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建てる前に知っておきたい!新築物件でも空室が発生する4つの原因と空室対策

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建てる前に知っておきたい!新築物件でも空室が発生する4つの原因と空室対策

マンションやアパート経営を始めるようとする方がまず検討するのが、投資対象となる不動産の種類です。ワンルームなのか一棟なのか。また、新築物件なのか中古物件なのか。

そんな数ある選択肢の中から、入居者から好まれそうだと感じて「新築物件」を建築したいと考える方も多くいるのではないでしょうか。

確かに新築物件は、築古物件よりも比較的多くの入居者から好まれる傾向にありますが、たとえ新築物件であっても、賃貸経営におけるさまざまなリスクを回避しなければ、空室の目立つ物件となってしまう可能性もあります。

今回は、新築物件でも空室が発生する4つの原因と、物件を建築する前から行える空室対策について詳しくご紹介します。新築物件での賃貸経営を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1.新築物件の空室が発生する4つの原因と対策方法

「新築物件は入居者に人気があるため、特に工夫をしなくても入居希望者が現れるだろう」と考える賃貸オーナーも少なくありません。
しかし、入居条件や物件のカラーが入居者のニーズにマッチしていなければ、新築物件であったとしても入居者を集めることはできないでしょう。

ここからは、新築アパートの空室が発生する主な4つの原因を詳しくご紹介します。

1-1.立地が悪い

賃貸経営を成功に導くためには立地も重要です。
物件の空室をアパートの空室アパートの設備は後から変更することができますが、立地は変えることができません。
新築でアパート建築を検討している方は、立地の選定を慎重に行いましょう。

立地が悪いと判断される要素には、以下4つが挙げられます。立地を選定する際は、必ず以下のポイントに注目しておきましょう。

  • ・最寄駅から徒歩20分以上かかる
  • ・大通りに面していて常に車通りが激しい
  • ・スーパーやコンビニ、病院や公共施設が遠い
  • ・近隣に墓地がある

さらに、これら4つのポイントは地図上でも確認することができますが、夜間の人通りや街灯の数は、実際にその場所に行ってみなければわかりません。
女性入居者が気にするポイントでもあり、仲介会社にアピールできるポイントでもあるため、なるべく自身の目で見てきちんと確認しておきましょう。

また、たとえ最寄駅から徒歩20分以上かかる物件だとしても、駐輪場や駐車場の設置など、立地の悪さをカバーできるさまざまな方法があります。

立地の悪い物件の詳しい空室対策はこちらの記事がおすすめです。

1-2.募集の宣伝・アピールがしっかり出来ていない

ライバル物件である多くの新築アパートの中から、自身のアパートを入居者に選んでもらう努力が必須です。
そのためには、仲介会社にアパートの魅力を理解してもらい、入居者獲得に協力してもらうことが絶対条件となるでしょう。

しかし、仲介会社に自身のアパートをアピールできていない賃貸オーナーも少なくありません。
仲介会社は多くの管理物件を抱えており、担当者は複数の物件管理を日々行っています。その状況下で、物件を積極的にお客さんに紹介したいと思われなければ、他の物件に埋もれてしまいます。

そのため、仲介会社と積極的にコミュニケーションをとり、入居を決めてくれた仲介会社に謝礼金を贈るなど、仲介会社に「あなたのアパートを紹介したい」と思わせられるよう、さまざまな方法で積極的に宣伝・アピールしましょう。

1-3.家賃が高い

「新築物件だから」とやや高めの家賃を設定してしまう賃貸オーナーも少なくありませんが、相場よりも高く家賃を設定してしまうと、新築物件に”家賃の高さ以上の魅力”がなければ当然、入居者は集まりません。
一般的に、「新築アパート=家賃が高い」というイメージが根深いからこそ、「新築なのにこんなに低価格で住めるんだ」という”お得感”を出すことが大切です。
エリアの適正相場を把握し、相場と設定している家賃がかけ離れていないかを確認しておきましょう。

また家賃を下げることが難しい場合は、敷金・礼金を下げたりフリーレント期間を設定することも効果的です。
「できる限り初期費用を抑えたい」と考えている入居者も多くいます。家賃を下げなくとも入居者に付加価値を感じさせられるフリーレントや敷金・礼金の値下げは、競合アパートとの差別化に有効です。

1-4.物件の清掃ができていない

新築でいくら人が生活していないからといって、清掃をせず放置していれば想像以上にほこりが溜まります。そして夏場の場合は、虫の死骸が落ちていることも少なくありません。

新築物件への入居を検討している方が何よりも求めている条件は、「物件の清潔さ」です。
このような状態では、どれほど新築物件であることをアピールしても、内見者は離れていってしまうでしょう。そのため最低でも1週間に1度、さらに徹底して清潔さを保つのであれば、3日に1度程度は清掃を行うことが大切です。

また、部屋だけでなく共用部の清掃もしっかり行いましょう。
内見者が一番初めに目にする場所はお部屋の中ではなく、アパートの外観・エントランスや廊下です。
ゴミ捨て場にゴミがあふれていないか、ポスト前にチラシが散乱していないかなどは、内見者も特に目に付くポイントとなるため、共用部も常に清潔を心掛けましょう。

2.【今から始めるオーナー向け】新築物件を建築する前に行うべき空室対策

これからアパートを新築し、憧れの賃貸経営をスタートしようと考えている方も多いでしょう。
しかし、ただ「新築物件」というだけではアピール力も低くなっています。だからこそ、事前にしっかり空室対策を行わなければなりません。
ここからは、新築アパートを建築する前に行うべき空室対策を2つ紹介します。

2-1.人気のある競合物件の間取りや設備などの特徴をチェックする

新築アパートの建築前には、入居者が絶えない人気物件の間取りや設備などの特徴を調査しておく必要があります。
仲介会社に「人気物件はどんな特徴が入居者から評価されていたのか」などを聞いてみましょう。

ただ、決して人気物件の条件をすべて取り入れることが良いわけではありません。
複数の人気物件をピックアップし、どのような特徴が入居者から好評価を得ているのかをきちんと踏まえたうえで、自身の物件の場合は何が必要かなど、しっかり差別化できる要素を取り入れることが大切です。

2-2.遅くても物件が完成する1年前から仲介会社を探し始める

どれだけ魅力的な物件であっても、仲介会社に物件をしっかり紹介してもらえなければ、入居希望者は現れません。
また仲介会社を探すタイミングが遅ければ、物件完成時にもかかわらず「入居者が半数にも満たしていない」ということも考えられます。

そのため、物件の主な間取り等が記載されている完成図面が建築会社から提供された際は、物件周辺の仲介会社をまわり、自身の物件をしっかり紹介してくれそうな優良仲介会社を探すことが重要です。

入居開始から満室運営を目指すためにも、仲介会社選びは遅くても物件が完成する約1年前から、信頼できる仲介会社を探しましょう。

信頼できる仲介会社の探し方はこちらの記事がおすすめです。

3.空室が埋まらない原因を探るチェックポイント

ここまで、新築アパートの空室が発生する4つの原因と対策方法についてご紹介しましたが、空室が発生してしまう原因は他にも数多くあります。

空室が埋まらない原因を探るためには、仲介会社にしっかり現状や入居希望者が集まらない理由などについてヒアリングを行う必要があります。

すべてご自身で原因を探ることは容易なことではありません。ご自身の物件の土地や地域に精通している周辺の仲介会社からヒアリングを行う方が確実だと言えるでしょう。

空室が増加してしまう原因だけでなく、「一度自身の物件に興味を持ってくれた方は、物件のどの部分を見て離れてしまったのか」もしっかりヒアリングした上で、自身のアパートに適した空室対策を行うことが重要です。

まとめ

新築アパート経営を成功に導くためには、立地選定からの入念な対策が重要です。
「そもそも新築アパートは人気だし、建ててしまえばあとは、仲介会社がうまくやってくれる」という考えでは、厳しい不動産業界で黒字経営を維持することは困難と言えるでしょう。

また新築物件は需要が高いため、やや賃料を高く設定しても入居してもらいやすいという特徴がありますが、築1年を超えると「新築物件」ではなくなってしまいます。
そのため、新築物件であっても募集時からきちんと工夫を凝らす必要があります。

今回の記事を参考に、新築物件ならではの事前に行える空室対策はもちろん、入居者が長く住みたいと思える物件であることを常に心掛け、安定した黒字経営を目指しましょう。

監修者

株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。

2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。
リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。
自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。

2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。

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