介会社からの情報が重要!

どれだけ空室対策を施しても、仲介会社が入居希望者に所有物件を紹介してくれないことには、空室状態は解消できません。

このため、仲介会社への営業内容の見直しも重要です。多くの入居希望者が訪れる人気の仲介会社にはさらにコストをかけて「おすすめの物件」として紹介してもらったり、契約を成立してくれた店舗には謝礼金を渡すなど、さまざまな方法でアプローチを行いましょう。

また同地域内には、基本的に複数の仲介会社が存在しているはずです。
好意的に付き合う仲介会社ももちろん大切ですが、どこか一店舗のみに仲介会社を限定して付き合うのではなく、物件エリアに店舗を構える仲介会社とはすべて付き合うことが望ましいでしょう。

そしてここからは、有効な空室対策を検討するために、仲介会社からどのようにして情報を得ると良いかをご紹介します。

6-1.自身の物件には何が足りないかをしっかり指摘してもらう

まず候補の複数の仲介会社に、間取り図などの物件情報を送付します。

その後、送付した仲介会社に電話でコンタクトを取り、「所有物件に何が足りないのか」を相談しましょう。このとき、仲介会社の営業担当者にあまり時間を取らせないよう、数分程度で済ませるようにします。

良い営業担当者ほど周辺の物件の状況をしっかり把握しており、賃貸経営に関する知識もあるため、所有物件に足りていないポイントを素早く、かつ的確に指摘してくれるでしょう。

6-2.入居率を高めるためのアドバイスをしてもらう

担当者に所有物件の足りない部分を指摘してもらった後は、今度は入居率を高めるためにはどのような対策を施せば良いかアドバイスを求めるようにしましょう。

「この地域は学生が多いため、インターネット無料が効果的」
「賃料が他の物件と比べて高いため、賃料を下げると良い」

具体的なアドバイスをもらい、問題点が明確になれば、リフォームや修繕・家賃の再設定など改善が行えます。

このとき、所有物件への改善を行ってからしばらくは、効果が確認できるまで待つようにします。改善を行った効果が、直ぐに現れないからといって、すぐに別の改善を行うと、物件情報が目まぐるしく変わってしまい、営業担当者や入居者の混乱を招きます。

何かしらの改善を行った場合は、一般的に1ヶ月程度様子を見て、効果を測定していきます。

そして、改善の効果が出た場合は、営業担当者にお礼の連絡を入れることを忘れないようにしましょう。効果がなければ、他の改善点はないかなど営業担当者と密に連絡を取ることで、関係性を構築することができます。

まとめ

賃貸物件の長期的な空室問題は、オーナー自身の行動1つで改善できる可能性があります。その行動の1つ1つはどれも難しいものではないにも関わらず、知らず知らずのうちに疎かになってしまいがちです。

長期の空室状態を解消させるために大事なことは、仲介会社や他人任せにするのではなく、オーナー自身ができる対策をしっかり行うことです。

この記事を参考に、まずはオーナーご自身がすぐに着手できるところから改善しましょう。1つずつ問題を解決することで、安定した収入を得られる賃貸経営につながるはずです。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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