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サブリース(一括借り上げ)は空室対策に有効か?メリット・デメリットと確認事項

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サブリース(一括借り上げ)は空室対策に有効か?メリット・デメリットと確認事項

賃貸物件の経営に関して十分な知識がなく、空室問題や今後の経営に不安を抱えている投資家・オーナーの方も珍しくありません。

「家賃保証があるため安定した収益を確保できます」
「管理業務は全て代行します」
「面倒な手続きやトラブルの対応も請け負います」

不動産管理会社の広告には、上記のような「サブリース」の宣伝が並ぶ一方で、トラブルに関しても耳に入ってくるため、不動産管理会社へ管理業務を依頼することを躊躇している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「サブリース」は、メリットやデメリットをしっかり理解した上で契約することで、安定した家賃収入の確保につなげることができます。

今回は、賃貸物件のサブリース契約の利用に関するメリットとデメリットに加え、サブリース契約が空室問題を解決する有効なのか、契約時に確認すべきポイントについてまとめて解説していきます。

1.空室対策の手段の一つ「サブリース」とは?

サブリースとは、サブリース会社が一括で物件を借り上げ、オーナーに変わって物件の管理・運営など賃貸経営全般を行う、いわゆる物件の又貸しを行う契約です。

通常の賃貸経営は、物件の所有者が入居者と賃貸借契約を結んで収入を得ます。そのため、入居者の有無でその収入額が変動します。

一方、サブリース契約は、入居者から支払われた家賃はサブリース会社が受け取り、オーナーは家賃収入から業務の代行料を差し引いた一定額をサブリース会社から受け取る、と言う仕組みとなっています。

また、契約物件に空室が発生しても、オーナーは収入が得られる「家賃保証システム」がサブリース契約の大きな特徴です。

オーナーが経営の実務に携わらなくて良いことから、サブリースは下記のような方におすすめの経営手段と言えます。

  • ・賃貸経営に関する知識がない方
  • ・空室が心配な方
  • ・新築物件を所有している方

2.サブリース契約を結ぶメリット

サブリース会社に経営・管理の代行を依頼することでオーナーが得られるメリットについてご紹介します。

賃貸経営は、空室問題が経営状況の悪化に直結する大きな障害となっています。空室に対してサブリース契約がどのような効果を生むのかがひとつのポイントです。

2-1.空室リスク・家賃滞納リスクを回避することができる

一般的な賃貸契約の場合、入居率が低下したり、入居者が賃料を滞納した場合は、オーナーの収入は減ってしまいます。

一方サブリース契約では、先述の通り「入居率や経営状態に関わらず家賃が保証される」
ため、空室や家賃の滞納が起こってもオーナーへの家賃収入が減ったり、なくなったりすることはありません。

実際に家賃収入がない時期もオーナーへの家賃支払いは滞らないため、オーナーとしては安定した収入が保証されます。
また、空室・滞納のリスクヘッジも経営に欠かせない業務ですが、これもサブリース会社がマネジメントしてくれるため、空室・家賃滞納リスクの回避に効果的と言えるでしょう。

2-2.物件の管理業務をすべて任せることができる

サブリース契約では、管理業務をすべてサブリース会社が行います。

オーナー自身で物件を管理する場合、一般的な管理業務に加えて、入居者の募集や滞納などのトラブル対応も、ご自身で行わなければなりません。

  • ・入居者募集と希望者の対応
  • ・入居の契約や個人情報管理
  • ・入金管理
  • ・家賃滞納者への催促の連絡や回収など賃貸管理

サブリース契約は、手数料を支払う代わりに上記のような管理業務・トラブル対応すべてをサブリース会社が行うため、オーナーは自身の労力を割く必要がありません。

また、物件の状況がサブリース会社から毎月報告されるため、定期的に建物の状況や状態を確認する必要もなく、遠方に住んでいるオーナーでも安心して経営を続けられます。

2-3.入居者トラブルで訴訟の当事者にならない

賃貸経営は、入居者とのトラブルで訴訟に発展するケースもあります。
オーナーが物件を管理する場合は、入居者の訴訟の対象は貸主であるオーナーです。
一方で、サブリース契約では、訴訟相手は貸主であるサブリース会社となります。法的措置をとられたとしてもオーナーが訴えられる心配はなく、入居者と賃貸契約を交わしたサブリース会社がすべての対応を迫られます。

このように、万が一入居者と裁判となってしまっても、オーナーに負担がかからない点もサブリース契約を交わすメリットです。

3.サブリース契約を結ぶデメリット・注意点

オーナーにとって魅力的なポイントが多いサブリース契約ですが、契約時に注意しなければならない点やデメリットも存在します。

サブリース契約は必ずしも利益創出・物件の空室対策につながるわけではありません。
安定収入を得るためには適していると言える経営手段の1つですが、収入アップを目標とした空室対策には不向きと言えます。

サブリース契約は賃貸経営におけるキャッシュフローの安定化には効果的な手段と言われる理由や、サブリース契約のデメリットについて見ていきましょう。

3-1.保証料が実際の家賃収入より2割ほど安くなる

サブリース会社の手数料は、家賃収入の10%〜20%で、オーナーが獲得できる家賃保証率は80%程度です。
管理の委託をしていない場合、例えば100万円の収益がある物件から、サブリースを利用すると80万円しか受け取れないことを考えると、大きな収入減となっていることがわかります。

本来得られるはずだった金額を全額受け取れないサブリース契約は、利益創出にはつながりにくいと言えます。

3-2.収支が安定する期間に制限がある

空室があっても家賃支払いを保証してくれるサブリース契約ですが、実は受け取れる家賃収入額は一定と言うわけではありません。

多くのサブリース契約には2年に1度の契約更新があり、そのタイミングで家賃が見直されるため、収入が下がってしまう流れにあります。

もともと賃貸経営では、「建築物の経年劣化」「周辺の環境」「家賃相場の変化」などが要因となり、築年数が古くなるほど家賃を下げなければ部屋が埋まらなくなっていきます。
サブリース契約は、年数を重ねても家賃の保証率は変わらないため、入居者から得られる収入が減少すれば、オーナーが得られる家賃収入も減っていきます。

「◯年間保証」という文言が付いていたとしても、その期間ずっと同額が保証されるシステムではないことを留意しておきましょう。

3-3.改修費などはオーナーが負担しなければならない

外壁や設備の改修費・修繕費など「物件の工事」にかかる費用については、契約内容である「物件の管理」ではないため、オーナーが負担しなければなりません。

管理を委託している業者には、工事を委託している指定の建築業者があり、指定業者へ施工依頼をしないとサブリース契約自体が解約されてしまう可能性があります。
この場合、提示される修繕工事やリフォームの費用が、低価格・良質である保証はないため、オーナーが思う通りの物件を維持できないこともあります。

契約の際には、契約の更新条件や指定の建築業者について確認し、今後必要になるであろう物件の改修・修繕をどのように行うのか明確にしておきましょう。

4.サブリースの契約前に確認しておくべき5つのポイント

最後に、サブリース契約をする前に確認しておくべき5つのポイントを説明します。

下記のポイントを意識して契約内容を確認することで、サブリース会社との認識違いやトラブルを未然に防ぐことができます。

4-1.①保証料・保証料の見直し期間

一般的に家賃保証率は80%〜90%で設定されていますが、保証率が極端に低い会社があったり、空室の割合によって保証料が変わる契約もありますので、契約時には保証料の設定方法・保証率について確認しましょう。
また、保証料は一定期間で見直されるため、「見直しの期間が何年か」についても確認する必要があります。

見直しの期間の目安は「2年」ですが、明確に記載されていないケースがあったり、「家賃の減額に応じない場合は、契約が解約できる」という文言が記載されている場合もあるため、契約内容には注意が必要です。

4-2.②契約期間

契約期間はサブリース会社によって異なります。2年という短い期間の契約もあれば、30年という長い期間の契約もあります。
契約期間が満了になる前は、次の管理会社を探したり、その他の切り替えの準備もあったりして、手間も時間も取られるため、出来るだけ契約期間が長いものを選ぶか、長期契約ができるか交渉してみると良いでしょう。

4-3.③免責期間

サブリースの免責期間とは、「新規入居者を募集する際、不動産会社に支払うべき賃料の免除期間」のことを言います。
この免責期間が長ければ長いほど、オーナーに不利となるため、契約前に何か月分の家賃収入が得られないのか確認するようにしましょう。

4-4.④サブリース契約期間の支出項目

サブリース契約にもパターンがいくつかあります。
中にはサブリースの契約中に、入居者を募集するための広告費が家主負担であるケースや、退去者が出た際の原状回復費用の一部がオーナー負担であるケースなどがあります。
このように、サブリース契約のパターンによって異なる「期間中の支出項目」も含めて、サブリース料を検討しましょう。

4-5.⑤解約の通知期間・違約金

サブリース契約を解約するときは、解約する半年前に申し出る必要があるケースがほとんどで、規定に違反すると違約金が発生するなど、更に厳しい規定を設けられていることがあります。
契約を結ぶ際は、「違約金が発生する条件」「解約を申し出が必要な期間」を確認し、できるだけ期間が短いものを選ぶようにすると、急遽解約が必要な状況に対しても備えることができます。

まとめ

賃貸経営に不慣れな方や忙しい方にとって、サブリース契約は有効な手段にもなりえますが、メリットとデメリットをしっかり理解した上で契約しなければ、思わね損失につながる可能性もあります。

トラブルや損失を避けるには、自分にとって有利な契約になるのかを総合的に見た上で、サブリースの契約するかどうかを判断することが大切です。
この記事を参考に、所有物件や賃貸経営の方針がサブリース契約に向いているかを今一度見直してみましょう。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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