アパート・マンション賃貸経営での近隣・隣人「住人トラブル」の予防法と正しい対処方法

アパート・マンション賃貸経営での近隣・隣人「住人トラブル」の予防法と正しい対処方法

今回は、不動産・賃貸経営を開始した後の入居者トラブルに注目して、リスクや解決策等をまとめてみました。オーナーになった後に後悔しないよう事前にリスク等を知っておきましょう。

入居者トラブルは大きく分けて3パターンあります。

  • 家賃滞納に関するトラブル
  • 入居者が起こす生活トラブル
  • 退去時の費用に関するトラブル

トラブルには慎重に対応しなければなりません。対応を誤れば、入居者の獲得に悪影響をおよぼす可能性もあります。

あらかじめきちんと対処法を把握しておくことが、不動産オーナーには求められるのです。そこであらためて、トラブルのパターンや対処法、さらには予防法について確認しておきましょう。

注意が必要な「住人トラブル」

入居者が起こす住人トラブルは以下のようなものがあります。

  • ゴミや騒音に関するトラブル
  • 入居契約に関するトラブル
  • 入居者同士のトラブル
  • 入居者の犯罪トラブル

円満解決できないと入居者が賃貸借契約を解除して、空室を作ってしまうことに繋がりかねませんので、対応には注意が必要です。

ゴミや騒音に関するトラブル

  • ゴミの出し方がいい加減(捨てる日を守らない)・バルコニーにゴミが放置されて異臭がする
  • 隣の人のテレビがうるさい
  • 深夜まで友人を招いて騒いでいる

などのクレームを入居者から受けることがあります。

入居契約に関するトラブル

  • エアコンやトイレなど使い方が乱暴で故障した
  • 入居者負担部分の修繕費用を請求された
  • 一人入居で複数人で住まれる

などの契約違反に当てはまることによるトラブルです。

入居者同士のトラブル

  • 入居者同士でケンカする
  • 入居者間のストーカー
  • 隣人に必要以上の要求をする

などに当てはまることによるトラブルです。

入居者の犯罪トラブル

  • 部屋内で薬物を使用する
  • 部屋内で殺人事件が起きる

などで、遭遇する可能性は低いですが、現入居者はもちろん、次の入居者が現れない可能性も生まれるトラブルです。

最も多いのは、やはり「隣人トラブル」でしょう。

  • 隣の部屋の生活音がうるさい
  • 上の階から足音が響いてくる

など、自分で物件を管理している不動産オーナーは、そのような隣人トラブルにも対処しなければなりません。しかも多くの隣人トラブルは、そう簡単に解決できないものばかりです。

トラブルという意味においては、騒音や近隣同士のいさかいだけでなく、ゴミの出し方やペットの飼育、自殺や孤独死なども、住人トラブルの一種と言えます。

そこに複数の人が生活しているということは、それだけさまざまなトラブルが発生する可能性があるのです。不動産オーナーは、あらかじめ住人トラブルへの配慮をしておくことが求められます。

家賃滞納に関するトラブル

不動産オーナーになった後の入居者の家賃滞納は、不動産オーナーが直面しやすい入居者トラブルです。

これから不動産オーナーになりたい、始めてみたいとお考えの方なら、まず間違いなく銀行さんへのローンを組み、不動産を購入すると思います。

そうなると毎月何十万、何百万の返済を、毎月入ってくる家賃でローン返済に充てて行くこととなります。

もし、満室の状態で1部屋のみの家賃滞納なら、持ちこたえられるかもしれませんが、これが2部屋、3部屋と考えると重大な問題です。

退去時の費用トラブル

退去時の費用トラブルは不動産オーナーになった後、避けては通れない問題です。入居者が退去をすると、オーナーはその部屋を次に借りる方のために原状回復が必要です。

汚い部屋には誰も住みたくないですし、実際にクリーニングが終わって、部屋を見た後でないと契約しない!といった入居者も多いです。

リフォーム費用はどこまでオーナー負担になるのか、また、どこまでが入居者の負担になるのかという争いで訴訟まで発展したケースもあります。

原則として入居者が生活していくうえで必要な修繕が発生したら、オーナー負担での修繕義務があります。

ただし、下記のガイドラインと同様に、入居者の責任によって修繕が必要となった場合の費用は入居者負担となります。この点については、どこまでがオーナー負担で、どこまでが入居者負担なのか非常に難しいところです。

国土交通省が原状回復をめぐるトラブルについてのガイドラインを公表しているので確認しましょう!

住人トラブルの予防法と解決法

では、具体的に、どのようにして住人トラブルに対処すれば良いのでしょうか。住人トラブルの予防法と解決法について見ていきましょう。

入居者審査を実施する

不動産の仲介業者がお客様へのお部屋をご紹介し、申し込みをしますが、申し込みが入った時点で入居者の審査を実施することをオススメします。

長年賃貸経営をされているオーナーは実際申し込み者の方と契約前に面談するオーナーもいるくらいに重要です。

主に以下の内容を確認しましょう。

  • 入居者の勤務先や年収等をしっかりヒヤリングし、支払い能力がしっかりしている人物か確認する
  • 仲介業者から、入居者の雰囲気等を聞き家賃滞納をするような無責任な人物でないか判断する
  • 連帯保証人等がいる場合には、連帯保証人の勤務先、年収なども確認する

上記に加えて勤務先からの保険証のコピーを貰う、勤続年数もヒヤリングするのも効果的です。

住人トラブルは“感情”に配慮する

住人トラブルのパターンを見るとわかるように、その多くは、個々人の“感情”がもとになっています。

たとえば、「隣室の生活音がうるさい」「上階の足音が気になる」などというのは、あくまでもその人の感じ方によりますし、その背景にあるのは個々人の感情です。だからこそ住人トラブルは、感情に配慮しつつ、早急に対処することが不可欠となります。

起こるであろうトラブルを予見して

住人トラブルが感情に根ざしている以上、そのすべてをあらかじめ防ぐことはできません。

そのため、不動産オーナーとしては、住人トラブルが起こるであろうことを予見して、クレーム対応の準備をしておくのが得策です。住人トラブルの問い合わせを24時間対応のコールセンターに委託したりするだけでも、一定の効果が見込めます。

家賃保証会社を利用する

入居者に「家賃保証サービス」を利用してもらう方法があります。

家賃保証サービスとは、入居者に一定の保証料を家賃保証会社へ支払ってもらい、家賃滞納が発生した際に、家賃保証会社が一定期間オーナーへ家賃を支払うシステムのことです。

オーナーにとっては負担が少ないうえに保証が得られるというメリットがあり、入居者にとっては連帯保証人を立てなくても入居契約ができるメリットがあります。

デメリットは、入居者に保証会社の保証料を支払わなければいけないというコスト面です。保証料の相場は賃料の0.5ヵ月分~1ヵ月分です。

部屋の更新とは別に保証会社の更新料がかかる家賃保証会社も多いです。ちなみに、保証料を払いたくないという方も多いので、最初の保証料はオーナー負担で加入することも相談できるなど、募集の仕方に工夫してみるのも効果的です。

トラブル対応に優れた管理会社に依頼しよう

ただ、そのようなクレーム対応を不動産オーナーが自ら行うのは現実的ではありません。

そこで、あらかじめ専門の業者に委託するようにしておきましょう。物件を管理している管理会社には、基本サービスとして24時間対応のコールセンターを用意しているところもあります。

そのような管理会社に管理を委託しておけば、無理なくクレーム処理が行えます。

事前の対応が住人トラブルを減らすカギに

不動産オーナーとしては、住人トラブルが発生するリスクを前もって想定しておくことが大切です。

トラブルを防ぐには、予防するか、あるいは問題が起きた後に対処するしかありません。

不動産を所有しているということは、入居者への対応も必要になるということを忘れずに、トラブル対応への意識を常に持つようにしてください。

ABOUT ME
フドシル専属監修者 東
フドシル専属監修者 東
株式会社TonTon 不動産管理課 マネージャー。 2017年、不動産管理事業の立ち上げから1年半で650戸を新規受託。 リーシング、入居者対応、トラブル対応、リフォーム、保険対応、キャッシュフロー見直しなどあらゆる業務をこなす。 自身も不動産オーナーとして日々奮闘中。 2018年、賃貸不動産経営管理士試験合格。
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